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빚으로 지은 집


[1] 한국은행이 정부의 부동산정책을 꼬집었습니다.

[2] 최고 수준인 가계 빚을 더 늘린다는 겁니다.

[3] 시장은 정부가 현상 유지를 할 거로 내다봅니다.



빚으로 지은 집

한국은행이 작정하고 한마디 했습니다. 정부의 ‘집값 방어’에 가계부채가 늘었다는 겁니다. 다들 허리띠를 졸라매는데 우리나라는 집을 사느라 빚이 늘었다고 꼬집었습니다. 한국은행의 작심 발언에 앞으로 정부의 부동산정책에 관심이 모입니다. 오늘 부딩은 ‘가계부채 3000조 원: 빚으로 지은 집’에 대해 다룹니다.

집값 방어 그만!

한국은행이 홈페이지에 올린 의사록(회의록)을 통해 정부의 부동산정책에 대한 우려를 드러냈습니다. “고금리 기조에 전 세계가 가계부채¹⁾를 줄이는 중인데 우리나라는 부채 감축이 거의 이뤄지지 않는다”고 지적한 겁니다. 이들은 특례보금자리론²⁾을 비롯한 정부의 부동산 규제완화를 그 원인으로 꼽았습니다. 집값을 떠받치려다 경제가 무너질까 걱정된다는 겁니다.

  • check! 한국은행은 특히 특례보금자리론이 시행 초기엔 대환대출용으로 주로 쓰였지만, 최근 신규 대출(주택담보대출)로 이어지고 있는 점에 주목했습니다. 정부와 협의해 신규 대출이 크게 느는 걸 막아야 한다는 겁니다.

¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.

²⁾ 특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주는 정부표 주택담보대출입니다. 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다.



빚으로 지은 집

올 1분기 GDP¹⁾ 대비 우리나라 가계부채 비율은 102.2%로 주요 34개국 중 1위를 차지했습니다. 가계부채가 전체 경제 규모를 넘어선 국가는 우리나라가 유일합니다(출처: 국제금융협회). 국제 통계에 안 잡히는 전세보증금까지 더하면 작년 우리나라 가계부채는 3000조 원에 달한다는 분석도 나왔습니다. 특히 지난 4월 가계부채는 17개월 만에 증가세로 전환했습니다. 주택 관련 대출이 늘어난 영향입니다.

  • check! 한국에 이어 GDP 대비 가계부채 비율이 높은 국가(지역)는 홍콩(95.1%)이었습니다. 태국(85.7%), 영국(81.6%), 미국(73.0%)이 그 뒤를 이었습니다.

¹⁾ GDP: 1년간 한 국가에서 만든 모든 상품과 서비스의 가치를 돈으로 환산해 더한 금액입니다.


정부의 변

정부의 부동산 규제완화가 한국은행의 긴축통화정책(금리인상 기조 등)과 엇박자를 내며 가계부채가 불어났다고 하지만, 정부도 억울한 측면은 있습니다. 지난해에 부동산시장이 급락할 때 정부가 손을 쓰지 않았다면 건설은 물론 거기에 돈을 댄 금융 등 연관 산업까지 타격을 받았을 거란 주장이 대표적입니다.


앞으로 부동산정책은?

가계부채 증가 문제로 정부가 부동산 규제완화 기조를 잇기 어려울 거란 주장이 나오지만, 시장은 정부가 현상 유지는 할 거로 내다봤습니다. ① 최근 일부 반등 거래가 있었지만 하반기 이후 역전세¹⁾ 문제가 남아 있는 데다 ② 미분양²⁾ 증가와 건설사 부도 등 시장 급락에 대응할 수 있기 때문입니다. 결국 정부 정책은 어느 쪽의 피해가 적을지에 초점을 맞출 수밖에 없다는 겁니다.

  • check! 가계부채 증가가 나와 무슨 상관이냐고요? 통상 부채 증가는 ‘대출 상환 부담→연체율 증가→금융기관 부실→금융시스템 불안’ 등 국가경제가 도미노처럼 무너지는 현상을 낳습니다. 제대로 대응하지 못하면 외환위기는 물론 장기 불황의 늪에 빠질 수 있다는 얘기가 나오는 이유입니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

²⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다. 지난 4월 말 기준 전국 미분양은 7만1365가구입니다.

서울 3100만 원↑ 부산 2000만 원↑

지난 5월 서울 민간분양¹⁾ 3.3㎡(약 1평)당 평균 분양가가 전월보다 1.38% 오르며 올해 처음 3100만 원을 넘어섰습니다. 올 1월 3000만 원을 넘긴 이래 꾸준히 오른 겁니다. 같은 시기 부산의 민간분양 3.3㎡당 평균 분양가는 2000만 원을 넘어섰습니다. 부산의 3.3㎡당 평균 분양가가 2000만 원을 넘어선 건 처음입니다. 자재값, 인건비 상승으로 분양가 인상은 당분간 이어질 거란 전망이 나옵니다.

¹⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싼 편입니다.



서울 매물 30% 넘게 증가

서울 아파트 매물이 6월 14일 기준 6만5771개로 지난 1월 초 5만513개 대비 30.2% 늘었다는 분석이 한 부동산 정보업체를 통해 나왔습니다. 매물이 늘어난 이유요? 역전세를 버티지 못한 임대인들이 집을 팔려고 나선 데다, 시장 회복세가 나타나며 호가를 높여 집을 내놓는 이들이 많아졌다는 분석입니다. 단, 매물 증가로 인해 호가¹⁾를 내리는 현상은 아직 나타나지 않고 있습니다.

¹⁾ 호가: 부동산 거래가 이뤄지기 전, 집주인이 부르는 부동산 가격을 말합니다.



특례보금자리론 금리가 더 높아요!

특례보금자리론 금리가 시중은행의 고정형 주택담보대출(주담대) 금리보다 높은 역전 현상이 발생했습니다. 한 국회의원실에 따르면 지난 4월 특례보금자리론 평균 금리는 연 4.26%로 같은 달 시중은행의 고정형 주담대 대출금리(신규 취급액 기준)인 연 4.19%보다 높았습니다. 한국주택금융공사는 “고정금리 적용 기간과 조달 비용 차이에 대한 고려 없이 단순 금리 수준만 비교하는 건 적절하지 않다”고 했지만, 정책금융 상품인 특례보금자리론도 시장금리 하락세에 맞춰 금리인하가 필요하다는 지적이 나옵니다.


평택에 3만3000가구 반도체 신도시 조성

정부가 경기 평택시 평택지제역 인근 신규 택지에 3만3000가구(453만㎡_여의도의 1.6배) 규모의 주택을 공급합니다. 세계 최대 반도체 생산 공장인 삼성전자 평택캠퍼스 인근 지역을 ‘K-반도체 배후도시’로 키우겠다는 전략입니다. 전체 주택공급량의 절반을 뉴:홈¹⁾으로 채울 계획이라고. 최근 GTX-A와 C노선 연장 이슈를 비롯해 평택지제역 역세권이 주목받고 있습니다.

¹⁾ 뉴:홈: 윤석열 정부의 공공분양 브랜드입니다. 개인별 상황과 여건에 맞는 주택을 택할 수 있게 나눔·선택·일반형으로 공급합니다. 2023년부터 2027년까지 5년간 나눔형 25만 가구, 선택형 10만 가구, 일반형 15만 가구를 내놓을 계획입니다. 신청 자격은 입주자 모집 공고일 기준 해당 지역에 살고 있는 무주택가구 구성원으로 소득과 자산 요건 등을 충족해야 합니다.



상업용 부동산 거래 10년 만에 최저치

올 1분기 전국 상업·업무용 부동산(오피스텔 포함) 거래량은 3만6620건으로 10년 만에 최저치를 기록했습니다. 지난해에 금리가 오르며 투자 수요가 줄었고, 올해도 고금리 기조가 유지돼 수요자가 투자에 나서지 못한다는 평가입니다. 한국부동산원에 따르면 서울 강남대로 상가의 공실률¹⁾은 올 1분기 11.6%로 지난 분기보다 0.8%p 올랐습니다. 살아나는 아파트 시장과는 다른 양상입니다.

¹⁾ 공실률: 건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다. 공실률이 높다는 건 그만큼 인기가 없다는 의미. 간혹 임대료가 비싸 공실률이 높아지기도 합니다.







강보합 시세가 조금 올랐거나 당장은 움직이지 않더라도 강한 매수세가 뒷받침되어 상승 쪽으로 움직일 가능성이 높은 걸 말합니다. 가격 변화는 없지만 내가 보유한 3억 원짜리 주택에 매수 문의가 자주 들어오는 경우라고 할 수 있습니다.



약보합 시세가 하락한 채 반등하지 않고 보합을 유지하는 상태를 의미합니다. 쉽게 말해 3억 원이던 내 아파트가 지난달에 2억7000만 원까지 떨어진 후 계속 그 가격을 유지하는 걸 말합니다.





책상

오늘은 더 긴 시간을 보내야지.

사진 제공. @one__film_



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