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속이 타요!


[1] 2025~2026년 입주를 계획한 3기 신도시.

[2] 최근 입주 시기가 1~2년 밀렸습니다.

[3] 실수요자들은 속이 타고 있습니다.


속이 타요!

3기 신도시 입주가 늦어지고 있습니다. 이에 주변 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 하려던 수요자들은 속이 탑니다. 오늘 부딩은 ‘3기 신도시 입주 지연 파장: 속이 타요!’에 대해 다룹니다.


3기 신도시 입주, 1~2년 지연

3기 신도시¹⁾ 입주가 늦어지고 있습니다. 당초 2025~2026년 입주를 계획했지만, 최근 조사 결과 이보다 1~2년 밀렸습니다. 그 원인으론 ① 토지보상²⁾ 지연 ② 문화재 발굴 ③ 공사비 상승 ④ LH ‘철근 누락’ 사태 등이 꼽힙니다. 시장에선 2030년은 돼야 입주가 가능할 거란 전망도 나옵니다.

  • check! 3기 신도시 개발사업은 LH가 맡습니다. 하지만 현재 이들은 철근 누락 사태 등으로 내부 개혁을 진행 중입니다. 즉 정상적 기능이 불가능한 상태라는 분석입니다.

¹⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산, 고양시 창릉, 부천시 대장 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 정부의 대표적 주택공급 정책입니다. 3기 신도시 개발은 서울 집값을 잡기 위해 시작했습니다. 이에 3기 신도시 개발지구 대부분이 서울의 경계에서 2km 내외에 자리합니다. 서울에서 10km 이상 떨어진 2기 신도시가 열악한 교통 환경으로 서울 집값 잡기에 실패했다는 평가를 참고한 겁니다.

²⁾ 토지보상: 국가가 나랏일을 하기 위해 땅에 대한 국민의 재산권을 강제로 가져가며 보상하는 제도를 말합니다.




속이 타요!

이에 1만6000명이 넘는 사전 청약¹⁾ 당첨자와 무주택자는 속이 타들어간다는 얘기가 나옵니다. ▷사전 청약 당첨자는 입주 시점까지 새로운 거주지를 찾아야 하고 ▷무주택자는 내 집 마련 계획이 틀어졌기 때문입니다. 특히 사전 청약 입주자 모집 공고에 ‘사업이 지연될 수 있다’, ‘본청약 시점의 분양가는 다를 수 있다’ 같은 조항이 있어 이를 문제 삼을 수도 없는 노릇입니다.

  • check! 통상 신도시 개발은 다음 순서로 진행합니다. 지구 지정(집 지을 땅을 정함)→지구 계획 수립(입체적 개발계획 확정)→토지보상→사전 청약→사업승인과 착공(공사 시작)→본청약→입주. 참고로 정부는 사전 청약 이후 1~2년 내에 본청약이 이뤄질 것으로 예상했습니다. 하지만 아직 본청약 일정을 확정한 곳은 없습니다.

¹⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다.


정부 대책은?

올 들어 전국에서 인허가¹⁾와 착공(공사 시작) 건수가 확 줄며 ‘공급 부족’을 우려하는 목소리까지 나오는 상황이라 사실 정부도 3기 신도시 개발 활성화를 위해 별다른 수를 쓸 수 없을 거란 분석입니다. 한편 1·2기 신도시와 비교해도 녹지가 많은 3기 신도시의 공원 비율을 줄여 공급 물량을 늘리는 방안을 정부에서 제기하고 있지만, 내부에서도 찬반 의견이 팽팽하다는 소식입니다. 시장에선 사전 청약이 아닌 본청약을 빨리 시작해 사업 속도를 끌어올려야 한다는 주장이 나옵니다

  • check! 3기 신도시 개발 활성화에 많은 이가 관심을 갖는 이유는 과거에서 찾을 수 있습니다. 가령 2기 신도시 중 한 곳인 하남 감일지구 B1블록은 2010년 12월 사전 예약(현 사전 청약)을 받았습니다. 하지만 2020년 7월에야 본청약을 진행했습니다. 즉 10년 동안 사전 청약 당첨자 수백 명은 시장이 급변하는 상황에서 무작정 대기해야 한 겁니다. 사전 청약 당첨자에 대한 ‘희망고문’ 우려가 나오는 이유입니다.

¹⁾ 인허가: 집을 지을 수 있게 인정(인가)하고, 건축행위를 할 수 있게 허가(허가)한다는 뜻입니다. 즉 집을 지을 수 있게 공공기관이 도장(허락)을 찍어줬다는 얘기.

청년·신혼 매입임대 3546가구 모집

9월 21일부터 매입임대주택¹⁾ 3546가구(청년 1388가구, 신혼부부 2158가구)의 입주자 모집을 시작합니다. 서울(877가구)과 경기(829가구), 인천(291가구), 대구(294가구) 등에서 물량이 나오고, 10월 초부터 입주가 가능할 것으로 보입니다. LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 자세한 내용을 확인하세요.

¹⁾ 매입임대주택: 기존 집을 LH 등이 사들여 청년을 비롯한 저소득층에게 저렴하게 빌려주는 주택입니다. 청년형은 시세의 40~50% 임대료로 최대 6년간 거주할 수 있습니다.



뉴:홈 3295가구 사전 청약 접수

9월 22일부터 뉴:홈¹⁾ 홈페이지(뉴홈.kr) 등에서 사전 청약 접수를 받습니다. 하남 교산과 서울 마곡, 구리 갈매역세권, 인천 계양 등에서 총 3295가구가 나옵니다. 마곡에선 분양가 3억 원대 토지임대부주택²⁾이, 하남 교산에선 전용면적 59㎡(약 26평) 타입이 4억 원대에 나옵니다.

¹⁾ 뉴:홈: 윤석열 정부의 공공분양 브랜드입니다. 개인별 상황과 여건에 맞는 주택을 택할 수 있게 나눔·선택·일반형으로 공급합니다.

²⁾ 토지임대부주택: 국가나 지자체 땅을 빌려 분양하는 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다. ‘반값아파트’라고도 부릅니다.


27일부터 특례론 중단

9월 27일부터 특례보금자리론(특례론)¹⁾ 일반형(연 소득 1억 원 초과, 집값 6억 원 초과) 상품 판매를 중단합니다. 가계부채 증가를 막기 위함입니다. 단, 특례보금자리론 우대형(연 소득 1억 원 이하, 집값 6억 원 이하) 상품은 내년 1월까지 이용할 수 있습니다.

¹⁾ 특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 저금리로 빌려주는 정부표 주택담보대출입니다. 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다.



대신 갚아준 돈 1조6512억 원

HUG는 올 들어 7월까지 전세보증금반환보증¹⁾을 통해 임대인 대신 임차인에게 전세보증금 1조6512억 원을 갚아줬습니다. 단, 회수액은 약 15%(2442억 원)에 불과한 것으로 나타났습니다. “HUG의 재정 건전성에 빨간불이 들어오고 있다”는 평가입니다.

¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다.


국평 평균은 4억8000만 원

‘국민 평형(국평)’으로 불리는 전용면적 84㎡(약 33평) 기준 전국 아파트 평균 가격이 4억8000만 원으로 나타났습니다(출처: 직방). 반면 서울과 세종, 경기의 같은 면적 아파트 평균 가격(2022년 12월)은 각각 10억4000만 원, 5억2000만 원, 5억1000만 원으로 전국 평균보다 높았습니다.




오크 캣타워와 막내 고양이 ‘사슴’


#39 고양이 삼 남매와 오크 캣타워 우리 집 첫째, 둘째 고양이는 각각 2011년, 2013년에 태어났다. 만 나이로 12세, 10세다. 원래 두 마리만 키우려 했는데, 2019년 셋째가 업둥이로 들어와 삼 남매가 됐다. 사실 어르신이 된 두 마리 고양이와 네 살짜리 고양이 한 마리는 에너지 밸런스 면에서 별로 좋지 않은 조합이다. 지나치게 활기찬 어린 고양이는 그 존재만으로도 노년기에 접어든 두 고양이의 노쇠함을 더 또렷하게 드러내는(혹은 이끌어내는) 느낌이랄까. 막내가 처음 들어왔을 땐 세 마리 다 비슷비슷하게 느껴졌지만 지금은 확연히 다르다. 첫째 고양이 ‘튀케’는 높은 곳을 특히 좋아하는 아이였다. 지금 살고 있는 집을 인테리어하며 냉장고 위, 옷장 위 같은 곳에 고양이가 올라가기 좋은 공간을 남겨둔 건 다 튀케를 위해서였다. 3년 전, 이 집으로 이사 오자마자 튀케는 그런 내 마음을 안다는 듯 대부분 시간을 냉장고 위, 혹은 주방 선반 위에서 보냈다. 그다음 해엔 우리 집 인테리어에 어울리는 오크 원목 캣타워도 하나 더 주문 제작했다. 고양이는 수직 공간에서 스트레스를 푼다고 하길래 높은 곳에 올랐을 때의 그 기세등등한 얼굴에 어울리는 근사한 캣타워를 사주고 싶었다. 처음 캣타워를 집에 설치하던 날, 고양이 셋이 모여 순서대로 꼭대기를 오르락내리락하던 게 엊그제 같다. 고양이의 노화에 대해선 별로 생각하지 못한 나날이었다. 이 세상 모든 생명체가 그러하듯 우리 집 고양이들도 나이가 들 텐데, 당시엔 이상하게 그런 것에 대해 생각할 수 없었다. 지금은 셋째만 오크 캣타워에 오른다. 냉장고 위, 옷장 위, 선반에도 막내만 올라간다. 조용한 밤에 집에 돌아오면 셋째만 날쌔게 뛰어나와 나를 반긴다. 어르신 고양이 둘은 느릿느릿 한참 후에 나와보거나, 그마저도 배가 부르면 나오지 않는다. 고양이들의 시간이 이렇게 빠르다는 걸 나는 왜 생각하지 못했을까. 테라스 앞에 놓인 아름다운 오크 캣타워를 바라보며 종종 생각에 잠긴다. 이 캣타워에 용맹한 표정으로 오르던 장군 같은 시절이 있었지. 그때의 용감한 얼굴을 생각하면 웃음이 난다. 2023년 초가을 밤, 캣타워도, 고양이들도 모두 이곳에 평화롭게 있다. 그거면 됐다 생각하고 고양이들을 한 번씩 더 쓰다듬는다.



중위가격 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 가령 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택의 중위가격은 14억 원입니다. 평균가격은 약 15억7000만 원이고요. KB부동산에 따르면 2023년 1월 수도권 아파트 중위가격은 5억9167만 원입니다.



중위소득 전체 가구를 소득 순으로 세웠을 때 중앙에 위치하는 가구의 소득을 말합니다. 여기에 여러 경제지표를 반영해 산출한 소득은 기준중위소득이고요. 2023년 기준 중위소득은 1인가구 207만7892원, 2인가구 345만6155원, 3인가구 443만4816원, 4인가구 540만964원입니다.



부드러운 골목

오르막과 내리막이 서로를 부드럽게 밀어주는 골목.

사진 제공. @yeoyu_roi



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