[1] 서울 아파트 매물이 쌓이고 있습니다.
[2] 매도인이 호가를 낮추지 않기 때문입니다.
[3] 집값이 오를 거로 보는 매도인이 많아섭니다.
비싸서 못 사요
서울 아파트 매물이 쌓이고 있습니다. 통상 매물이 쌓이면 호가를 낮추기 마련인데 그렇지도 않습니다. 전과 다른 시장 상황에 집값 전망도 엇갈립니다. 오늘 부딩은 ‘서울 아파트 매물 7만 건 돌파: 비싸서 못 사요’에 대해 다룹니다.
서울 아파트 매물 7만 건 돌파
9월 4일 기준 서울 아파트 매물이 7만1112건을 기록했습니다(출처: 아실). ① 일주일 만에 3000건 가까이 늘어난 수준이며(8월 28일 6만8167건) ② 올 초 4만9198건 대비 2만여 건이 늘었습니다. ③ 특히 매물 4건 중 1건은 투자수요가 몰리는 강남 3구에 있었습니다. 서울에서 가장 많은 ‘팔고 싶은 집’이 강남권에 쌓여 있는 겁니다.
check! 서울 아파트 매물이 7만 건을 넘어선 건 2020년 9월 집계 이래 처음입니다.
매물, 왜 쌓일까? 호가¹⁾를 내리지 않기 때문이라는 분석입니다. △작년 하반기만 해도 집이 팔리지 않으면 전세로 돌리는 경우가 많았는데 △올 초 집값이 상승하자 매도인이 호가를 올려 매물을 내놓고 △팔리지 않아도 그 가격을 유지한다는 주장입니다. “희망 가격에 대한 매도인과 매수인의 줄다리기가 이어지며 매물이 쌓인다”는 겁니다. ¹⁾ 호가: 부동산 거래가 이뤄지기 전, 집주인이 부르는 부동산 가격을 말합니다.
비싸서 못 사요
왜 호가를 내리지 않느냐고요? 집값이 오를 거로 보는 매도인이 많기 때문이라는 분석입니다. △대출이자와 역전세¹⁾ 등 부담을 느낀 매도인은 올 초 이미 급매로 집을 팔았고 △현재 매물을 내놓은 이들 중엔 집값이 다시 오를 거로 보는 이가 많다는 겁니다. △내년 총선을 앞두고 추가 부동산 규제완화책이 나오면 집값은 더 오를 여지가 있다는 주장도 나옵니다.
check! 부동산과 선거는 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 표를 얻기 위해 각종 선심성 개발 공약을 내세우는 이른바 ‘부동산 정치’가 성행하기 때문입니다.
¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.
집값, 오를까, 내릴까?
서울 아파트시장이 전과 다른 양상을 보이며 집값 전망도 엇갈리고 있습니다. 집값이 보합세를 유지할 거란 주장, 다시 침체기를 맞을 거란 주장이 대표적입니다.
▷앞으로 보합세! “올 상반기 서울 아파트 매물은 30% 이상 늘었습니다. 하지만 실거래가도 10% 올랐습니다. 매물 증가가 곧 가격 하락으로 이어진다는 주장은 이제 성립하지 않습니다.”
▷앞으로 하락세! “올 초 서울 아파트값이 오른 건 특례보금자리론¹⁾ 영향이 큽니다. 하지만 곧 특례보금자리론 지원이 끊기며 시장은 다시 변곡점을 맞을 가능성이 큽니다.”
¹⁾ 특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 저금리로 빌려주는 정부표 주택담보대출입니다. 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다. 2023년 7월 말 기준 이 상품의 유효 신청 금액은 31조1000억 원을 넘어섰습니다(공급 목표액의 78.5%).
청약 경쟁률 100배 이상 증가
올 8월 수도권 아파트 1순위 청약 경쟁률이 연초 대비 100배 이상 증가했습니다. 올 1월 0.28 대 1에서 8월 36.62 대 1로 130배 늘었습니다. “분양가가 더 오르기 전에 내 집 마련에 나선 수요자가 청약통장을 적극 사용하고 있다”는 분석입니다.
화성시, 갭투자 1위
수도권에서 갭투자¹⁾가 늘고 있습니다. 올 3~8월 전국에서 갭투자가 가장 많은 지역은 경기도 화성시로, 전체 매매거래(5145건)의 6.4%(332건)가 갭투자였습니다. “집값이 크게 떨어진 상황에서 전셋값이 빠르게 회복하며 투자심리를 자극했다”고 시장은 평합니다.
¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 아파트나 빌라를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.
하자 많은 5개사 ‘시공능력평가 톱10’
최근 5년간 아파트 하자 판정을 가장 많이 받은 15개 건설사 중 5곳은 올해 시공능력평가 상위 10대 기업인 것으로 나타났습니다. ‘2019∼2023년 건설사별 공동주택 하자 판정 현황’에 따르면 현대건설(2위), 대우건설(3위), GS건설(5위), DL이앤씨(6위), 롯데건설(8위) 등이 그 리스트에 이름을 올렸습니다.
다자녀 특공 절반은 ‘미달’
2021년부터 정부가 주도한 아홉 차례 공공분양 사전 청약 다자녀 특별공급¹⁾ 중 절반 이상이 ‘미달’인 것으로 나타났습니다. “출산율이 낮아져 다자녀가구가 많지 않은 데다 ‘9억 원 미만’ 주택만 해당해 주로 수도권 외곽 지역에 공급하다 보니 실수요자가 청약하지 않았다”는 분석이 나옵니다.
¹⁾ 다자녀 특별공급: 입주자 모집 공고일 기준 미성년 자녀가 3인 이상인 무주택가구에 우선 청약 자격을 주는 제도입니다. 자녀 수엔 출생 전 태아와 입양 자녀도 포함됩니다.
생숙, 10월 중순부터 이행강제금
정부는 10월 15일부터 주거용으로 쓰는 생활숙박시설(생숙)¹⁾에 이행강제금²⁾을 부과합니다. 생숙은 반드시 ‘숙박업’으로 등록해야 하는 건축법 시행령 개정안을 2년간 유예기간을 거쳐 시행하는 겁니다. 전국 10만여 생숙 소유자의 혼란이 예상됩니다.
¹⁾ 생활숙박시설: ‘주거’ 기능을 강화한 ‘숙박시설’을 말합니다. 2010년대에 외국인이나 장기 출장 수요를 겨냥해 시장에 나타났으나, 건축법상 숙박시설로 전입신고를 하고 주거용으로 쓰는 건 불법입니다. 흔히 ‘레지던스’라고 불립니다.
²⁾ 이행강제금: 행정법상 의무이행을 강제하기 위해 일정 기한까지 의무를 지키지 않으면 물리는 과태료를 말합니다.
오묘한 컬러가 매력인 포에지의 은방울꽃 합
#37 포에지의 은방울꽃 합 내 친구 보람이가 운영하는 포에지라는 선물 가게. 그곳은 ‘보물’이라고 표현할 수밖에 없는 온갖 진귀한 물건으로 가득하다. 실은 보람이보다 포에지를 먼저 알았기에 난생처음 보는 아름다운 물건을 구경하며 ‘이곳의 주인은 과연 어떤 사람일까?’ 궁금했다. 도자기, 모시, 털실, 대나무, 은, 홍등 같은 자연의 재료로 만든 포에지 물건은 잔잔한 호수를 이루는 반짝이는 작은 물결처럼 서로를 빛나게 한다. 그것을 보고 있으면 생일을 앞둔 친구의 얼굴이 떠오르기도 하고, 엄마의 집 한편이 생각나기도 한다. 이젠 나와 취향이 비슷한 누군가의 선물을 살 때면 자연스레 가장 먼저 포에지를 찾게 된다. 다른 이를 위한 선물을 고르면서 내가 갖고 싶은 물건 또한 발견했는데, 바로 도자기로 만든 ‘은방울꽃 합’이다. 오묘한 색상에 앙증맞은 사이즈, 뚜껑에 아로새긴 섬세한 은방울꽃 문양이 어찌나 곱던지. 하지만 나를 위해 당장의 용도가 없는 물건을 사는 일은 언제나 매우 망설여져서(왜인지 모르지만 사면 안 될 것 같은 마음이 들어서) 사고 싶은 마음을 꾹 참고 있었다. 그런데 바로 그것을 함께 일하는 친구 지은이가 2년 전 내 생일에 선물로 사줬다. 비록 거실장 위 한가운데에 진열해둔 도자기 합은 아직까지 무엇을 넣을지 결정하지 못해 비어 있지만, 오가며 바라보는 것만으로도 충만한 기쁨을 준다. 아마 나는 그 안에 넣을 물건을 영원히 찾지 못할 테니 지은이가 선물하지 않았다면 스스로 구입하진 못했을 거다. 이 글을 쓰며 포에지의 웹사이트에 들어가 은방울꽃 합에 대한 설명을 읽다 보니, 은방울꽃의 꽃말이 ‘틀림없이 행복해집니다’란다. 그러고 보니 올해 지은이 생일엔 내가 은방울꽃 목걸이를 선물했고, 작년 내 생일엔 보람이에게 은방울꽃 목걸이를 선물 받았다. 셋이 친구가 되고 서로 은방울꽃으로 축복을 빌어준 행복 가득한 2년의 세월이었다.
도시재생 리모델링처럼 형태는 유지하되 도심 환경을 새롭게 개선하는 걸 말합니다. 도시 건축 전문가들은 하나같이 ‘개발의 시대는 지났다’고 강조하며 이것의 중요성을 강조하기도 합니다. 물론 지역 주민들이 이것으로 인한 변화를 대부분 체감하지 못한다는 목소리도 있습니다.
도시확산현상 기반 시설이나 설비가 부족한 채 도시가 저밀도로 무질서하게 교외로 넓어지는 걸 말합니다. 이는 정원을 가꾸는 등 개인주의적 삶이 보장된다는 장점이 있지만, 교외라는 특성상 편의시설 접근성이 나쁘고 교통량이 기하급수적으로 증가한다는 단점도 있습니다.
아직 더운
하늘은 맑고 깊지만 아직은 더운 날씨.
사진 제공. @lowcloud3006
Comments