비싼 분양가는 언제 떨어질까?

[1] 분양가가 빠르게 치솟고 있습니다.

[2] 고금리, 고물가 등이 원인입니다.

[3] 단, 과거 분양가는 내리기도 했습니다.

두 달간 쉰 ‘최고요의 사물집’을 다시 연재합니다. 그녀가 직접 운영하는 유튜브 채널 ‘최고요의 최애공간(@favorite_space)’도 많이 사랑해주세요. 🙂

비싼 분양가는 언제 떨어질까?

6억 원 아래로 분양하는 아파트가 빠르게 줄고 있습니다. “분양가는 오늘이 가장 싸다”라는 주장이 시장에서 힘을 얻고 있습니다. 하지만 과거 분양가가 늘 오르기만 한 건 아닙니다. 오늘 부딩은 ‘분양가 폭등 시대: 비싼 분양가는 언제 떨어질까?’에 대해 다룹니다.

‘6억 원 이하’ 90.5%→72%

분양가¹⁾가 빠르게 오르고 있습니다. 부동산R114에 따르면 올 들어 7월 6일까지 전국에서 분양한 6억 원 이하 민간분양²⁾ 물량의 비중은 72%(3만3925가구 중 2만4412가구)입니다. 6억 원 이하 물량이 아직 많다고요? 2022년엔 이 비중이 76.8%에 달했습니다. 2021년엔 90.5% 수준이었고요. “분양가는 오늘이 가장 싸다”라는 얘기가 시장에서 나오는 이유입니다.

check! 면적당 분양가도 빠르게 올랐습니다. 근래 전국 민간분양 아파트의 3.3㎡(약 1평)당 평균 분양가는 ▷2021년 1467만 원 ▷2022년 1729만 원 ▷2023년 1908만 원으로 매년 10% 이상 상승했습니다(출처: 부동산R114).

¹⁾ 분양가: 건설 주체가 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.

²⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싼 편입니다.

분양가는 왜 오를까?

△고금리 △고물가 △분양가상한제¹⁾ 폐지가 원인이라는 평입니다. 건설사의 자금조달 비용이 오른 데다, 분양가 제어장치까지 사라졌다는 겁니다. 더욱이 최근 수도권을 중심으로 청약 경쟁률이 치솟으며 고분양가 단지는 더 늘었습니다. 비싸도 팔린다는 겁니다. 아울러 경기침체로 줄어든 착공(공사 시작) 실적이 2~3년 후 집값을 자극할 수 있다는 우려도 청약 열기를 더하고 있습니다. 한동안 뜸하던 ‘공급 부족’ 이슈가 귀환한 겁니다.

check! 실제로 올 들어 주택 착공 실적은 줄었습니다. 1~5월 전국에서 착공한 주택은 7만7671가구로 전년 동기보다 47.9% 줄었습니다(출처: 국토교통부 5월 주택 통계).
check!!지난해 정부는 집값 급락에 따른 부동산시장 경착륙을 우려했습니다. 이에 2023년 1월 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 뺀 나머지 규제지역을 모두 풀었습니다. 규제지역에서 풀리면 분상제 규제는 자연스레 사라지는 효과가 있습니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 투기과열지구 내에서 집값이 급등할 우려가 있거나 재건축·재개발 등 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

왜 분상제를 풀었을까?

부동산시장 경착륙¹⁾을 우려했기 때문입니다. 정부는 2023년 1월 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 뺀 전국의 규제지역을 모두 풀었습니다. 규제지역에서 풀리면 분상제 규제는 자연스레 사라지는 효과가 있습니다. 정부의 규제완화는 효과가 있었느냐고요? 적어도 미분양 물량은 줄었습니다. 지난 2월 정점(7만5438가구)을 찍고 3개월 연속 줄었기 때문입니다.

¹⁾ 경착륙: 경기 하강이 롤러코스트를 탄 듯이 갑자기 냉각되는 걸 말합니다. 반대로 ‘연착륙’은 경기 하강이 자연스럽게 이루어지도록 유도하는 걸 뜻합니다.

비싼 분양가는 언제 떨어질까?

미분양 물량이 지금보다 많을 때 떨어집니다. 실제로 2009년 1월 미분양 물량이 16만5599가구로 사상 최대치를 기록하자 3.3㎡당 분양가는 떨어졌습니다. 2008년 전국 아파트 평당 분양가는 1083만 원이었지만, 2012년엔 840만 원으로 22%나 하락했습니다. 집이 안 팔리자 이익을 줄이면서까지 분양가를 낮춘 겁니다. 수도권을 중심으로 한 고분양가 논란 속에 옥석 가리기가 더 심해질 거란 전망이 나옵니다.

7월 말부터 임차인이 계약 해지 가능

7월 말부터 임대사업자¹⁾가 임대보증금보증보험(보증보험)²⁾에 가입하지 않으면 임차인은 임대차계약을 깰 수 있습니다. 이로 인한 손해배상도 청구할 수 있고요. 현행법에 따르면 임대사업자는 무조건 보증보험에 가입해야 합니다. 참고로 정부는 이달 말부터 임대사업자가 보증보험 가입 신청을 취소하거나, 가입 승인을 거절당할 경우 임차인에게 카톡 메시지를 보내기로 했습니다.

¹⁾ 임대사업자: 다주택자가 집을 많이 가진 이라면, (주택)임대사업자는 그 많은 집에 대해 ‘사업자등록’을 한 이로 이해하면 쉽습니다. 공공임대주택 공급의 한계를 보완하려고 만든 이 제도는 임대 사업자에게 임대료 인상률 제한(5%)과 임대 의무 기간(10년) 등을 지키게 하는 대신 세제 혜택을 주는 게 핵심입니다.

²⁾ 임대보증금보증보험: 임대사업자가 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. HUG 등 보증기관은 추후 임대인에게 전세보증금을 회수합니다.

보증금 5000만 원·월세 20만 원 중복 지원

앞으로 서울 반지하주택에 살다가 지상층으로 이사하면 서울시가 지원하는 월세 20만 원(최대 2년간) 바우처와 국토교통부가 운영하는 최대 5000만 원 무이자 보증금 대출을 중복해 받을 수 있습니다. 전엔 둘 중 하나만 받을 수 있었습니다. 둘을 동시에 받으면 전세 1억 원에 해당하는 주택에 입주할 수 있다는 계산입니다.

압구정동-서울숲 1㎞ 보행교 건설

서울 강남구 압구정동 일대 아파트가 신속통합기획¹⁾을 통해 50층 높이의 초고층 단지로 재건축사업을 벌입니다. 사업이 끝나면 1만1800가구의 ‘미니 신도시’로 변신할 거란 전망입니다. 이 사업엔 압구정동과 성수동 서울숲 사이 1km 길이의 보행교를 짓는 계획도 들어갔습니다. 보행교 건설비 2500억 원은 재건축조합이 냅니다. 다리 짓는 비용을 재건축조합이 내는 건 처음입니다.

¹⁾ 신속통합기획: 서울시의 재건축·재개발 활성화 방안 중 하나로, 공공성을 높이는 대신 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 대폭 줄이는 것이 핵심입니다. 공공 정비사업처럼 보이지만 민간 정비사업입니다.

서울-지방 10억 원 차이

서울과 지방의 아파트값 차이가 갈수록 벌어지고 있습니다. 부동산R114에 따르면 7월 7일 기준 서울 아파트 평균 매맷값은 12억9490만 원입니다. 지방 아파트 평균 매맷값 2억6557만 원보다 10억2933만 원 비쌉니다. 두 지역의 아파트값 차이는 △2019년 7억9550만 원 △2020년 9억582만 원 △2021년 11억984만 원 △2022년 10억6855만 원 등 좀처럼 좁혀지지 않고 있습니다.

분양전망지수 116.2

주택산업연구원이 내놓은 7월 서울과 수도권의 아파트분양전망지수¹⁾는 각각 116.2, 102.7을 기록했습니다. 서울은 6월 대비 10.3p, 수도권은 11.3p 올랐습니다. 최근 수도권을 중심으로 청약 경쟁률이 높아지며, 주택업계도 시장이 잘 풀릴 거로 기대하는 겁니다. 청약 경쟁률이 높아진 데엔 정부의 공급 물량 조절, 할인분양 등이 영향을 미쳤다는 평가입니다.

¹⁾ 아파트분양전망지수: 주택사업자(건설회사) 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표를 말합니다. 이 수치가 100을 넘으면 시장을 긍정적으로 보는 사업자가 많다는 의미, 100보다 낮으면 시장을 부정적으로 보는 사업자가 많다는 뜻입니다.

‘물건 깨기’가 취미인 튀케와 나(위, 가운데)

튀케를 피해 그릇장에 보관한 라스플레리 유리잔(아래)

#29 라수플레리 유리잔의 기억 아파트 옆 동에 사는 친구 집에 업둥이 아기 고양이 한 마리가 들어왔는데, 보통 말썽꾸러기가 아니란다. 덕분에 나는 요즘 친구가 원래 키우던 강아지와 고양이를 끊임없이 귀찮게 하며, 한시도 가만히 있지 않는다는 아기 고양이의 만행에 대해 듣고 있다. 이야기를 듣다 보면 우리 집 고양이들의 어린 시절 에피소드와 크게 다르지 않아 웃음이 난다. 티슈 케이스에서 티슈를 사정없이 뽑는다거나 아깽이 사료 대신 성묘 사료를 훔쳐 먹는다거나, 다양한 방법으로 화분을 깨부수거나 하는 일 말이다(고양이들 다 이러는 거 맞겠죠?).

이런 습성은 혈기왕성한 아깽이 시절이 지나면 거의 사라진다. 나의 첫째 고양이 튀케는 어린 시절 티슈 뽑기, 옷장 뒤지기, 샤워실 물 틀기(높은 곳에 있는 샴푸를 떨어뜨려 샤워기 수전을 눌러 물을 틀었다) 등 많은 사고로 나를 곤란하게 했지만, 지금은 그저 어딘가에 기대거나 시원한 방바닥에 등을 대고 눕는 걸 좋아하는 뚱뚱한 신사로 자랐다. 하지만 어떤 습관은 점잖은(?) 어른 고양이가 된 후에도 남는다.

튀케에게 남은 나쁜 습관은 ‘물건 깨기’다. 선반이나 테이블 같은 곳에 올라가 자기 손으로 밀어 움직일 수 있는 물건을 발견하면 일단 바닥으로 패대기친다. 그런 다음 자기가 떨어뜨린 물건이 어찌 됐는지 확인하듯 한참 바라보다 당당하게 내 얼굴을 본다. ‘밥’을 달라는 뜻이다. 원룸에 둘이 살 때 침대를 마주하고 선반이 여러 개 있었는데, 그 위에 올라가 물건을 떨어뜨리면 내가 놀라 일어나서 밥을 주던 게 습관으로 자리 잡은 듯하다. 여하튼 이렇게 깨진 물건 중엔 슬프게도 내가 아끼는 게 아주 많다.

나는 튀케가 어떤 물건을 깨든 화를 내지 않으려 노력하는 편인데(반응 자체를 안 하려 함), 한번은 정말 크게 소리 지르고 엉덩이까지 때린 사건이 있다. 그날 튀케가 깬 건 유리잔이었다. 평소 좋아하던 한남동 편집숍에서 난생처음 보는 영롱한 물잔을 발견했고, 가난한 프리랜서던 나는 무리해서 개당 2만 원이나 하는 물잔을 두 개 사서 소중히 품고 집으로 왔다. 프랑스 유리 장인이 하나하나 입으로 불어 만들었다는 유리잔. 푸른빛이 도는 투명한 유리엔 작은 기포가 물방울처럼 맺혀 있었다. 깨질까 봐 뜨거운 물로 설거지하는 것도 삼갈 만큼 아꼈다. 그런데 그 소중한 잔을, 주스를 따라 주방 선반에 올려두고 잠시 돌아선 사이 튀케가 깼다. 깨지는 소리가 난 순간, 바로 그 잔이란 걸 알았다. 뒷골이 ‘지잉’ 울리면서 화가 치솟는 게 느껴졌다. 주방으로 달려가 튀케에게 버럭 소리 지르고도 분이 풀리지 않아 엉덩이까지 때려버렸다. 곧바로 후회하고 그런 나 자신이 싫어져 눈물을 흘리며 튀케에게 사과한 그날 아침 기억이 생생하다. 이태원 집의 손바닥 만한 주방에서 다섯 살짜리 튀케를 끌어안고 엉엉 울던 서른 몇 살의 내 모습…

물론 튀케는 전혀 반성하지 않고 그 후로도 같은 브랜드의 유리잔을 몇 개나 깨먹었다. 처음에는 이름도 외우지 못한 라수플레리(La Soufflerie) 잔을 나도 지지 않고 사 모았다. 다행히 지금은 거실에 유리 그릇장이 생겨 안전하게 진열해둔다. 혹시 또 깨질지 몰라 꺼내지 않고 주로 감상하는 용도로 쓴다. 여기까지 쓰고 보니 과연 이를 ‘지지 않고’ 사 모았다고 할 수 있을까 하는 의문이 들지만, 나는 이제 튀케가 무엇을 깨도 화내지 않을 것이다. 아마도 그럴 것이다.