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빠듯한 시간표


[1] 정부가 1기 신도시 재건축 ‘1번 타자’를 정합니다.

[2] 최대 3만9000가구를 지정할 계획입니다.

[3] 단, 2027년 착공까지 일정이 빠듯합니다.



빠듯한 시간표

정부가 1기 신도시에서 재건축 1번 타자를 고르는 작업에 착수했습니다. 단, 빠듯한 일정 등으로 먹구름이 드리워지고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘1기 신도시 재건축: 빠듯한 시간표’에 대해 다룹니다.



최대 3만9000가구 지정

1기 신도시¹⁾에서 맨 처음 재건축을 시작하는 ‘선도지구’. 정부가 이를 최소 2만6000가구에서 최대 3만9000가구까지 지정하기로 했습니다. 올 11월 선도지구로 선정된 단지는 △2027년 착공(공사 시작) △2030년 입주를 목표로 재건축을 추진합니다. 한편 정부는 선도지구 선정을 위한 평가 기준(100점)에서 주민 동의율 항목에 60점을 배정했습니다. 즉 주민 동의율에 따라 선도지구 당락이 결정될 전망입니다.

  • check! 주민 동의율 외에 평가 기준으론 △가구당 주차 대수(10점) △통합 정비 참여 주택 단지 수(10점) △통합 정비 참여 가구 수(10점) △도시 기능 활성화 필요성(10점) 등이 있습니다.

¹⁾ 1기 신도시: 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 약 30만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다.






선도지구로 지정되면 좋은 점?

선도지구는 본보기(model) 역할을 해 각종 지원을 받을 수 있습니다. ▲정부와 지자체가 모범 사례로서 행정·재정 지원을 아끼지 않는 데다 ▲안전진단¹⁾ 완화나 면제, 용적률²⁾ 상향 등 혜택을 줄 수 있고 ▲먼저 재건축하는 만큼 훗날 가격 상승까지 주도할 수 있다는 분석입니다. 특히 1기 신도시는 단지 수(29만2549가구)가 많아 사업이 장기화될 가능성이 크기에 선도지구로 지정되지 못하면 재건축이 기약 없이 늘어질 가능성까지 거론됩니다.

  • check! 1기 신도시 중 재건축사업성이 가장 좋은 곳으론 ‘분당’과 ‘평촌’이 거론됩니다. 주거 여건이 좋은 데다 서울과 가까워섭니다. 일산은 용적률이 낮은 건 좋은데 상대적으로 수요가 많지 않은 데다 가까이 창릉 3기 신도시가 있어 경쟁력이 다소 떨어진다는 주장입니다.

¹⁾ 안전진단: 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.

²⁾ 용적률: 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다.



빠듯한 시간표

선도지구 지정을 앞두고 촉박한 일정, 미흡한 이주 대책, 공사비 급등에 따른 사업성 저하 등 우려의 목소리도 나옵니다. △지구 지정부터 착공까지 통상 10년은 걸리는 재건축 절차를 2~3년 만에 마무리하고 △2027년 최대 3만9000가구가 동시에 지연 없이 이주하고 △갈수록 공사비가 오르며 분담금이 늘어날 수밖에 없는 구조인데 이를 감당할 수 있겠냐는 겁니다.

  • check! 서울에서 가장 규모가 큰 재건축 단지인 강동구 둔촌주공(6000여 가구)은 과거 이주 및 철거까지 2년 6개월, 이후 일반분양까지 추가 3년이 걸렸습니다. 참고로 1기 신도시 선도지구(2만6000~3만9000가구)는 이주 규모가 둔촌주공의 최소 4배 수준입니다.



나랑 무슨 상관?

1기 신도시에 살고 있거나 추후 거주할 계획이라면, 선도지구 착공을 앞둔 2026년 하반기부터 2027년 상반기까지 인근 전세 매물이 줄고 전셋값이 급등하는 등 전세난을 겪을 가능성이 있습니다. 정부의 대책요? 현재로선 뾰족한 수가 없어 보입니다. 이주 단지를 만들겠다는 계획을 내놨지만, 1기 신도시 주민의 반응이 좋지 않았기 때문입니다. 이에 지자체는 정부가 나서서 이주 대책을 세워달라고 요구하는 상황입니다. 가뜩이나 전셋값이 급등하는 상황에서 불안 요소가 맞물리고 있습니다.


전세대출 연체액 28.7% 증가

올 1분기 4대 시중은행의 전세대출 연체액은 4121억 원으로 작년 같은 기간에 비해 28.7%(919억 원) 급증했습니다. 전세대출은 통상 만기까지 이자만 내면 되기에 연체액이 늘어나는 건 이례적입니다. “고금리 기조와 경기침체로 차주의 상환 부담이 커진 게 원인”이란 지적입니다.



서울에서 전출입 1위 지역은?

작년 4월~올 3월까지 1년간 서울 자치구별 아파트 전출입 비중은 △강남(전입 10%, 전출 10%) △노원(전입 8%, 전출 9%) △송파(전입 7%, 전출 8%) 등 순으로 높게 나타났습니다(출처: 아파트아이). 이들 지역은 학원가가 잘 형성된 곳이라는 공통점이 있습니다.



전국 아파트값 26주 만에 상승

5월 셋째 주 전국 아파트 매맷값이 전주(-0.01%) 대비 0.01% 올라 26주 만에 상승 전환했습니다(출처: 한국부동산원). 같은 기간 서울은 0.05% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭을 키웠고요. “서울의 상승폭 확대와 지방의 보합 전환 등이 전국 아파트 매맷값 상승 전환을 가져왔다”는 분석입니다.



빌라 거래량 33% 급증

올 3월 서울 빌라 매매거래량(2331건)이 전월(1755건)보다 약 33% 늘었습니다(출처: 국토교통부). △전세 사기 여파로 빌라 매맷값이 역대 최저 수준으로 떨어지며 ‘저점’이란 인식이 퍼진 데다 △정부의 재개발 활성화 정책 등이 매수심리를 자극한 영향이란 평가입니다.



전세 사기 피해자 1만7000명 넘어

전세사기특별법¹⁾에 따라 지원받을 수 있는 피해자 1627명을 정부가 추가로 인정했습니다. 이에 정부가 인정한 피해자는 1만7000명을 넘어섰습니다. 전세 사기를 당해 특별법 지원이 필요한 임차인은 먼저 거주지 관할 시·도청에 전세 사기 피해자 결정 신청부터 해야 합니다.

¹⁾ 전세사기특별법: 전세 사기 피해자를 돕기 위해 2023년 6월부터 시행한 법입니다. 단, ‘전세 사기 피해자’로 인정받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ① 주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자를 갖출 것 ② 보증금이 3억 원 이하일 것 ③ 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상될 것 ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것.



<수도권>

△서울 4월 아파트 전세 계약 중 48%는 상승 거래

△서울 지하철 8호선 ‘암사~별내’ 연장 시운전 돌입

△강동 입주 물량 과다로 서울에서 유일하게 아파트 전셋값 하락세


△강북 미아사거리역 인근 건물 높이 120m까지 완화

△성동 ‘금호23구역’ 6월 중 공공재개발 진행 여부 결정

△경기 3월 아파트 매매거래 1만106건으로, 2023년 8월 이후 최고치


△경기 반지하주택 전세 가구에 풍수해보험 가입 지원

△군포 금정역 종합개발 구상안 발표

△수원 신규 정비구역 지정 기간 2년으로 단축 추진


△안산 17년간 미뤄진 초지역세권 도시개발사업 추진

△안성 6월부터 청년에게 중개료 등 50만 원 지원

△용인 올 하반기 입주 아파트 부실시공 특별 점검 실시


△인천 GTX-B노선 수인선 정차역 1개 신설 추진

△수도권 1분기 소형 빌라 월세 비중 54.1%로 역대 최대

△수도권 1분기 전용면적 84㎡ 평균 분양가, 2년 새 1억 원 급등




<지방>

△부산 아파트 전셋값 23개월 만에 상승

△부산 해운대 재건축·재개발 급물살

△부산 구덕운동장 재개발 부지에 800가구 건립 추진


△대구·경북 행정 통합 논의 실무자 회의 개최

△대전 안산국방산업단지 토지거래허가구역 재지정

△대구·부산·경상권 4월 아파트 입주율 57%로 2017년 6월 이래 최저치


△광주 시민 66%, 10년 미만 기존 아파트 구매 선호

△제주 무주택 청년에게 공공주택 226가구 공급 추진

△제주 주민 50% 이상 동의하면 재개발·재건축 가능하게 법 개정




<해외>

△미국 30년 고정형 주담대 평균 금리 6.94% 기록

△미국 4월 주택 판매(414만 건), 전월보다 1.9% 감소

△캐나다 금융감독원 2026년까지 주담대 상환 부담 급증 경고


△영국 평균 집값 37만5000파운드(약 6억여 원)로 사상 최고치

△중국 부동산시장 부양 위한 금리인하에 신중

△일본 2023년 기준 도쿄 23구 대형 오피스빌딩 공실률 5.8%로 4년 만에 하락







대형마트

그냥 좀 규모가 크다는 이유로 대형마트라고 부르는 이도 있지만, 법적으론 3000㎡(약 900평) 이상의 점포를 가지고, 점원의 도움 없이 소비자에게 물건을 파는 집단을 이렇게 부릅니다. 한국에선 대형마트 인근 부동산 시세가 높습니다. 특히 중산층이 집 근처에 대형마트가 있는 걸 선호하고요.



복합쇼핑몰

전체 면적이 3000㎡(약 900평) 이상인 점포 집단으로 쇼핑과 오락, 업무 기능 등을 한곳에 모은 공간을 말합니다. 중요한 건 1개 업체가 개발·관리 및 운영하는 점포여야 한다는 점. 우리에게 익숙한 유통 3사(롯데쇼핑·신세계·현대백화점)의 유명한 공간을 떠올리면 이해하기 쉬울 겁니다.


도쿄 맑음

맑은 날 도쿄의 주거.

사진 제공. @from.june__




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