서울 전세냐, 경기 내 집이냐

5일 전
5분 분량

서울 아파트

매매지수: 102.4 (▲0.25)

전세지수: 102.8 (▲0.26)

수도권 아파트

매매지수: 101.5 (▲0.13)

전세지수: 102.2 (▲0.17)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▼0.01)

전세지수: 100.8 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 25일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 사람이 경기 집 1만1614건을 샀습니다.

► 전세금에 대출을 얹은 매수입니다.

► 전세 부담이 매수로 이어졌습니다.

서울 전세냐, 경기 내 집이냐

서울에서 전세로 더 버틸지, 경기에서 집을 살지. 이 계산을 실제로 해본 이가 늘었습니다. 올 2~4월 서울 거주자가 경기 집을 산 건 1만1614건이었습니다.

서울 사람이 경기로 갔다

구체적으로 보면 2월 3815건, 3월 3951건, 4월 3848건으로 매달 3000건대를 유지했습니다(출처: 법원등기정보광장). 직전 3개월보다 832건 늘었습니다. 다주택자 양도세 중과¹⁾ 유예 종료 전 나온 매물과 서울 전셋값 부담이 맞물린 결과입니다.

▸ 전세와 매수, 어디서 겹쳤나

•전세 기준: 서울 아파트 평균 6억8147만 원

•매수 방식: 전세금+대출

•매물 배경: 양도세 피하려 나온 집

¹⁾ 다주택자 양도세 중과: 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹어 매기는 제도입니다. 2026년 5월 10일부터 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 중과세율이 다시 붙습니다.

몰린 곳은 서울 옆 경기

서울 사람이 경기도 아무 데서나 집을 산 건 아닙니다. 서울과 붙어 있거나, 출퇴근이 가능하거나, 새 아파트가 있는 곳으로 몰렸습니다. 가격이 싼 곳을 찾아 무작정 간 게 아니라, 서울 옆 생활권을 고른 셈입니다. 실제로 2~4월엔 고양·광명·구리·남양주 매수가 직전 3개월보다 늘었습니다.

▸ 직전 3개월보다 더 산 곳

•고양: 619건 → 739건

•광명: 48건 → 698건

•구리: 399건 → 605건

•남양주: 667건 → 877건

서울을 떠나는 값

이 선택의 대가는 돈이 아니라, 돈의 성격에서 드러납니다. 전세보증금은 계약이 끝나면 돌려받을 돈입니다. 하지만 집을 사면 그 돈은 집에 묶이고, 부족한 만큼 대출도 따라붙습니다. 전세는 빼면 그만이지만, 집은 팔려야 움직이죠. 남의 일이던 집값이, 이제 내 일이 됩니다.

▸ 바뀌는 세 가지

•돈: 돌려받을 보증금 → 집에 묶인 밑천

•생활권: 서울 → 서울 옆 경기

•다음 선택지: 이사 가능성 → 매도 계산

서울 월세 비중 70%

올 1~4월 서울 전월세 거래 중 70%는 월세였습니다(출처: 국토교통부). 작년 같은 기간(63.6%)보다 6.4%p 올랐죠. 전국도 68.5%로 흐름이 같았습니다. 전국 월세 비중은 2022년 48.7%에서 해마다 가파르게 상승했습니다. 목돈을 묶는 전세보다 매달 내는 월세로 무게중심이 옮겨가는 중입니다.

반도체 옆 아파트

요즘 집값이 뛰는 동네엔 공통점이 있습니다. 동탄·광교·판교, 모두 삼성전자·SK하이닉스 같은 반도체 기업 옆이란 점입니다. 일례로 5월 넷째 주 동탄 아파트값 변동률은 0.49%로 통계 작성 이래 최고치였습니다(출처: 한국부동산원). 출퇴근 거리가 입지의 기준이 되었단 평입니다.

땅은 미국인, 집은 중국인

외국인이 가진 우리나라 부동산. 땅은 미국인이, 집은 중국인이 가장 많았습니다(출처: 국토교통부). 작년 말 보유 토지의 53.6%가 미국인 몫이고, 주택 10만여 호 중 6만여 호가 중국인 거였죠. 한데 반전이 있습니다. 체류자 대비 보유율은 미국인(27.4%)이 중국인(7.5%)보다 훨씬 높았습니다.

분양가 상승 원인은 땅값?

분양가 상승을 공사비 탓으로만 보긴 어렵다는 분석이 나왔습니다(출처: 한국건설기술연구원). 건설공사비지수는 2020년부터 지난해 12월까지 30.76% 올랐는데, 분양가는 93.9%나 뛰었거든요. 서울 한 단지는 분양가의 64%가 땅값이었고요. 공사비보다 땅값이 분양가를 더 끌어올린 겁니다.

금리 인상 가능성?

한국은행이 기준금리¹⁾를 연 2.5%로 묶었습니다. 여덟 번째 동결입니다(출처: 한국은행). 한데 멈춘 건 금리뿐입니다. 이번 회의에선 “기준금리 인상 시기”라는 말이 나왔고, 7명 중 2명은 “올리자”고 했거든요. 금리가 곧 내려갈 거라 믿고 대출 계획을 짜긴 어려워졌습니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.

〈수도권〉

•강남 3구 아파트값 상승폭 축소

•강서 ‘방화5구역’ 1665가구 재건축 2027년 착공 추진

•동작 ‘흑석2구역’ 1045가구 재개발 심의 통과

•송파 ‘우성1·2·3차’ 2646가구 재건축 심의 통과

•양천 ‘목동6단지’ 2170가구 재건축 심의 통과

•은평 ‘불광8구역’ 재개발 조합설립인가

•중구 아파트값 0.22%→0.41%, 25개 자치구 중 유일하게 상승폭 확대

•경기 50·60대 주거 모델 ‘경기도형 헬스케어리츠’ 도민 의견 수렴

•경기 공동주택관리규약 ‘갑·을’ 명칭 삭제 추진

•용인 처인구 아파트값 0.02%→0.08%, 반도체 산단 기대감에 상승폭 확대

•화성 동탄1·2신도시 아파트값 0.46%→0.49%, 반도체 벨트 기대감에 상승폭 확대

•화성 동탄2신도시 공공분양 473가구 공급(신청: 6월 9일~12일)

•인천 허위 부양가족·거주지로 아파트 당첨, 11명 송치

•3기 신도시 남양주 왕숙2 A-3블록 일반공급 평균 126.8 대 1, 최고 433.3 대 1 기록

•3기 신도시 광명시흥지구 토지보상 감정평가 완료, 2027년 착공 추진

〈지방〉

•부산 아파트값 보합권, 해운대·동래·기장만 상승

•강원 신혼부부 주거자금대출 이자 지원(신청: ~8월 31일)

•군산 신혼부부 주거자금대출 이자 지원, 연 300만 원으로 확대

•속초 ‘영랑호 관광단지 조성사업’ 추진 본격화

•대구 미분양 4820가구, 9개월째 감소

•울산 아파트 매매·전세 상승폭, 서울 다음으로 커져

〈해외〉

•미국 30년 고정 주담대 금리 6.65%, 2025년 8월 이후 최고치 기록

•미국 주택 소유자 42% “주택보험료 크게 올랐다” 응답, 2021~2024년 평균 24% 상승

•미국 주택 보유 부대비용 연 2만3686달러(약 3560만 원), 주담대 납입액에 근접

•중국 도시재생에 2026~2030년 15조 위안(약 3300조 원) 투자 계획

•중국 대학생 4000만 명 수요, 부동산 투자자 43% 학생주택 선호

•영국 민간 임대료 평균 월 1381파운드(약 280만 원), 전년 대비 3.5% 상승

•프랑스 임대료·관리비 체납, 에너지 가격·물가·실직 여파로 2022년보다 50% 증가

•멕시코 월드컵 개최 도시 단기 임대 시장 30% 성장

•필리핀 마닐라 타운하우스값, 중위소득의 33.4배 기록

말보다 권한

선거철엔 동네마다 개발 약속이 나옵니다. 재개발을 빠르게, 공급을 늘리겠다는 말도 빠지지 않죠. 그런데 우리 동네 부동산을 움직이는 힘은 사실 말보다 권한에서 갈립니다.

📏 더 짓는 숫자는 혼자 못 바꿈

‘용적률’은 같은 땅에 건물을 얼마나 더 지을 수 있는지 가르는 숫자입니다. “더 높이 짓겠다”고 했어도, 시장 혼자 바로 올릴 순 없죠. 법에서 정한 범위와 조례, 지방의회, 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하니까요. 다만 시장은 방향을 잡고, 조례 개정을 밀고, 안건을 심의 테이블에 올릴 수 있습니다.

•가능: 방향 제시·조례 개정 추진

•한계: 법·의회·심의 절차 필요

•결과: 지을 수 있는 면적 증가 → 분담금 감소 가능

▶️ ‘시작’ 버튼은 쥘 수 있음

재개발은 “빨리하겠다”는 말만으로 움직이지 않습니다. 정비구역으로 지정되고, 계획을 세우고, 심의를 지나야 하죠. 이때 시장은 어느 동네를 먼저 검토할지 정할 수 있습니다. 예컨대 서울시는 올해 1차 재개발 후보지 6곳을 새로 골랐습니다(출처: 서울시). 정비기간을 18.5년에서 12년으로 줄이는 제도도 함께 내놨습니다.

•가능: 후보지 선정·행정 순서 조정

•한계: 주민 동의·인허가 절차 필요

•결과: 검토 순서에 따라 속도 차이 발생

🏗️ 공공 땅도 다르게 쓸 수 있음

동네엔 시·군·구가 가진 차고지, 관사, 폐교, 낡은 청사 같은 땅이 있습니다. 시장은 이런 땅을 주택과 공원, 복합시설로 바꾸는 방향을 낼 수 있습니다. 예산, 용도 변경, 지방의회, 관련 기관 협의를 거쳐야 하지만, 오래 쓰임이 굳어 있던 땅을 다시 검토하는 힘은 있습니다.

•가능: 활용 방향 제시·사업 검토

•한계: 예산·의회·기관 협의 필요

•결과: 주택·공원·복합시설 전환 가능

🔒 시장이 못 정하는 일?

반대로 시장이 정할 수 없는 일도 있습니다. 금리와 대출 한도, 세금입니다. 기준금리는 한국은행이 정하고, 대출 한도와 세금은 정부와 국회 권한에 가깝습니다. 시장이 ‘개발’을 말해도, 내 대출 가능액과 세금 부담까지 바로 바꿀 순 없습니다. 그래서 공약을 볼 땐 “뭘 하겠다”보다 “그 권한이 누구에게 있나”를 먼저 봐야 합니다.

•권한 밖: 금리·대출 한도·세금 변경

•결과: 시장 권한만으로는 바꿀 수 없음

•기준: 말보다 권한 먼저 보기