부풀리지 마세요

[1] 정부가 깡통전세 처방전을 내놨습니다.

[2] 감정평가서를 더 꼼꼼히 보겠다는 겁니다.

[3] 정부 피해가 눈덩이처럼 불어났기 때문입니다.

부풀리지 마세요

근래 신축 빌라에서 잦은 깡통전세 사고. 정부가 이에 대한 처방전을 내놨습니다. 감정평가 결과를 부풀리지 못하게 하는 방법입니다. 오늘 부딩은 ‘신축 빌라 전세 사기 방지책: 부풀리지 마세요’에 대해 다룹니다.

부풀리지 마세요

신축 빌라(다세대·연립주택)에서 주로 일어나는 깡통전세¹⁾ 사기 피해를 막기 위해 정부가 팔을 걷어붙였습니다. 감정평가사²⁾가 신축 빌라 가격을 마음대로 정하지 못하게 감정평가 항목을 세분화하겠다는 겁니다. 시세 확인이 어려운 신축 빌라의 특성을 이용해 일부 임대인(집주인)과 감정평가사가 짜고 실제 시세보다 감정평가 결과를 높게 책정해 전세금반환보증보험³⁾에 가입하는 걸 막겠다는 얘깁니다.

• check! 신축 빌라의 시세 파악이 어려운 이유요? 대단지 아파트와 달리 적정한 시세가 형성되어 있지 않기 때문입니다. 이에 건축자나 집주인이 부르는 게 값인 경우도 적지 않습니다.

¹⁾ 깡통전세: 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

²⁾ 감정평가사: 자산가치를 평가하는 이를 말합니다. 이들은 땅, 건물 같은 부동산과 건설기계나 선박 같은 동산 등 유·무형 자산의 경제적 가치를 평가해 그 결과를 ‘가액(돈)’으로 내놓습니다.

³⁾ 전세금반환보증보험: 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.

누가 어떤 피해를 입었을까?

정부가 금전적 피해를 입었습니다. 가령 HUG 등은 전세금반환보증보험에 가입하는 이가 해당 주택의 감정평가서를 제출하면 그 평가서의 가격을 시세로 인정해줍니다. 그런데 신축 빌라는 민간 감정평가기관을 동원, 주택 가치를 ‘뻥튀기해’ 전셋값을 높여 받는 터라 애초부터 깡통전세로 전락할 수밖에 없다는 겁니다.

• check! 감정평가서를 이용한 사고 금액은 올해 7월까지만 997억 원(427건)을 기록해 지난해 622억 원(251건)을 가볍게 넘어섰습니다. 2018년 8억 원(5건)과 비교하면 무려 125배나 늘었습니다.

신축 빌라는 왜 감정평가를 거칠까?

물론 신축 빌라도 공시가격¹⁾은 있어 이를 기준으로 시세를 확인합니다. 하지만 실제 시세와 차이가 커서 이를 통해 대출을 받으려면 적은 금액만 승인됩니다. 하여 금융기관은 감정평가를 거치는 방식을 선호하기 마련입니다. 이것이 단지별로 정확한 실거래가 데이터가 있어 금융기관이 별다른 감정을 하지 않는 대단지 아파트와의 차이입니다.

¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.

깡통전세의 비중이 가장 높은 곳은?

최근 국토교통부가 내놓은 전국 전세가율¹⁾ 통계에 따르면 깡통전세는 대부분 수도권에 퍼져 있는 것으로 나타났습니다. 특히 올 상반기 서울에선 강서구의 깡통전세 비율이 가장 높았습니다. 신축 빌라 전세 거래 694건 중 370건(53.3%)이 깡통전세였습니다. 그중에서도 화곡동은 강서구 깡통전세의 82.2%(304건)를 차지했습니다.

• check! 화곡동에서 유독 빌라 전세 사고가 많은 이유요? 전체 주택 중 빌라의 비중이 높아섭니다. 김포공항과 가까운 화곡동은 고도제한구역으로 묶인 곳이 많아 대단지 아파트를 짓는 게 쉽지 않습니다.

¹⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.

안심전환대출 2주 연장합니다

정부가 안심전환대출¹⁾의 신청·접수 기간을 이달 말까지 2주 연장합니다. 접수 기간(9월 15일~10월 17일)에 3조8289억 원(15.2%)을 신청하는 데 그칠 정도로 인기가 없었기 때문입니다. 신청 기준이 집값 4억 원 이하인 데다, 안심전환대출 금리도 매력적으로 낮은 수준은 아니라는 인식이 퍼졌다는 평입니다. 정부는 현재 11월부터 ‘6억 원 이하 주택’으로 신청 기준을 낮출지 여부를 검토하고 있습니다.

¹⁾ 안심전환대출: 변동금리 또는 이자만 내는 대출을 만기까지 고정금리로 쓰며 원리금(원금+이자)을 나눠 갚게 한 정부표 대출상품입니다. 장점요? ① 최저 연 3.8% 수준으로 금리가 낮습니다. ② 중도상환수수료도 면제해주고요. ③ 만 39세 이하 청년층은 0.1%p 더 낮은 연 3.7∼3.9% 금리를 적용해줍니다. 현재 KB국민·신한·하나·우리·NH농협·기업은행과 한국주택금융공사에서 신청·접수를 받습니다.

13년 8개월 만에 최대 하락

지난 9월 전국 집값이 2008년 글로벌 금융위기¹⁾ 이후 가장 많이 떨어졌습니다. 한국부동산원이 최근 발표한 자료에 따르면 9월 전국 주택(아파트·연립주택·단독주택 등) 가격은 8월보다 0.49% 내려 금융위기 당시인 2009년 1월(-0.55%) 이후 최대 낙폭을 보였습니다. 아파트값이 특히 많이 떨어졌는데, 9월 전국 아파트값은 8월 대비 0.78% 하락해 2008년 12월(-0.92%) 이후 최대 낙폭을 기록했습니다.

¹⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.

10명이 915채 구입

지난 3년 6개월 동안 지방에서 공시가격¹⁾ 3억 원(약 4억5000만~5억 원) 이하 집 2채 이상을 사들인 개인이 4만 명을 넘어섰습니다. 그중 구매 금액이 가장 많은 상위 10명이 구입한 주택은 915채에 달했습니다. 참고로 최근 정부는 종합부동산세²⁾ 부담을 낮추기 위해 공시가격 3억 원 이하 지방 1주택은 보유 주택 수에서 빼는 방안을 논의 중입니다.

¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다.

²⁾ 종합부동산세: 집을 여러 채 가진 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 과세기준일인 매년 6월 1일, 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 애초에 상위 1%에게만 걷는 게 목표였지만 지난 몇 년간 집값이 크게 올라 과거보다 많은 이가 납부 대상자가 되었습니다.

7호선 포천까지 연장합니다

서울지하철 7호선을 경기 포천시까지 연장합니다. 정확히 말하면 경기 양주시 고읍동에서 포천시 군내면까지 17.1km를 역 4개로 연결하는 것으로 준공 목표는 2029년입니다. 참고로 이 노선은 서울지하철 7호선 ‘도봉산~포천선’의 2단계(1단계 도봉산~옥정지구 공사 중) 구간입니다. 교통 환경 개선으로 경기 북부 부동산시장이 향후 영향을 받을 수 있습니다.

둔촌주공 다시 공사합니다

기존 5930가구를 부수고 1만2032가구를 새로 짓는 역대 최대 규모의 둔촌주공아파트 재건축 공사가 다시 시작됩니다. 공사비를 더하는 문제로 사업이 멈춘 지 6개월 만입니다. 이 단지는 분양 물량이 4800가구에 달해 수요자에게는 반가운 소식이지만 문제는 분양가입니다. 곧 결정할 예정인 분양가가 3.3㎡(약 1평)당 4000만 원에 달하면 중도금대출¹⁾ 금지선인 9억 원을 넘어설 거란 얘기가 나옵니다.

¹⁾ 중도금대출: 아파트를 짓는 동안 5∼6차례로 나눠 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다.

과장된 장식이 없는 지혜님의 집

#32 가장 자연스러운 지혜의 집 경미한 결벽증을 앓고 있다. 눈뜨면 가장 먼저 하는 일은 침구 정리. 여기까지는 성공한 사람들의 좋은 습관과 비슷하다. 그렇지만 아침마다 청소하지 않으면, 제대로 하루를 시작하지 않는 것 같은 기분이 들어 매일 아침 1시간 이상을 청소에 할애한다면? 10시 출근을 위해 새벽 6시 30분에 일어날 때, 집을 나서다 말고 발에 밟히는 고양이 모래를 청소기로 빨아들이는 자신을 발견할 때, 주말에도 청소부터 해야 하루를 시작할 힘이 날 때 나는 깨닫는다. 내게 약간의(그렇다고 해서 우리 집이 먼지 하나 없이 깨끗한 곳은 아니므로) 강박이 있다는 것을. 이런 강박은 대체로 쾌적한 생활환경을 선물하므로 나는 이 같은 ‘약간의’ 결벽증을 좋아하는 편이다. 하지만 마음의 여유가 없거나 몸이 아플 땐 모든 것이 제자리에 있어야 하고 컵과 스푼과 포크를 용도에 맞춰 사용해야 하는 나 자신이 피곤하게 느껴진다. 이럴 때 나는 같은 아파트 단지에 사는 이웃인 ‘지혜’님의 집을 떠올린다. 내가 아는 가장 자유롭고 자연스러운 집은 지혜님 집이다. 우리 집과 같은 평수에 구조만 조금 다른 집. 그 집에 지혜님 부부와 베이지색 강아지 한 마리, 고양이 한 마리가 산다. 우리 집과 달리 공사하지 않고 입주했는데, 마치 인테리어 공사를 한 집처럼 산뜻한 것이 특징이다. 플로리스트로 식물 가게를 운영하는 지혜님이 사는 집답게 종류와 사이즈가 다양한 식물이 적재적소에 자리한 것이 큰 이유일 거다. 하지만 내가 꼽는 이 집의 가장 큰 미덕은 자유로움이다. 한 가지 스타일을 고수하지 않는 가구와 소품과 조명이 만들어내는 분위기, 거실 한가운데에 장식처럼 둔 고양이 화장실, 식탁 위 알록달록한 커틀러리, 그리고 용도에 제한을 두지 않는 화려한 접시.… 이 모든 게 호탕하게 웃으며 카르보나라와 도토리묵을 함께 식탁에 차려내는 집주인 지혜님과 절묘하게 어울린다. 솔직히 고백하면 난 우리 집에서 그녀를 만나는 것보다 그녀의 집으로 놀러 가는 걸 더 좋아한다.

상가주택 상가와 주택이 같이 있는 건물을 말합니다. 흔히 1·2층은 상가, 위로 몇 개 층을 주택으로 쓰는 형태죠. 매달 임대수익을 얻을 수 있어서 은퇴자들이 가장 선호하는 주택으로 꼽힙니다. 단점은 ‘공실’입니다. 경기가 안 좋을 땐 상가 임차인을 구하기 어렵거든요.

수익형 부동산 매달 월세를 받을 수 있는 부동산을 뜻합니다. 오피스텔이나 상가, 사무실 등이 대표적이죠. 저금리 시대일수록 사람들이 이것에 관심을 보입니다. 은행 금리보다 높은 수익을 올릴 수 있기 때문. 하지만 요샌 수익형 부동산의 공실률이 높아 꼭 그렇지도 않은 듯합니다.

주렁주렁

집 앞에 감이 열렸어요. 곧 속살을 환하게 드러낼 감이.

사진 제공. @soo_jin_hwang