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빗장을 풀어라!




빗장을 풀어라!

정부가 켜켜이 쌓인 규제를 풉니다. 비(非)아파트인 오피스텔과 도시형 생활주택 규제를 푸는 것부터 시작합니다. 다만 정부의 급작스러운 규제 빗장 풀기에 따른 이런저런 부작용 우려도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘주택 규제완화: 빗장을 풀어라!’에 대해 다룹니다.


오피스텔 규제 풂

정부가 오피스텔의 바닥 난방 규제를 풉니다. 원래 전용면적 85㎡(약 34평) 이하만 바닥 난방을 설비할 수 있었는데 이를 120㎡(약 46평)까지 확대하는 겁니다. 참고로 오피스텔은 전용률*이 낮아 같은 평형이라도 실거주 면적이 일반 아파트보다 좁습니다. 그런데 이번 규제완화로 3~4인가구가 선호하는 30평대 주거형 오피스텔이 시장에 나올 수 있게 됐습니다.

*분양받은 이가 계약하는 면적에서 실제로 이용하는 면적을 말합니다. 보통 아파트는 전용률이 70~80% 나오고, 오피스텔은 40%~60% 정도 나옵니다.


오피스텔은 왜 규제해왔음?

오피스텔을 주거용으로 쓰지 말라는 취지였습니다. 사실 지금도 오피스텔은 업무용 시설입니다. 다만 주거 수요가 늘며 주거용으로 진화해왔습니다. 이에 현재 주거용 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’에 속합니다. 주택은 아니지만 주택으로 쓸 수 있는 겁니다. 전입신고* 후 주택으로 사용하면 싱크대 등 주거에 필요한 시설을 설치할 수 있습니다.

*주민등록법상 의무인 제도로 새로운 거주지에 전입(이사)했다는 사실을 관할 기관에 신고하는 걸 말합니다.


+내가 지내는 오피스텔은 ‘주거용’일까?

전입신고를 했다면 주거용이고 그렇지 않다면 업무용 시설입니다. 다만 실제로는 주거용으로 쓰면서 업무용으로 신고해 탈세하는 사례도 있습니다. 소유자가 세입자에게 전입신고를 하지 않는 조건을 내걸고 임대한 경우가 그렇습니다. 전입신고를 하면 각종 세금 레이더에 걸릴 수 있기 때문입니다. 이 경우 당연히 세입자는 임대차보호법*의 도움도 기대하기 어렵습니다.

*세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다.

+내가 매수한 오피스텔은 주택 수에 포함될까?

2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔이라면 주택 수에 포함됩니다. 즉 이날 이후 취득한 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 새로 주택을 매수하면 취득세* 중과 적용을 받게 됩니다.

*일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 6억 원 이하 집을 샀다면 전체 집값의 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 주택이라면 1.01~2.99%를 내야 합니다(1주택자 기준).

도시형생활주택 규제 풂

도시형생활주택(이하 도생) 중 원룸형의 건설 기준도 완화합니다. 지금까진 전용면적 50㎡(약 15평)에 방 2개 이내만 지을 수 있었지만, 이제 전용면적 60㎡(약 18평) 이하까지 늘리고 침실과 거실 등을 최대 4개까지 넣을 수 있게 됩니다.

빗장을 풀어라!

정부가 이처럼 규제를 푸는 이유는 단순합니다. 이전에 내놓은 각종 주택공급 계획의 실행이 늦어지고 있어서입니다. 이에 비교적 좁은 땅에 쉽고 빠르게 지을 수 있는 주택을 늘려 공급 확대 효과를 보려는 겁니다. 참고로 오피스텔과 도생은 청약통장 없이 청약금만으로 청약할 수 있습니다. 특히 오피스텔은 99실 이하인 경우 당첨 이후 전매제한*도 없습니다. *분양권을 가진 이가 입주 전 그 권리를 제3자에게 파는 걸 막는다는 뜻입니다.

규제완화에 대한 부작용은?

현시점 주로 제기되는 문제는 이런 주택이 주거 환경을 열악하게 하는 것은 물론, 분양시장의 투기적 가수요가 유입될 수 있다는 겁니다. 다음과 같이 말입니다.


  • “우리나라 1인당 주거 면적은 32.9㎡로 미국(65.0㎡)의 절반에 불과하고 일본(40.2㎡)이나 영국(40.5㎡)보다 좁음. 앞으로 도생이 늘면 주거 환경은 더욱 나빠지지 않겠음?”*


  • “오피스텔은 분양가 규제를 받지 않아 고분양가 논란을 불러일으킬 것임. 심지어 99실 미만 오피스텔은 전매도 가능해 투기가 극성을 부릴 것임.”


  • “그간 도시를 일터와 집터로 구분해온 것은 질 좋은 환경을 만들기 위한 선택이었음. 한데 앞으로 이걸 마구 뒤섞으면 좋은 주거 환경이라고 할 수 있겠음?”


반면, 정부의 이번 규제완화를 긍정적으로 보는 시각도 있습니다. 올 연말부터 두 주택 유형의 건축 사업 여건이 좋아지면 이를 통해 앞으로 2~3년간 수도권과 지방 광역시 등 도심에 주택공급이 늘고, 전세난도 해소할 수 있을 거란 얘기입니다.

*한국과 미국은 2019년, 일본과 영국은 2018년 기준.





실수요자 영향은 최소화!

홍남기 부총리는 가계부채 관리와 관련해 “필요할 경우 비은행권으로의 풍선효과를 차단하는 등 추가 대책을 적극적으로 발굴하겠다”고 말했습니다. 다만 최근 문제가 된 전세대출 중단과 관련해선 “실수요자의 전세대출에 대한 영향은 최소화하도록 관리하겠다”고 밝혔습니다. 참고로 지난 8월 가계부채는 8조5000억 원이 늘어 전월(15조3000억 원)보다 증가 폭은 축소됐지만 코로나19 이전에 비해선 여전히 증가 규모가 큽니다.


15%는 신용대출을 끌어옴

지난해부터 정부가 주택담보대출을 조이자 서울에서 집을 산 이들의 15%가 신용대출을 끌어다 쓴 것으로 나타났습니다. 한 자료에 따르면 지난해 3월부터 올해 7월까지 서울 주택 거래 19만3974건 중 2만9978건, 즉 15.5%는 매수자가 신용대출을 활용해 자금을 마련했습니다. 신용대출을 받은 이들 중 1만1965명에 달하는 약 40%는 1억 원 이상을 빌렸습니다.

전월세 먹튀

전월세 계약을 맺은 뒤 전입 당일 소유권을 바꿔 보증금을 ‘먹튀’하는 사기 피해가 늘고 있습니다. 집주인에 대한 대항력*은 전입 다음 날부터 인정되는데, 이를 악용해 전입 당일에 보증금 반환 능력이 없는 이에게 소유권을 넘기고 도망가는 겁니다. 최근 두 달 동안 29건이나 일어났는데, 주로 수도권에서 발생했습니다. 서울에선 강서·관악·구로·금천·동작·양천구에 집중됐습니다.

*집이 제3자에게 팔리더라도 계약기간엔 계속 살 수 있고, 집주인이 보증금을 돌려줄 때까지(“내 돈 주세요!”) 거주할 수 있는 권리입니다.

보증금 5683만 원, 월세 62만 원

서울 다세대·연립주택(빌라)에서 월세를 살려면 얼마가 필요할까요? 조사 결과에 따르면 평균 5683만 원의 보증금과 월세 62만 원이 필요합니다. 지난 7월 기준입니다. 이는 한국부동산원이 관련 조사를 시작한 2015년 7월 이후 가장 높은 수준입니다.


직주근접

사는 곳과 직장이 가까이 있는 것을 말합니다. 2017년 독일 달리아 리서치의 조사 결과, 한국인의 하루 평균 통근시간은 74분이었습니다. 일본인의 평균 통근시간(39분)과 비교해 두 배 가까이 길었습니다.

직주분리

사는 곳과 직장이 멀리 있는 것을 말합니다. 보통은 도시화가 진행되면서 도심의 집값이 오르고 그 압력을 못 이긴 이들이 집값이 싼 교외로 내몰려 직장과 주거지가 멀어집니다.






몰라요

큰 나무를 마주치면 마음이 설레어요. 이유는 몰라요. 🌳🐤

사진 제공. @__dawun_pic

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