분상제 이불킥
인간은 때로 의도했든 의도하지 않았든 잘못된 결정을 내리고 후회합니다. 이는 정부도 마찬가지입니다. 최근 정부가 서울 강남 한 아파트의 분양가를 의도치 않게(?) 역대 최고가로 책정했습니다. 시장에선 정부가 밤에 이불을 빵빵 걷어찰 거라고 예측했습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘분상제 이불킥: 그게 나랑 무슨 상관?’에 대해 다룹니다.
역대 최고 분양가 등장
지난주, 정부는 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남아파트 재건축)의 일반 분양가를 평당 5668만 원으로 책정했습니다. 이 경우 33평 아파트를 19억 원대에 분양하게 됩니다. 이곳에 지분이 있는 조합원들은 좋아서 난리가 났습니다. 분양가상한제(분상제)*를 적용했음에도 역대 최고 분양가가 나왔기 때문입니다. 참고로 이 분양가는 분상제 적용 이전, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사**를 통해 받은 것보다 평당 777만 원이 오른 금액입니다.
*정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도죠. 2020년 7월부터 집값이 비싸다는 경고를 받은 서울과 경기도의 총 322개 동에서 시행하고 있으며 보통 땅값과 건축비에 적정 이윤을 더해 분양가를 결정합니다.
**HUG가 분양보증 명목으로 분양가를 통제하는 방식입니다. 이들은 서울의 새 아파트 분양가가 최근 분양가나 주변 시세에 비해 일정 수준 이상 높은 경우 대출보증을 해주지 않는 식으로 분양가를 떨어뜨려왔습니다.
분상제 이불킥
현재 많은 매체가 관련 기사를 내놓고 있습니다. 대부분 정부가 제 꾀에 걸려들었다고 평합니다. 정부가 HUG의 분양가 심사를 통한 가격보다 5~10%는 낮아질 거라고 말한 분상제를 적용했는데 되레 더 높은 분양가가 나왔기 때문입니다. 정부가 집값을 잡기는커녕 고분양가를 승인해주었다는 겁니다. 그 이유를 공시가격 현실화율*과 연결 짓기도 합니다. 세금을 제대로 걷겠다며 정부가 공시가격을 만지작거린 탓에 분상제 산정 시 심의를 거치는 ‘땅값’이 높아져 이렇게 되었다는 얘기.
*정부가 세금을 부과하기 위해 공개적으로 알리는 부동산 가격인 공시가격이 시세 대비 얼마나 되는지 그 비율을 말합니다. 예를 들어 시세 1억 원짜리 집의 공시가격이 7000만 원이면 현실화율은 70%. 정부는 현재 평균 60%에 머물러 있는 주택 공시가격을 90% 수준까지 단계적으로 끌어올리겠다고 밝혔습니다. 그 이유는 세금을 공정하게 걷기 위해서라고.
이불킥 아니거든
정부는 매체들이 상황을 잘못 이해했다고 선을 그었습니다. 어제(1월 10일) 긴급히 보도자료를 내고 해당 아파트의 고분양가 원인을 ‘특별건축구역 지정에 따른 건축비 인상(건축비 올려줄 테니 좀 다르게 지어라!)’과 ‘최근 주변 집값 상승의 반영(주변 아파트가 이미 너무 비싸서 너무 싸게 분양 못함!)’이라고 설명했습니다. 덧붙여 “앞으로 분상제로 주택 공급을 막지 않는 범위에서 제도를 합리적으로 운영할 것"이라고 밝혔습니다.
그게 나랑 무슨 상관?
당장엔 관계가 없을 수 있지만 앞으로 주택정책에 관해 시사하는 바가 큽니다. 정부의 주택정책 기조 변화를 확실히 읽을 수 있기 때문입니다. 그간 정부는 집값 안정을 우선시해 새 아파트의 분양가를 시세보다 엄청 싸게 책정해왔습니다. 이로 인해 '로또 분양'과 '공급 저해' 비판이 제기되기도 했습니다. 그런데 앞으로는 공급을 우선순위로 두고 분양가를 적정 수준으로 유지하겠다는 신호를 보낸 셈입니다. 분양가는 다소 오를 수 있지만, 집이 부족해 부동산시장이 폭등하는 건 막겠다는 얘기입니다.
45조 원 풀림
3기 신도시를 포함해 2022년까지 풀리는 공공택지개발 보상금(주택 등을 개발하며 땅 주인에게 주는 돈) 총액이 최대 45조 원에 이를 거라고 합니다. 참고로 국토연구원은 2019년 11월 3기 신도시 보상금 지급 등의 영향으로 수도권 집값이 0.19%, 서울 집값이 0.25% 각각 상승할 수 있다는 연구 결과를 내놨습니다.
LH 아파트에 전기차 충전 시설 생김
LH는 올해부터 정부의 그린뉴딜 정책에 발맞춰 모든 LH 아파트(분양·임대)에 전기차 충전 시설을 도입한다고 밝혔습니다. 새로 도입하는 충전 시설은 과학기술정보통신부의 연구·개발을 통해 검증이 완료된 '공동주택 맞춤형 완속 충전기'로 결정됐습니다.
생활자금대출 한도 줄어듬
전세보증금을 담보로 빌릴 수 있는 생활자금대출 한도가 줄고 있다고 합니다. 부동산과 주식시장으로 과도한 돈이 흘러가지 못하게 하겠다는 정부의 정책 기조가 영향을 미쳤다는 분석입니다. 참고로 KB국민은행은 지난 1월 1일부터 '전세보증금 담보부 생활안정자금 등 일반 용도 전세자금대출'에 대한 총부채원리금상환비율(DSR)을 기존 '100% 이내'에서 '70% 이내'로 낮췄습니다.
양도세 내릴 수도
부동산 양도세(집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금)가 다주택자로선 혹독할 만큼 늘다 보니 매물도 풀리지 않고 집값도 안 잡히는 악순환이 반복되고 있다는 분석이 많습니다. 이런 와중에 어제(1월 10일) 홍남기 부총리가 양도세 완화에 대한 입장을 내놨습니다. 다주택자가 쉽게 매물을 내놓을 수 있게 해 집값을 잡겠다는 얘기로 풀이됩니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 11일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 11일)
Q. 세입자가 집을 망가뜨려놓고 원상복구해주지 않습니다
1. 지난해에 부모님이 서울 아파트 하나를 전세 끼고 매수했습니다. 5년 차 아파트로, 현 세입자는 다른 집을 매수해 오는 2월에 퇴거한다고 합니다. 문제는 세입자가 집을 너무 엉망으로 사용해놓고 원상복구해주지 않으려 한다는 겁니다.
2. 최근 새로운 세입자와의 계약을 준비하며 제가 대신 집을 방문했는데, 안방 문틀 파손부터 베란다 창문 & 벽지 낙서(아이들?), 바닥 몰딩 파손, 싱크대 문 시트지 벗겨짐(강아지?), 싱크대 수전 고장, 거실 천장 스티커(야광) 등 집 컨디션이 엉망인 걸 알게 되었습니다.
3. 세입자는 그 아파트 준공 이후 처음 입주한 세대라고 합니다. 여하튼 5년간 집을 이렇게 망가뜨려놓는 게 가능한 일일까요? 정말 화가 나는 건 세입자의 반응입니다. 인테리어를 저가 자재로 마감해 노후가 더 빨랐다는 겁니다. 그래서 원상복구가 힘들다는 입장입니다. 5년간 살다 보면 자연스러운 현상이라나 뭐라나.
4. 참고로 부모님은 그 아파트를 매수하기 전 세입자의 사정으로 밤늦게 아주 잠깐 동안만 집을 둘러볼 수 있었다고 합니다. 이런 상황에서 부모님은 집의 원상복구를 어디까지 요구할 수 있나요? 아니면, 현 상황을 5년이란 세월의 흐름에 따른 자연스러운 노후로 받아들여야 하는 걸까요? 부모님에게 집을 중개해준 중개업소에선 세입자와 잘 이야기해보겠다고 한 뒤로 아직 답변이 없습니다.
사연 제공. 김X준님
A. 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하는 게 정석입니다
일단 세입자에겐 전세계약 기간에 해당 주택을 선량한 관리자의 주의(보통 사람들에게 요구되는 정도의 신중함)로 보존해야 하는 ‘보존의 의무’와 전세계약 종료와 함께 원상태(전세계약 체결 당시의 상태)로 반환해야 하는 ‘반환 및 원상회복의 의무’가 있습니다. 사연자님은 이에 기초해 세입자에게 원상회복을 요청한 것으로 보입니다
1. 다만 주지하고 있는 것처럼 세월의 흐름 등에 따른 마모 따위는 원상복구의 대상이 아닙니다.
2. 결국 쟁점이 되는 건 해당 주택에서 문제가 되는 부분의 현재 상태가 세월의 흐름 등에 따른 마모 정도를 넘어서는 파손인지 따지는 것.
3. 하지만 이 부분에선 이해관계가 서로 다른 집주인과 세입자의 시각에 차이가 있을 수밖에 없는 것이 현실입니다.
4. 그렇다고 이런 일로 소송을 치르는 건 서로에게 너무나 피곤한 일입니다. 그 때문에 서로 적당한 선에서 합의를 보는 게 좋습니다. 아마도 그러한 점을 염두에 두셨기 때문에 제3자인 개업 공인중개사에게 분쟁의 중재를 부탁한 것 같습니다.
5. 다만 한 가지, 공인중개사에게 분쟁의 중재를 부탁한 부분에 대해 알아두셔야 할 게 있습니다. 집주인과 세입자 사이의 분쟁을 중재하는 건 공인중개사의 업무가 아니라는 겁니다(그러니 분쟁 중재의 성패와 관계없이 수고해주신 공인중개사에게는 꼭 사례를 하시기 바랍니다).
6. 만약 공인중개사를 통한 분쟁 조정이 잘 이루어지지 않는다면 ‘주택임대차분쟁조정위원회(www.hldcc.or.kr)’를 이용해보실 것을 권합니다. 이 방법이 정석입니다.
조합원
재건축이나 재개발사업에서 사업지 내에 지분을 가진 사람을 말합니다. 물론 조합원이라 해서 다 아파트 분양 자격이 주어지는 건 아닙니다. 일부는 조합원 지위를 포기하고 현금 청산을 받는 경우도 있습니다.
조합장 재건축 또는 재개발조합의 업무와 권리를 대표하는 사람입니다. 대개 조합원 중에서 뽑지만 최근엔 전문 조합장을 영입하는 경우도 있습니다. 조합장의 능력에 따라 사업 추진 속도가 달라지는 경우도 많습니다.
내려다보다
빌딩, 아파트 등 늘 올려다보는 게 지겨워서 오늘은 내려다봤습니다. 경기도 김포시 풍무동입니다.
사진 제공. @kmap_explorer
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