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셧다운은 올까?





셧다운은 올까?

대출 규제로 곳곳에서 울상입니다. <오징어 게임>처럼 첩첩이 둘러싼 장애물을 뚫어야 겨우 대출받을 수 있어서입니다. 최근엔 대출 셧다운을 점치는 전망까지 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘오징어 게임 닮은 대출 전쟁: 셧다운은 올까?’에 대해 다룹니다.

현 상황 정리

가계부채 관리 차원에서 은행들이 대출 문을 걸어 잠근 지 두 달이 되어갑니다. 이에 곳곳에서 아우성이 터집니다. 대출이 절실한 실수요자의 피해를 고려하지 않은 규제라는 겁니다. 그들의 주장을 옮겨보면 아래와 같습니다.

  • 주택담보대출: “많은 은행이 신규 대출을 막았음. 상환 능력이 되는 이들에까지 대출 문턱을 높이면 어쩌자는 것임?”

  • 전세대출: “주택도시기금 말고는 대출이 불가능하다고 들었음. 근데 이거 심사에서 떨어지면 계약금 날리는 거 아님? 이제 월세로 가야 함?”

  • 신용대출: “연봉의 2~3배에서 ‘연봉 수준’으로 한도가 쪼그라듦. 심지어 1억 원 이상 대출받아 규제지역에서 집을 사면 대출금을 회수함.”

  • 집단대출: “입주를 한 달 남긴 시점에 제도가 바뀌어 대출 문턱이 확 높아짐. 당장 1억 원을 어디서 구함? 내 집에 입주 못하는 일이 생김.”


대출 규제 효과는 봤음?

아직 드라마틱한 효과는 없습니다. 아니, 대출 문을 걸어 잠근 후 가계부채 증가액은 되레 늘었습니다. 9월 말 기준 은행의 가계대출은 전달보다 6조5000억 원 증가했는데, 이는 그 전달인 8월(6조1000억 원)과 비교해 더 늘어난 수치입니다. 참고로 늘어난 부채 6조5000억 원 중 주택담보대출(전세대출 포함)은 5조7000억 원을 차지했습니다.

추가 규제 커밍순

상황이 이렇다 보니 금융 당국도 더 센 규제책을 내놓을 계획입니다. 현재로선 DSR 규제*가 유력합니다. DSR은 내가 받은 모든 대출의 원리금(이자+원금)상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 의미합니다. 즉 소득이 적을수록 대출이 쪼그라드는 겁니다. 사실 DSR 규제는 이미 시행 중입니다. 다만 금융 당국은 이 규제의 강도를 높이는 시기를 이번에 앞당길 가능성이 높습니다.

*DSR 규제는 총 3단계에 걸쳐 시행하기로 되어 있습니다. 현재 모든 부동산 규제지역에서 6억 원이 넘는 집을 담보로 대출을 받거나, 1억 원이 넘는 신용대출을 받으면 개인별 DSR 40%가 적용되는 DSR 1단계 규제가 지난 7월부터 시행 중입니다. 참고로 연봉 5000만 원인 이에게 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액이 2000만 원을 넘을 수 없습니다. 금융 당국은 2022년 7월(2단계), 2023년 7월(3단계)부터 DSR 규제를 통해 대출 한도를 더 조인다는 계획입니다.

이건 좀 그렇지!

그건 그렇고 실수요자 입장에서 대출 규제에 대한 의문점은 한두 가지가 아닙니다. 대표적 예가 최근 은행 한 곳에서 대부업체에 500억 원을 빌려준 사실입니다. 저금리 대출을 받을 수 있는 은행은 막고, 고금리 대부업체로 실수요자를 떠미는 셈입니다. 물론 대부업체가 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있게 된 만큼 이들의 대출금리가 내려가 실수요자에게 도움이 될 거란 주장도 나왔습니다.

내년엔 4%

최근엔 시중은행과 실수요자를 둘러싼 대출 전쟁을 <오징어 게임>에 비유한 기사도 보입니다. 10월 11일 기준 지난해 말보다 가계부채는 5% 늘어난 규모로, 이는 금융 당국의 올해 가계부채 증가율 목표치인 6%대를 불과 1%p 남겨둔 셈. 내년엔 이를 4%까지 내릴 계획이라 사실상 지금보다 더한 대출 전쟁이 시작될 거란 전망입니다.

셧다운은 올까?

은행들이 대출을 중단하며 올 연말 대출 셧다운이 현실화될 가능성은 높아졌습니다. 단, 셧다운이 와도 신규 대출에 한해 중단하고 있어 대혼란이 일어날 가능성은 적습니다. 금융 당국도 실수요자의 피해는 최소화하겠다고 했고요. 다만 실수요와 투기 수요를 구별하는 것이 쉽지 않은 만큼 이를 해결하는 것이 대출 규제보다 힘든 정부의 과제가 될 것으로 보입니다.





부적격 당첨자 청약 금지

10월 15일 3기 신도시 2차 사전 청약* 공고를 발표합니다. 하지만 앞으로 부적격 당첨자는 최대 1년간 ‘모든 분양아파트’에 청약할 수 없도록 제재를 받습니다. 정부는 3기 신도시 외에 사전 청약 물량을 여기저기서 늘리기로 했는데 부적격 당첨 사례를 줄이기 위한 장치입니다. 단순한 실수로 청약에서 불이익을 당하지 않도록 각종 기준을 잘 따져봐야겠습니다.

*본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다.


집이 없는데 어떡해요!

LH가 집주인에게 빌린 집을 청년에게 다시 싸게 빌려주는 청년전세임대*. 서울 기준 1억2000만 원 이하 전세 매물은 LH가 전세금을 모두 내주는 이 제도가 외면받고 있습니다. 전셋값 급등이 그 원인입니다. 한 매체가 관악구 소재 공인중개사 일곱 곳에 1억 원대 전세 매물에 대해 문의했는데, 다섯 곳에서 1억 원대 매물은 없다고 답했을 정도. LH에선 청년 주거 지원 정책을 현실화하겠다고 밝혔습니다.

*LH가 저소득층 청년(만 19~39세)에게 전세금을 지원하는 제도입니다. 수도권 1억2000만 원, 광역시 9500만 원, 기타 지역 8500만 원까지 전세금을 지원하는데, 한도액을 넘어서도 초과분을 입주자가 부담하면 혜택을 받을 수 있습니다.


중개수수료 곧 내림

빠르면 이달 중 부동산중개수수료가 내려갑니다. 새로운 중개수수료 개편안에 따르면 9억 원짜리 집 매매 시 수수료는 810만 원에서 450만 원으로, 6억 원짜리 전세 계약 수수료는 480만 원에서 240만 원으로 각각 절반 수준으로 줄어듭니다. 여기서 중요한 사실 하나. 이 변경 요율은 공인중개사가 받을 수 있는 ‘최대치’입니다. 실제 계약 시 중개사와 협의를 통해 조금 더 낮추는 것도 가능합니다.

1억 원 미만 아파트 세금 올림?

전국 각지에서 공시가격* 1억 원 미만 아파트 갭투자**가 몇 달째 인기입니다. 이런 아파트에 매수세가 몰리는 이유는 취득세***를 중과하지 않고, 1000만~2000만 원의 적은 돈으로 여러 채를 사서 단기 시세차익을 노릴 수 있기 때문입니다. 한데 최근 정부에서 이런 아파트의 세금 문제를 논의하겠다고 했습니다. 이를 통해 세금 중과가 시작되면 이전 같은 투자는 어려워집니다.

*정부가 매년 조사, 산정해 공시하는 부동산 가격입니다. 이를 기준으로 정부는 집을 가진 이가 내는 세금인 보유세(종부세 등)를 부과합니다. 지난해 기준 주택 공시가격의 평균 현실화율은 60% 수준으로, 10억 원에 거래되는 주택의 공시가격은 6억 원 정도 합니다. **집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다. ***일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 현재 다주택자나 법인이 공시가격 1억 원 미만 아파트를 사면 주택 수와 상관없이 취득세율 1.1%가 적용됩니다. 규제지역이 아니라면 양도세 중과도 피할 수 있습니다.

행복주택 청약 시작

LH가 10월 12일부터 올해 3·4분기 행복주택 청약 접수를 시작합니다. 서울을 비롯한 전국 16개 지구에서 총 4197가구가 나옵니다. 특히 양주 회천 등 4개 지구에선 정부의 ‘신혼부부·청년 주거지원 방안’에 따라 신혼부부를 위한 신혼희망타운 행복주택*을 공급합니다. 10월 21일까지 LH청약센터에서 청약 신청을 받습니다.

*신혼부부(예비 신혼부부 포함)와 한부모가족 등이 경제적인 임대료로 생활할 수 있는 공공임대주택입니다.

다자녀가구 특공 미달

청약 열기는 뜨거운데 경기도를 비롯한 수도권에서 다자녀가구 특별공급(특공) 미달 사례는 늘고 있습니다. 다자녀특공에 맞지 않는 ‘평형 타입’ 때문입니다. 다자녀특공의 상당수가 전용면적 59㎡(약 25평)의 소형 아파트인데, 자녀 수 3명 이상인 가구에 이는 턱없이 좁은 면적이라는 것. 경기도 지역 다자녀가구 예비 청약자들이 시세차익이 높은 서울로 몰린 영향도 있습니다.




나대지 지상에 건축물이 없는 대지(땅)를 말합니다. 뭔가 짓긴 했지만 그게 무허가 건물인 경우에도 이렇게 부른대요. 재미있는 사실은 부동산시장에선 이것이 밭이나 논 같은 농지에 비해 값이 비싸다는 겁니다. 이유는 농지의 경우 뭔가를 지을 수 있는 대지로 전환하기 위해 돈이 필요해서라고.

랜드마크 원래 여행자나 탐험가가 특정 지역을 돌아다니던 중 원래 있던 장소로 돌아올 수 있도록 표식을 해둔 걸 가리키는 말이지만, 요샌 건물이나 상징물, 조형물 등이 그 지역을 상징적으로 대표할 때 이렇게 부르고 있습니다. 할리우드 영화에선 여전히 폭파되는 요소로 주로 쓰입니다.




그림판

내 방 위 그림판.

사진 제공. @song_song_0u0
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