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새해 이렇게 바뀝니다





새해 이렇게 바뀝니다

해가 바뀌면 정책도 달라지기 마련입니다. 올해 부동산 분야는 특히 바뀌는 게 많습니다. 넓게 보면 대출은 조이고 청년·세입자 지원은 늘어납니다. 오늘 부딩은 ‘2022년 달라지는 부동산 정책: 새해 이렇게 바뀝니다’에 대해 다룹니다.


들어가며

대출 한도부터 세금 혜택까지 올 초부터 바뀌는 부동산 분야의 다양한 정책 중 알고 있으면 손해 보지 않을 내용만 묶어 소개합니다.


새해 이렇게 바뀝니다

연 소득 3600만 원까지 청년 우대형 청약통장 가입 가능 / 1월부터 시행

일반 청약통장의 평균 금리 1.5%의 2배가 넘는 3.3% 이자를 챙겨주는 청년 우대형 청약통장. 연 소득 3000만 원 이하, 만 19~34세 무주택 청년 세대주로 가입 대상을 제한한 이 통장의 소득 기준이 3600만 원으로 올라갑니다. 일반 청약통장을 가지고 있더라도 청약통장을 만든 은행에서 이 통장으로 갈아타는 게 가능하니 꼭 체크해두세요.

대출 2억 원 넘으면 DSR 규제 적용 / 1월부터 시행

모든 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR(총부채원리금상환비율)* 40% 규제를 받습니다. 즉 빚을 갚는 데 연 소득의 40% 이상을 쓸 수 없게 되는 겁니다. 연봉이 4000만 원이라면 연간 원리금(이자+원금) 합계 1600만 원까지만 은행 대출을 받을 수 있게 되는 겁니다. 마이너스통장은 실제 사용 금액이 아닌 한도 금액 기준입니다.

*Debt Service Ratio의 약자로 내가 받은 모든 대출을 합산해 갚아야 하는 1년 치 원리금(이자+원금)상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻합니다.

다자녀 기준 3자녀→2자녀로 조정 / 1월부터 시행

통합공공임대주택* 다자녀가구 기준이 3자녀에서 2자녀로 바뀝니다. 즉 아이가 둘인 집도 올해 새롭게 도입하는 통합공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받을 수 있는 겁니다. 잘 알려지지 않았지만 다자녀가구는 매입임대주택**에서 보증금 전액 또는 최대 50% 할인 혜택을 받을 수 있습니다.

*국민임대와 영구임대, 행복주택 등으로 분류한 공공임대주택을 하나로 통합한 임대주택을 말합니다. **기존 건물을 공공기관이 사들여 청년 등 저소득층에게 저렴하게 빌려주는 주택입니다. 청년 매입임대주택의 경우 시세의 40~50% 임대료에 최대 6년간 거주할 수 있습니다.


임대료 5% 미만 올린 집주인은 1년 거주 인정 / 지난해 12월부터 시행

직전 계약 대비 전월세 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 정부가 혜택을 줍니다. 양도세* 면제를 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정해주는 겁니다. 현재 공시가격** 9억 원(시세 12억 원) 이하 1가구 1주택 보유자가 양도세 면제 혜택을 받으려면 해당 주택에 2년간 실거주해야 합니다. 이걸 하는 이유요? 임대차보호법*** 시행 2년을 맞는 오는 7월 이후 전월세시장이 불안정해질 수 있다는 우려에 대응하기 위해섭니다. 다만 이 혜택은 올해 12월까지 신규·갱신계약을 체결한 경우에만 주어집니다.

*집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다. **정부가 매년 조사, 산정해 알리는 부동산 가격입니다. 이를 토대로 정부는 집을 가진 사람이 내는 세금인 보유세를 부과합니다. 또 건강보험료 등을 부과하는 지표로도 사용하고요. ***세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다.


대출 1억 원 넘으면 DSR 규제 적용 / 7월부터 시행

총대출금 2억 원이 넘는 이에게 DSR 40% 규제를 적용하는 연초 대출 규제의 심화 버전으로, 7월부터는 총대출금이 1억 원만 넘어도 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. DSR 규제는 연 소득을 근거로 대출 심사를 통해 적용하는 만큼 상대적으로 소득이 적은 20대 이하와 60대 이상에게 더 큰 타격을 줄 수 있습니다.


깐깐한 층간소음 개선 정책 적용 / 7월부터 시행

오는 7월 이후 짓는 아파트부터 ‘층간소음 사후확인제도’를 시행합니다. 단지별로 5%를 선정해 실제 층간소음을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 건설사에 제대로 시공하게끔 권고하는 제도입니다. 권고를 무시하면요? 아파트 성능 미달 사실을 대외적으로 알립니다. 아파트 공사 전 실험실에서 바닥충격음 차단 성능을 평가하던 ‘층간소음 사전인정제도’는 6월까지만 시행합니다.


청년 월세 20만 원 지원 / 상반기 중 시행

정부가 만 19~34세 무주택 청년 15만 명에게 최대 월 20만 원씩 1년간 월세를 지원하는 ‘청년월세지원사업’을 시행합니다. 월세 지원을 받고도 모자라는 금액은 20만 원까지 무이자 대출을 해줍니다. 사실상 무주택 청년의 월세 부담을 ‘제로’ 수준으로 줄이는 정책입니다. 다만 그 조건은 까다롭습니다. 본인 소득이 중위소득 60% 이하(월 소득 약 109만 원), 부모 소득이 중위소득 이하인 청년이 독립해 사는 경우에만 해당합니다.


‘몰래’ 세입자 들인 집주인 알려줌 / 연내 시행

“직접 실거주하겠다”며 세입자의 계약갱신청구권* 행사를 거부한 집주인이 몰래 새로운 세입자를 들였는지 여부를 정부가 대신 알려줍니다. 이전 세입자가 요청하면 해당 주택의 임대차 정보를 지자체에서 일정 기간 정기적으로 알려주는 방식입니다. 지금은 이전 세입자가 주민센터를 찾아 집주인이 다른 세입자를 들였는지 직접 확인해야 합니다.

*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다.







강북·도봉구 하락함

서울시 강북·도봉구도 아파트값이 떨어지기 시작했습니다. 1년 7개월 만입니다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난해 12월 27일 기준 서울 강북구와 도봉구 아파트값은 전주 대비 각각 0.02%, 0.01% 하락했습니다. 참고로 관악구는 3주 연속, 금천구는 2주 보합(0%)으로 상승세를 멈췄습니다. ‘거래절벽’이 이어지며 서울 외곽부터 집값 하락세가 나타나고 있습니다.

오피스텔 기준시가 8% 인상

2022년 올해 전국 오피스텔 기준시가*가 평균 8.05% 오릅니다. 2021년 상승률(4%)의 2배가 넘습니다. 특히 경기도(11.91%)의 상승률이 두드러지고 서울(7.03%)과 대전(6.92%), 인천(5.84%), 부산(5%), 대구(3.34%), 광주(2.41%), 세종(1.22%)이 그 뒤를 이었습니다. 당연한 얘기지만 기준시가가 오르면 세금 부담도 커집니다.

*국세청이 매년 발표하는 일종의 ‘공인 가격’입니다. 원칙적으로 실거래가와 시가를 기준으로 세금을 부과해야 하지만 가격을 알기 어려운 경우에 대비해 이를 매기는 것으로 이해하면 쉽습니다.

49만여 가구가 나와요

올해 전국에서 민간분양* 49만6500여 가구가 나옵니다. 2015년 이후 가장 많은 물량이 시장에 풀리는 셈인데, 2021년에 공급한 31만3205가구보다 약 58% 증가한 수치입니다. 이렇게 많은 물량이 나오는 이유요? 지난해에 분양하려다가 민간택지 분양가상한제**와 규제지역 확대 등으로 분양을 연기한 곳이 늘었기 때문입니다.

*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요. **정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 즉 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다.


통합공공임대주택 입주자 모집

1월 27일 통합공공임대주택의 최초 입주자 모집 공고를 실시합니다. 과천 지식정보타운 S10 605가구와 남양주 별내 A1-1 576가구를 더해 총 1181가구가 나옵니다. 특징이라면 거주 기간을 30년까지 늘리고, 살다가 소득이 점점 늘어날 경우 퇴거해야 하는 불편함을 해소했다는 겁니다. 입주 신청은 2월 15일부터 18일까지 LH청약센터에서 하면 됩니다.


공공재개발 후보지 2차 공모

국토교통부와 서울시가 공공재개발* 후보지 2차 공모를 합니다. 오는 2월 28일까지 후보지 접수를 받고 5월까지 18곳을 선정해 1만8000가구를 공급하겠다는 계획입니다. 최근 인기인 신속통합기획(신통기획)과 공공재개발의 차이요? 조합이 사업 주체가 되느냐 여부입니다. 정부가 주도하는 공공재개발은 LH 등의 개입을 전제로 하지만 신통기획은 민간 정비사업 중 하나입니다.

*민간이 하면 지지부진한 재개발사업을 LH, SH 등 공공기관이 나서서 빠르게 처리해주겠다고 하는 걸 말합니다. 이를 통해 정부는 통상 10년 이상 걸리는 재개발사업 기간을 5년으로 줄이겠다는 계획입니다.











보류지 재건축·재개발조합이 이후 조합원 수의 변화에 대비해 일반 분양으로 내놓지 않고 남겨둔 물건을 말합니다. 쉽게 말해 만약을 대비해 빼놓은 물량을 나중에 경매로 파는 걸 의미하죠. 서울시의 경우 총가구수의 1% 내로 보류지를 남겨놓을 수 있도록 합니다.



아파텔 아파트 같은 주거 기능을 넣은 오피스텔을 말합니다. 청약통장이 필요 없다는 이점 때문에 최근 수요가 늘고 있죠. 주택용지에 공급해야 하는 아파트와 달리 상업용지에도 지을 수 있어 입지는 좋지만, 같은 면적 대비 아파트보다 관리비는 비쌉니다.





이곳은 어딜까요?

계단 아파트와 핫핑크 아파트가 있는 동네. 🧡

사진 제공. @journey.to.modern.seoul

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