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불 꺼진 집이 늘고 있어요


[1] 전국 미분양이 3개월 연속 줄었습니다.

[2] 단, 준공 후 미분양은 계속 늘고 있습니다.

[3] 이에 PF 부실에 대한 우려가 나옵니다.





불 꺼진 집이 늘고 있어요

전국 미분양 물량이 3개월 연속 줄었습니다. 하지만 준공 후 미분양, 즉 입주를 시작하고도 팔지 못한 불 꺼진 집은 늘고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 감소의 명암: 불 꺼진 집이 늘고 있어요’에 대해 다룹니다.


미분양은 점점 감소

5월 전국 미분양¹⁾이 6만8865가구를 기록했습니다. 4월(7만1365가구)보다 3.5%(2500가구) 줄었습니다. 3월부터 3개월 연속 감소한 겁니다. 미분양 물량이 줄어든 이유로는 크게 세 가지를 꼽습니다. ① 경기침체로 건설사들이 ‘될 곳만’ 분양함 ② 수도권을 중심으로 청약 인기가 높아짐 ③ 정부의 규제완화로 연초 대비 매수 심리가 살아남

  • check! 건설사들은 미분양 리스크를 줄이기 위해 분양 물량을 줄이고 있습니다. 올 들어 5월까지 누계 기준 전국 공동주택 분양은 4만6670가구로 지난해 같은 기간보다 51.5% 급감했습니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.


불 꺼진 집이 늘고 있어요

준공 후 미분양¹⁾ 물량은 늘었습니다. 입주를 시작하고도 팔지 못한 ‘불 꺼진 집’ 말입니다. 5월 전국 준공 후 미분양은 8892가구입니다. 4월(8716가구)보다 2%(176가구) 증가했습니다. 분양시장이 나아졌다고는 할 수 없는 상황입니다. 준공 후 미분양 물량은 전남(1196가구)이 가장 많았습니다. △대구(919가구) △경북(840가구) △부산(813가구) 등이 그 뒤를 이었습니다.

¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.





건설사 900여곳 폐업

통상 건설사는 프로젝트파이낸싱(PF)¹⁾을 통해 착공합니다. 분양받은 이들은 잔금 납부와 함께 입주하고요. 따라서 준공 후 미분양 물량이 늘면 자금을 회수하지 못해 건설사는 물론 금융사도 위험해질 수 있습니다. 실제로 올 1분기 건설사 폐업 신고 건수는 900여 건에 이릅니다. 최근 5년 내 분기 기준 최대치입니다. PF 부실에 대한 우려가 끊이지 않는 이유입니다.

¹⁾ 프로젝트파이낸싱(PF): 금융사가 건설사업의 ‘사업성’을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 담보를 잡고 돈을 빌려주는 개인 대출과는 다릅니다. 가령 아파트를 지을 때 나중에 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해줍니다. 국내에선 이게 없으면 건설사업을 하기 힘듭니다. 수백억에서 수천억 원에 이르는 사업비를 끌어올 수 있는 방법이 많지 않아섭니다.


미분양, 과거와 달라요

현재 미분양 물량은 줄고 있습니다. 하지만 정부가 ‘위험수위’라고 판단한 ‘6만2000가구’는 여전히 웃돌고 있습니다. 과거 미분양이 극심하던 시절 건설사들은 전세 전환이나 할인 분양 등을 통해 위기를 벗어났습니다. 한데 최근 미분양은 분양 후 1년 정도밖에 지나지 않은 탓에 파격 마케팅을 꺼낼 시기를 맞지 못했다는 평입니다. 이에 대해 한국은행은 “미분양이 증가한 후 3년의 시차를 두고 건설사의 부실 위험이 크게 높아졌다”고 분석했습니다.

  • check! 전국적 미분양 사태를 맞아 정부는 건설사의 자구책 마련이 먼저라며 구제 요청에 선을 긋고 있습니다. 단, 최근 어느 정도 버틸 여력이 있는 대형 건설사와 달리 중견 건설사들의 고통은 더욱 커지고 있다는 소식도 들립니다.


전국 아파트값 하락세 ‘스톱’

전국 아파트값 하락세가 멎었습니다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 6월 넷째 주(6월 26일 기준) 전국 아파트값은 보합(변동률 0%)을 기록했습니다. 2022년 5월 둘째 주(-0.01%)부터 이어진 하락세가 1년 1개월 만에 멈춘 겁니다. 최근 서울을 포함한 수도권 아파트값 상승세가 이어지고, 지방은 하락 폭이 줄어든 영향이라는 평입니다.



7월 금리 동결

특례보금자리론¹⁾ 7월 금리를 동결(바꾸지 않음)합니다. 7월에도 일반형은 연 4.15%(10년)부터 4.45%(50년), 우대형은 연 4.05%(10년)부터 4.35%(50년) 금리로 대출받을 수 있습니다. 참고로 특례보금자리론은 5개월 연속 금리를 동결했습니다. 최근 시중금리가 오르는 상황에서도 말입니다. 6월 29일 기준 5대 시중은행의 주택담보대출(주담대) 최저 금리는 고정형(연 4.00%~)과 변동형(연 4.21%~) 모두 3%대 금리가 사라졌습니다.

¹⁾ 특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주는 정부표 주택담보대출입니다. 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다.



국회의사당 옆 50층 가능

서울시가 국회의사당과 북한산 등 8개 시내 고도지구(高度地區)의 높이 규제를 완화했습니다. 일률적인 높이 규제로 시내가 고르게 발전하지 못한다는 겁니다. 이에 앞으로 국회의사당 인근에선 최고 50층(170m 이하)까지 건물을 올릴 수 있게 됩니다. 전엔 51m까지만 건물을 지을 수 있었습니다. 북한산 인근 강북·도봉구도 최고 15층까지 재개발·재건축이 가능해집니다.


서울 매물 30% 이상 증가

서울 아파트 매물이 늘고 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 6월 29일 기준 서울 아파트 매물은 6만7700건으로 연초 대비 30% 이상 늘어 전국에서 매물 증가율이 가장 높았습니다. 이유요? 근래 집값이 오를 조짐을 보이자 집주인은 높은 가격에 팔려 하고, 매수자는 금리가 여전히 높고 역전세난 우려 등으로 급매물 외엔 적극적으로 매수에 나서지 않기 때문이라는 평입니다.



서울 월급쟁이 절반은 무주택자

서울 거주 임금근로자(월급쟁이) 가구의 절반 이상이 집을 갖지 못한 것으로 나타났습니다. 최근 통계청이 발표한 주택 소유 현황 분석에 따르면 가구주가 임금근로자인 가구의 주택 보유율은 17개 시도 중 울산(66.9%)과 경남(63.8%) 순으로 높았고, 서울은 47.9%로 가장 낮았습니다. 집값이 다른 지역에 비해 비싼 서울에선 급여로 내 집을 마련하기 어렵다는 뜻으로 풀이됩니다.









상속세 사후에 무상으로 이전되는 재산에 부과하는 세금입니다. 생전에 누군가에게 재산을 물려주는 ‘증여’와 비슷한 듯 다르죠. 이 또한 상속받는 금액이나 상황에 따라 세금 면제 한도가 달라집니다.우리나라 상속세 세율은 최저 10%, 최고 50%의 누진과세 형태입니다.



증여세 누군가에게 대가 없이 받은 재산에 대한 세금을 말합니다. 가령 성인이 된 자녀는 10년간 5000만 원 이상을 부모에게 증여받는 경우 초과 액수에 대해 증여세를 내야 합니다. 누가 내냐고요? 증여를 받은 사람이 냅니다. 세율은 구간(증여 금액)마다 다릅니다.



서울 밤

오늘 밤에도 우린 한강으로 간다.

사진 제공. @ddol_foto





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