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사전 청약 취소를 예측하는 방법?


[1] 건축비 상승으로 사업성이 나빠지며

[2] 사전 청약을 취소하는 사례가 늘고 있습니다.

[3] 올해에만 총 7곳이 사전 청약을 취소했습니다.



사전 청약 취소를 예측하는 방법?

민간분양 사전 청약 취소가 늘며 불만이 쌓이고 있습니다. 정부의 대책도 미흡하다는 지적이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘사전 청약 취소: 사전 청약 취소를 예측하는 방법?’에 대해 다룹니다.





올해만 7곳 취소

인천 영종국제도시의 한 민간분양¹⁾ 단지가 사전 청약²⁾을 취소했습니다. 시행사는 ‘건축비 인상’을 이유로 들었으며, 피해를 본 당첨자는 약 340가구에 달합니다. 이로써 올해 민간분양 사전 청약 취소 사례는 총 7곳으로 늘었습니다. 피해자들은 “정부가 만든 제도를 믿고 입주를 기다렸는데, 사전 청약 취소로 허송세월을 했다”며 집단행동에 나섰습니다.

¹⁾ 민간분양: 삼성물산 같은 민간기업이 분양하는 걸 말합니다.

²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 분양 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 과열하는 부동산시장에서 내 집 마련 수요를 미리 잡아두기 위해 2021년 정부가 도입했습니다. 사전 청약에 당첨된 경우 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다.



대책이 아쉬워요

정부도 대책을 내놓긴 했습니다. ① 당첨 후 사업 취소 시점까지 인정받지 못한 통장 이력 ② 추가 납입 시 해당 기간의 납입 횟수 ③ 저축 총액 등을 인정해주기로 한 겁니다(출처: 국토교통부). 단, 피해자들은 “형식적 조치일 뿐”이라고 비판하며, “당첨 지위 복구(사업을 취소한 땅에 향후 다른 건설사가 아파트를 지으면, 해당 단지의 청약 당첨 자격을 달라!)만이 대안”이라고 밝혔습니다.




사전 청약 취소를 예측하는 방법?

사전 청약 취소의 배경과 그 예측 방법을 Q&A로 살핍니다.



Q 왜 취소하는 걸까?

A 최근 1~2년 사이 건축비가 급격히 올라 사업성을 확보하기 어려워졌기 때문입니다. 이에 건설사들이 사업을 포기하고 사전 청약까지 취소된 겁니다.



Q 피해자는 법적으로 보호받을 수 있을까?

A 사실 사전 청약은 법적 강제성이 없습니다. ‘본청약 전 단계’로 예비적 성격을 갖기 때문입니다. 이에 사업성이 없다고 판단하면 건설사는 사업을 취소할 수 있습니다. 단, 피해자들은 헌법소원과 행정소송을 통해 ‘당첨자 지위 유지와 주거권 보호’를 주장하고 있습니다. 법적 보호 여부는 당연히 법원의 최종 판단에 달려 있고요.



Q 사전 청약 취소를 예측하는 방법?

올 들어 사전 청약을 취소한 민간분양 단지 7곳의 공통점은 다음과 같았습니다.


  • 위치: 대부분 서울에서 멀리 떨어져 있거나 미분양 우려가 있는 지방 지역이었습니다. 가령 인천 영종국제도시, 경기 파주 운정3지구, 경남 밀양 부북지구 등입니다. 교통 인프라가 부족해 사업성이 낮다는 평가를 받았습니다.

  • 추정 분양가: 파주 운정3지구(주상복합용지 3·4블록)의 경우 전용면적 59㎡(약 25평) 기준 약 4억6000만 원으로 추정 분양가를 제시했는데, 이는 3.3㎡(약 1평)당 1000만 원대 중후반입니다. 자잿값 상승을 고려할 때 건설사 입장에선 수익성이 너무 낮다고 판단할 수 있습니다.

  • 건축비 상승률: 최근 2년간 건축비가 계속 증가했습니다. 특히 자잿값은 2022년 이후 매년 5~10%씩 올랐습니다(출처: 한국건설기술연구원). 이에 따라 사업 포기 가능성이 커졌다고 할 수 있습니다.


Q 사전 청약 취소 대비책?

A 당첨 후에도 건설사의 재정 현황과 공사 진행 상태를 주기적으로 확인하고, 대체 가능한 다른 청약 기회를 미리 준비하는 게 좋습니다. 또 정부의 대책과 관련 정보를 꾸준히 체크해 불이익을 최소화해야 하고요.



Q 공공분양도 취소될 수 있을까?

A 공공분양은 정부 주도로 진행하기에 사업 취소 가능성은 낮습니다. 자잿값 상승 등 문제가 있어도 추가 예산을 지원해 사업을 유지할 가능성이 높습니다.다.

디딤돌대출 규제 일단 스톱

정부가 디딤돌대출¹⁾ 규제를 잠시 유예하기로 했습니다(출처: 국토교통부). 애초에 10월 21일부터 ‘방 공제’라 불리는 소액임차보증금²⁾을 대출금에서 빼 한도를 줄이려 했지만, 실수요자가 반발하자 시행 시기를 미룬 겁니다. “일관되지 않은 규제가 혼란만 키운다”는 비판이 나오고 있습니다.

¹⁾ 디딤돌대출: 정부가 저리로 빌려주는 내 집 마련 대출입니다. 연 소득 6000만 원 이하 무주택가구에 최대 2억5000만 원(신혼가구 및 2자녀 이상 4억 원)까지 연 2.35~3.95% 금리로 빌려줍니다.

²⁾ 소액임차보증금: 집이 경매로 넘어가면 임차인이 먼저 보호받는 돈입니다. 은행은 이 금액을 먼저 갚아야 해서 대출을 줄입니다. 내가 대출받아 집에 들어가 살 계획이더라도, 은행은 나중에 집을 임대할 가능성을 생각해 미리 차감해 대출을 계산할 수 있습니다. 지역마다 금액은 다르며, 서울은 5500만 원입니다.




서울 매물 8만7000가구

정부의 ‘대출 조이기’에 서울 부동산시장이 얼어붙고 있습니다. 특히 팔기 위해 내놓은 아파트 매물은 10월 20일 기준 8만6934건으로 한 달 전(8만1615건)보다 5319건(6.5%) 늘었습니다(출처: 아실). “대출 규제가 이어질 거로 보여 매물 적체 현상은 앞으로도 심할 것”이란 분석입니다.




인뱅 주담대 47% 증가

인터넷은행 3사(카카오·케이·토스뱅크)의 주택담보대출(주담대)이 1년 만에 47%(약 11조 원) 늘어 비판을 받았습니다(출처: 김현정 의원실). 인터넷은행의 목적은 중·저신용자의 대출을 확대하는 건데, 부실 위험이 낮고 이자수익을 쉽게 올릴 수 있는 주담대에만 집중했다는 지적입니다.




1년 만에 38% 상승

서울 민간분양 분양가가 또 최고치를 기록했습니다. 올 9월 말 기준 3.3㎡(약 1평)당 4424만 원으로 작년 같은 시기보다 38% 올랐습니다(출처: HUG). 건축비가 오르며 분양가도 계속 상승하는 구조인데, 분양을 통해 내 집 마련을 하려는 이들의 부담이 갈수록 커지는 모양새입니다.




생숙 11만 가구 한숨 돌려

정부가 생활숙박시설(생숙)¹)을 오피스텔로 바꾸거나 숙박업 신고를 하는 데 필요한 조건을 완화하기로 했습니다(출처: 국토교통부). 당초 올해 말에 이행강제금(과태료)을 부과하려 했지만, 주거용으로 불법 사용될 수 있는 생숙이 11만 가구에 달하자 규제를 풀어 합법화 유도에 나선 겁니다.

¹⁾ 생활숙박시설: ‘주거’ 기능을 강화한 ‘숙박 시설’입니다. 2010년대에 외국인이나 장기 출장 수요를 겨냥해 시장에 나왔지만, 건축법상 숙박 시설로 전입신고 후 주거용으로 쓰는 건 불법입니다. 흔히 ‘레지던스’라고 부릅니다.  

<수도권>

△서울 아파트값 30주째 상승

△서울 아파트 전셋값 74주째 상승

△서울 상반기 6대 상권 매출액 팬데믹 이전 수준 회복



△서울 3분기 오피스텔 매매·전세가 상승 전환

△서울 9월 1순위 청약 경쟁률 397 대 1 기록

△강남 ‘대치우성1차’, ’쌍용2차’ 통합재건축 계획 마련



△강서 화곡1동, 화곡2동 일대 ‘휴먼타운 2.0 사업’ 공모 후보지 선정

△관악 ‘신림5구역’ 신통기획 확정

△동대문 ‘동대문구 대개조를 위한 도시계획 혁신 전략 수립 용역’ 추진



△서초 신혼부부·청년 대상 ‘전월세보증금 대출이자 지원사업’ 신청자 모집

△송파 ‘옛 성동구치소 부지’ 공공주택 1240가구 추진

△용인 ‘용인~충주 고속도로’ 건설 추진



<지방>

△부산 전세 사기 피해 지원 예산 90% 미집행

△부산 ‘부산 내부순환(만덕~센텀) 도시고속화도로’ 관통식 개최

△부산 시민단체 “16년째 지지부진한 부산항 북항재개발사업 로드맵 다시 짜야” 주장



△대전 청년 임대용 주택 151가구 매입

△대전 ‘호동구역’ 조합설립인가

△울산 청년에게 공급할 신축 임대주택 70여 가구 공모



△광주 미분양 물량 7월 7091가구로 5년간 13배 증가

△화천 2년 이상 거주민 대상 주담대 이자 절반 지원

△서산 신혼부부 전세자금대출 이자 최대 100만 원 지원




<해외>

△미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 연 6.09%

△미국 애리조나, 빈집 점거 불법 거주자 증가

△미국 남부 캘리포니아 물류 창고 증가로 디젤 트럭 배기가스 대기오염 원인으로 지목



△중국 부동산시장 부양 위해 연말까지 4조 위안(약 767조 원) 지원

△중국 부동산시장 부양책 영향으로 홍콩 8월까지 주택 매매 금액 작년 연간 총액 초과

△영국 9월 주택 평균 가격 29만3399파운드(약 5억2500만 원)로 3개월째 상승



△콜롬비아 금리인하 영향으로 지난 1년간 부동산 가치 10.9% 상승

△일본 수도권 맨션 임대료 3개월째 하락해 1㎡(약 0.3평)당 평균 3578엔(약 3만2700원) 기록

△일본 ‘집 짓기 경험자’ 77% “집 짓고 후회한 적 있다” 응답







게스트하우스

고급 아파트 단지에 도입하는 숙박 시설로, 입주민이 가족이나 지인을 초대할 때 편리하게 이용할 수 있습니다. 조식과 컨시어지 서비스 등을 갖춰 생활의 편리함을 더해주고요. 평일 기준 1박 이용료는 5~7만 원, 고급형의 경우 10~15만 원까지도 받습니다.



스카이 브리지

고급 아파트의 상징적인 구조물로, 두 건물을 연결하는 다리 형태입니다. 입주민이 건물 간 이동을 쉽게 할 수 있고 전망대나 휴식 공간으로 쓰입니다. 서울 강남권 굵직한 정비사업 구역마다 아파트 고급화를 위해 이걸 도입하고 있습니다.


흐르는 사람들

세월의 흔적이 묻어있는 도시 속, 천천히 흐르는 사람들.

사진 제공. @lowcloud3006




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