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서울 인구가 줄면 서울 집값도 빠질까?


[1] ‘서울 인구 950만 명’이 깨졌습니다.

[2] 사람들은 하남·화성·김포 등으로 떠났습니다.

[3] 단, 서울 주택 수요는 줄지 않았습니다.



서울 인구가 줄면 서울 집값도 빠질까?

서울 인구가 950만 명 아래로 떨어졌습니다. 살 집이 부족하거나 좁거나 같은 주택 문제가 그 이유였습니다. 이쯤 되니 서울 인구가 줄면 서울 주택 수요도 줄어들까 하는 의문이 절로 생깁니다. 오늘 부딩은 ‘서울 인구 감소: 서울 인구가 줄면 서울 집값도 빠질까?’에 대해 다룹니다.


950만 명 붕괴

지난 5월 서울 인구수가 949만6000여 명으로 집계됐습니다. 2월에 950만8451명을 기록한 후 매달 꾸준히 줄더니 결국 950만 명 선이 무너졌습니다. ‘서울 인구 1000만 명’이 2016년 5월에 깨졌으니 이후 50만여 명이 더 줄어드는 데 6년밖에 걸리지 않은 겁니다. 서울 인구가 정점(1096만9000여 명)을 기록한 1992년과 비교하면 30년 만에 147만3000여 명이 줄어든 셈입니다.


왜 서울을 떠났어요?

‘집 문제’ 때문이었습니다. 서울연구원이 최근 5년 내에 전출입 경험이 있는 서울 및 경인 지역 거주자 2085명에게 물은 결과 서울 사람은 주로 경기도 하남·화성·김포·시흥시 등으로 떠났고, 이주자 10명 중 6명은 사는 집이 넓어진 것으로 나타났습니다. 단순히 ‘집값(전셋값)’ 문제라기보단 ‘주거 환경 개선’이 서울을 떠난 주요 원인으로 보입니다.

서울 인구가 줄면 서울 집값도 빠질까?

지난 몇 년간 시장엔 서울 인구 감소가 오히려 서울 수요 증가를 뜻한다는 분석이 나돌았습니다. 서울 집이 부족해 다들 경기나 인천으로 떠난다는 겁니다. 이에 서울 수요는 물론 서울 집값도 굳건할 거란 주장. 한편 한국은행도 최근 보고서 ‘자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’을 통해 서울 아파트 수요가 지속될 수 있다고 했습니다(작은 글씨 주의). 아래와 같은 예시를 통해섭니다.

▶ 서울 아파트의 자산으로서 가치는 높은 도시화율로 인한 안정된 수요 덕임

초·중등 교육에 대한 높은 선호도는 서울 아파트 수요를 지속시킴

일정 기간이 지나면 재개발·재건축을 하는 것도 서울 아파트에 유리한 조건임

16년간 서울 아파트의 연평균 수익률은 4%로 주식과 비슷하나 변동성은 크게 낮았음


서울 유동인구는 그대로

또한 서울에 상주하는 인구가 줄어든 것이지, 유동인구가 줄어든 건 아니라는 주장도 있습니다. 서울에서 빠져나간 이들이 경기도에 터전을 잡은 게 아니라, 여전히 서울로 출퇴근하는 등 생활 기반은 변하지 않을 거란 주장입니다. 서울연구원의 조사 결과에 따르면 실제로도 경인 지역 거주자 중 주 1회 이상 서울을 방문하는 이들의 비율은 50.4%, 월 1회 이상 서울을 방문하는 이들의 비율은 81.3%로 집계됐습니다.


서울 부동산시장은?

그런가 하면 서울 아파트시장은 연초 하락 조짐 속 거래절벽이 이어지고 있습니다. 5월 서울 아파트 매매거래량은 1271건으로, 지난해 5월(4901건) 대비 74.1%p(3630건) 줄었습니다. 당분간 거래량이 회복할 기미도 보이지 않습니다. 금리인상과 더불어 7월부터 추가 DSR¹⁾ 규제를 시행해 시장이 더 위축될 것이기 때문입니다.

¹⁾ 내가 받은 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 연 소득과 이미 빌려 쓴 부채에 따라 대출한도를 규제하는 것이 핵심. 올 1월부터 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 연봉이 5000만 원이라면 빚을 갚는 데 연 2000만 원 이상 쓸 수 없다는 뜻. 정부는 7월 1일부터 더 빡빡한 DSR 규제를 시행합니다. 총대출금이 1억 원만 넘어도 개인별 DSR 40% 규제를 받게 되는 겁니다.



신희타 잔금만 내고 입주하세요

신혼희망타운¹⁾이 입주 지원 문턱을 낮추고 있습니다. 인기가 없어섭니다. 이에 최근엔 계약금을 2000만 원 정액제로 바꾸고 중도금²⁾을 없앤 단지도 나왔습니다. 이렇게 하면 입주자는 계약금을 내고 중도금 없이 입주해 잔금을 2회에 걸쳐 납부하기만 하면 됩니다. 신혼부부들이 신혼희망타운을 외면하는 이유요? 다양하지만 대부분 너무 평수가 작거나 외진 곳에 있어섭니다.

¹⁾유치원과 초등학교가 가까운 신혼부부 특화형 아파트입니다. 혼인신고를 한 지 7년이 이내이거나, 6세 이하의 아이가 있어야 하고요. 사전 청약 공고일 1년 안에 혼인신고를 할 수 있는 예비 신혼부부와 6세 이하 아이를 둔 한부모가족도 청약할 수 있습니다.

²⁾ 계약금을 치르고 나서 마지막 잔금을 치르기 전에 지불하는 돈을 말합니다.


내년 상반기 안에 살래요 64.6%

부동산 경기침체가 예상되지만 실수요자의 주택 매입 의사는 여전히 강한 것으로 나타났습니다. 한 부동산 기업이 1832명에게 향후 주택 매입·매도 계획을 물었는데 그중 1183명(64.6%)이 “올 하반기 혹은 내년 상반기에 집을 살 계획이 있다”고 응답한 것이 이를 증명합니다. 참고로 60대 이상(67.9%), 50대(67.4%), 30대(64.0%), 40대(62.6%), 20대 이하(52.9%) 순으로 주택 매입 의사가 강했습니다.

내 의지 아님 VS 부의 대물림

정부가 상속¹⁾받은 집을 종합부동산세²⁾ 산정 시 주택 수에서 제외하는 방안을 추진하며 논란이 일고 있습니다. 상속은 본인의 의사와 무관한 일인데 다주택자로 중과세를 내게 하는 게 조세 형평성에 어긋난다는 의견과 부의 대물림이 더 심해질 거라는 반대 의견의 대립입니다. 참고로 정부가 추진하는 안이 실현되면 일부 2주택자들은 지금보다 종합부동산세 부담이 한결 줄어듭니다.

¹⁾ 사후에 무상으로 이전되는 재산을 말합니다. 생전에 누군가에게 재산을 물려주는 ‘증여’와는 비슷한 듯 다릅니다.

²⁾ 과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다. 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다.

서울 사람이 55.78%

서울 거주자들이 경기도 아파트를 사들이고 있습니다. 가령 올 1월부터 4월까지 광명시 아파트 매매거래 285건 중 159건(55.78%)이 서울 거주자의 거래일 정도입니다. 같은 기간 구리시에서도 매매거래 146건 중 59건(40.41%)을 서울 거주자가 사들였고요. 서울 집값이 급등한 탓인지 투자자들이 광명이나 구리처럼 서울 인접 지역 아파트의 매입 비중을 높이고 있습니다.

6억 원 이하는 7.59%

서울에서 시세 6억 원 이하 아파트가 빠르게 사라지고 있습니다. 5월 27일 기준 6억 원 이하 아파트는 9만2013가구로, 전체 시세 조사 대상 아파트 121만2897가구 중 7.59% 수준입니다. 참고로 5년 전까지만 해도 6억 원 이하 서울 아파트의 비중은 62.7%를 차지했습니다. 이는 서울 집값이 급등한 것에 더해 대출 규제가 덜한 중저가 아파트에 수요가 몰린 영향입니다.





작고 근사한 오베와 소냐의 집



#13 오베와 소냐의 집 <오베라는 남자>는 잔잔하고 따뜻한 성장영화다. 주인공 오베가 현재의 까칠한 노인이 되기까지 배경과 함께 그의 인간적 면모를 보여준다. 그리고 이를 통해 우리로 하여금 인생을 살아가는 방식과 이유를 생각해보게 한다. 영화의 배경은 스웨덴의 작은 마을. 이 영화를 생각할 때 가장 먼저 떠오르는 건 오베의 아름다운 집이다. 나는 동화 속 마을 같은 주택단지에 위치한 오베와 소냐의 집에 온통 마음을 빼앗겨버렸다. 원목 현관문에서 시작해 조화로운 디자인의 조명, 에메랄드색 거실 그리고 잎사귀 패턴 커튼과 화장실의 꽃무늬 벽지까지 무엇 하나 근사하지 않은 것이 없었다. 자잘한 액자와 소품까지 넋을 놓고 구경했다. 오베의 집뿐 아니라 그가 어린 시절을 보낸 집, 이웃집, 카페 등 주변의 공간 하나하나 빠짐없이 아름다웠다. 겨울이 길고 추워 실내에서 지내는 시간이 많고, 그에 따라 공간과 가구 디자인이 발전했다는 북유럽의 환경이 새삼 부러웠다. 극 중 오베는 59세. 문득 오베의 스웨덴 집과 우리나라의 평범한 59세가 살 법한 집의 간극이 두 나라의 거리만큼이나 멀게 느껴졌다. 영화를 보는 내내 이런 엉뚱한 생각에 사로잡혔다. 나의 부모님은 4년 전 지금 살고 있는 집으로 이사했는데, 그 전에는 잡동사니에 둘러싸여 정체성을 찾기 힘든 집에 사셨다. 인테리어를 업으로 삼은 딸이 없었다면 분명 지금도 그렇게 살고 계실 거다. 그렇다면 내가 60대를 보낼 무렵, 내 또래 사람들은 어떤 집에 살고 있을까? 그때도 지금처럼 20세기 유럽의 디자인 가구와 조명이 인기일까? 문득 궁금해진다. 2040년대 한국의 작은 마을엔 여전히 나처럼 돈을 모아 임스 라운지 체어를 사고 싶어 하는 60대가 살고 있을지.



판상형 우리나라에서 1970~1980년대에 지은 아파트 대부분이 판상형 구조입니다. 보통 ‘ㅡ’자 또는 ‘ㄱ’자 형태를 띠죠. 성냥갑을 세운 모양과 닮았다는 놀림을 당하기도 하지만, 남향 위주의 배치가 기능적으로 뛰어나 여전히 인기가 좋습니다.



타워형 ‘Y’자 혹은 ‘T’자 형태의 아파트 구조를 말합니다. 주변에 강이나 산이 있는 경우 모든 세대가 조망권을 누릴 수 있게 세대별 방향과 라인을 배치할 수 있는 게 장점이죠. 단점도 있어요. 전 세대 남향 배치는 어렵다는 겁니다



안 그래요

포항, 공장만 있을 것 같죠? 안 그래요.

사진 제공. @gustj7777



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