[1] 올해 집값은 ‘상고하저’의 모양새였습니다.
[2] 고금리와 경기침체는 시장을 좌우했고,
[3] 부실시공은 사람들을 분노케 했습니다.
부동산 5대 뉴스
연초엔 집값이 올랐지만 연말에 떨어졌습니다. 높은 경쟁률을 뚫고 청약에 당첨됐지만, 실제 계약률은 그에 미치지 못했습니다. 오늘 부딩은 ‘2023년 결산: 부동산 5대 뉴스’에 대해 다룹니다.
들어가며
올해 부동산시장은 정부가 규제를 풀며 열렸습니다. 이로써 작년부터 이어진 집값 급락세는 막았습니다. 하지만 고금리와 경기침체로 약발은 오래가지 못했습니다. 특히 이자 부담이 심해진 20·30대에겐 유독 힘든 한 해였습니다. 서울에서 시작한 전세 사기가 전국으로 퍼지기도 했습니다. 부실공사 문제도 대두됐습니다. 올 한 해 유독 많은 관심을 받은 부동산 5대 뉴스를 살핍니다.
1. 상고하저: 집값 꼭지는 9월
올해 집값은 상반기에 오르고, 하반기에 떨어지는 ‘상고하저’의 모양새였습니다. 시장 상황을 잘 반영하는 실거래가격지수¹⁾를 보면 서울은 작년 12월, 전국은 올 1월 집값이 ‘바닥’을 기록했습니다. 이후 9월까지 상승했고, 10월엔 일제히 하락했습니다. 집값 하락 원인으론 대출 규제와 고금리가 꼽힙니다.
check! 내년 부동산시장 전망은 엇갈립니다. 작년 ‘1차 하락’에 이어 2차 하락이 올 거란 주장이 나오는가 하면, 공급부족으로 집값이 반등할 거란 의견도 있습니다. 집값 전망엔 차이가 있지만, 내년 집값 향방을 가를 최대 변수가 ‘금리’라는 덴 이견이 없습니다.
¹⁾ 실거래가격지수: 한국부동산원이 모든 실거래가를 이전 거래 가격과 비교해 지수화한 겁니다. 시세를 표본으로 조사하는 ‘매매가격지수’보다 시장에서 체감하는 가격 수준을 보여준다는 평입니다. 다만 거래 가뭄기엔 조사 표본이 적어 정확도는 떨어질 수 있습니다.
2. 전세 사기: 피해 임차인 중 70%는 청년층
지난해에 서울에서 시작한 빌라 전세 사기 피해가 올해는 전국으로 번졌습니다. 정부는 6월부터 전세 사기 특별법¹⁾을 시행했지만, 피해 임차인들은 특별히 달라진 게 없다고 호소합니다. 특히 ‘피해자 인정 요건’이 까다롭다는 겁니다. 피해 임차인들은 ‘선구제 후구상’을 요구하나 정부는 ‘형평성 문제’로 어렵다는 입장입니다.
check! 올 11월까지 지자체에 접수된 전세 사기 피해(1만3433건)의 67％는 수도권에서 일어났습니다. 부산(12.6％)과 대전(8.3％)에서도 피해가 잇따랐습니다. 피해 임차인 10명 중 7명은 10∼30대 청년층이었습니다.
¹⁾ 전세 사기 특별법: 전세 사기 피해자를 돕기 위해 올 6월부터 시행한 법입니다. 단, ‘전세 사기 피해자’로 인정받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ① 주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자를 갖출 것 ② 보증금이 3억 원 이하일 것 ③ 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상될 것 ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것.
3. 고분양가: 당첨됐지만 계약은 안 해요
올 들어 12월 7일까지 전국 아파트 분양가는 작년 대비 18.4% 오른 3.3㎡(약 1평)당 1801만 원을 기록했습니다(출처: 부동산R114). 연간 23% 오른 2007년 이후 16년 만에 가장 높은 수준입니다. 고분양가의 원인으론 자재값과 인건비 인상이 꼽힙니다. 단, 연말인 현재 높은 경쟁률로 1순위에서 마감한 단지도 실제 계약률은 저조한 것으로 드러났습니다. 이에 내년엔 수요자들의 ‘선별 청약’이 더 심해질 전망입니다.
check! 청약 열기는 하반기로 갈수록 사그라졌습니다. 연말 기준 서울도 ‘완판’이 쉽지 않은 상황입니다. 올 11월 서울의 평균 청약 경쟁률은 약 25 대 1로 6월 122 대 1 대비 급감했습니다.
4. 고금리: 부채의 덫
수년 전 집값 상승기에 대출을 많이 끼고 집을 산 20·30대. 이들이 고금리의 직격탄을 맞고 있습니다. 실제 올 3월 기준 30대 가구의 자산 대비 부채(빚) 비율은 29.6%로 전 연령대 평균(17.4%)을 크게 웃돌았습니다. 같은 기간 20대 이하의 주택담보대출 연체율은 0.39%로 30대(0.2%)와 비교하면 2배 가까이 높았습니다(출처: 통계청). 고금리 장기화에 내년에도 20·30대의 처분 주택이 늘어날 거란 평가입니다.
check! 지난해에 자기 집을 소유한 20·30대는 전년보다 약 12만3000명 줄었습니다(출처: 통계청). 시장 상승기에 무리해 집을 샀다가 빚 부담을 감당하지 못하고 집을 팔아버린 것으로 보입니다.
5. 부실시공 논란: 우리 집도 순살 아파트?
올 4월 LH가 발주한 인천의 한 신축 단지 지하 주차장이 철근 누락으로 무너지며 부실시공 논란이 일었습니다. 정부는 이에 LH가 발주한 무량판 구조¹⁾ 아파트의 전수조사에 착수, 총 22개 단지에서 철근 누락을 발견하고 보강공사를 하기로 했습니다. 하지만 현재 상황으로 보아 해결은 결코 쉽지 않을 듯합니다. 아파트 붕괴, 누수 등 각종 사고가 잇따르며 부실시공에 대한 국민적 반감이 극에 달하고 있어섭니다.
check! 정부는 부실시공 문제의 후속 대책으로 LH 혁신 방안을 내놨습니다. LH가 독점하던 공공주택사업을 민간 건설사에 개방하겠다는 게 핵심 내용입니다. 단, 업계의 반응은 뜨뜻미지근합니다. 일감은 늘겠지만 공공과 같은 비용으로 어떻게 고품질 주택을 만드느냐는 겁니다.
¹⁾ 무량판 구조: 벽이나 보(수평 기둥) 없이 수직 기둥으로만 콘크리트 천장을 지지하는 건축구조를 말합니다. 기존 국내 아파트가 대부분 차용한 ‘벽식 구조’보다 층간소음에 강하고, ‘기둥식 구조’보다 시공비가 저렴한 게 장점입니다. 단, 보가 없다 보니 수평하중에 취약해 설계와 시공에 더 신경 써야 합니다.
아파트값 3주 연속 하락
전국 아파트값이 3주 연속 하락세입니다. 12월 11일 기준 전국 아파트값은 0.04% 하락, 0.01% 떨어진 지난주보다 낙폭을 키웠습니다(출처: 한국부동산원). 특히 경기 지역(-0.01%→-0.05%)의 낙폭이 컸고, 서울(-0.01%→-0.03%)도 약세를 보이는 지역이 늘었습니다.
아파트 경매 48.6% 증가
올 11월 전국에서 경매로 나온 아파트가 2829건을 기록했습니다(출처: 지지옥션). 작년 같은 달(1904건)보다 48.6% 증가한 수치입니다. 경매 물건은 쌓이지만 고금리 여파에 전월보다 낙찰률¹⁾(39.8%→37.8%)은 오히려 더 줄었습니다. 서울 지역의 경우 1차 경매에서 응찰자가 없으면 감정가의 20%를 내려 다시 경매를 진행합니다.
¹⁾ 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율입니다. 낙찰률이 60%라면 경매 10건 중 6건이 새 주인을 찾았다는 얘기.
20대 여성 70%는 결혼에 부정적
20대 여성 10명 중 7명 이상이 결혼을 부정적으로 생각하고 있습니다(출처: 통계청 ‘한국의 사회동향 2023’). 그 이유로는 주택 마련과 혼수 비용 등 결혼자금 부족을 꼽았습니다. 특히 남성보다 여성이, 30대보다 20대가 결혼을 긍정적으로 생각하는 비율은 더 낮았습니다.
연 3%대 금리 재등장
연 3%대 주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리가 재등장했습니다. 12월 13일 5대 시중은행의 주담대 고정형 금리는 연 3.66~5.962%로, 11월만 해도 4%를 기록한 금리 하단이 3%대로 다시 떨어졌습니다. 미국이 기준금리를 3회 연속 동결하고, 내년에 금리인하 가능성을 시사한 것과 관련이 깊습니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.
건설사 부도설 솔솔
시장 하락세에 건설사 부도설이 나오고 있습니다. 이에 수분양자 사이에선 아파트 계약을 취소해야 하는 일이 생기는 게 아니냐는 우려도 나옵니다. 아파트를 짓는 건설사가 자금난에 공사를 멈추면 어떻게 되느냐고요? 통상 시행사(사업 주체)는 새로운 시공사(건설사)를 구해 공사를 잇습니다. 단, 공사 중단이 3개월 이상 이어지면 수분양자들은 HUG에 분양이행과 환급이행 중 하나를 택할 수 있게 해달라는 이행청구를 할 수 있습니다.
<수도권>
△서울 아파트 평균 월세 ‘100만 원’ 돌파
△서울 ‘깜깜이’ 지역주택조합 396건 적발
△수도권지하철 4·7·9호선, 김포골드라인 국비로 증차
△수도권지하철 7호선 옥정~포천 구간 2024년 착공
△서울 강남 은행 등 편의시설 노원의 3.7배
△서울 강동 A1-1·A1-2구역(천호역 일대) 재개발 확정
△서울 강서 전세 사기 피해자에 소송비 100만 원 지원
△서울 서초 반포미도1차, 서초구 첫 49층 재건축 확정
△서울 영등포 여의도지구 국제금융중심지로 개발
△서울 용산 옛 미군기지 관통 지하차도 개설 검토
△서울 중랑 면목7구역 재개발 확정
△평택 신혼희망타운 354가구 입주자 모집
△경기 경원선 동두천∼연천 구간 개통
△인천 원도심 재개발 후보지 33곳(5만 가구 규모) 선정
△인천 서구 가좌1동 300억 원 규모 도시재생사업 추진
<지방>
△부산 ‘범천동 철도차량정비단’ 부지 복합개발 추진
△대전 2025∼2026년 결혼 부부에게 500만 원 지원
△대전 유성 12월 29일까지 청년주택 입주자 모집
△세종 ‘KTX 세종역’ 설치사업 경제성 확보
△전주 고령화로 인해 도심 빈집 3000가구 육박
△전주 종합경기장 부지에 마이스복합단지 개발
△제천 의림동 500억 원 규모 도시재생사업 추진
△천안 ‘KTX 천안아산역’에 복합환승센터 건립
△경남 ‘우주항공복합도시 건설추진단’ 2024년 출범
공동중개
소속이 다른 2인 이상의 공인중개사가 소비자와 계약을 맺기 위해 협력하는 걸 말합니다. 공동중개라면 수수료도 2배를 주는 것으로 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 설령 3인 이상의 공인중개사가 연결된 경우도 마찬가지.
순가중개
의뢰인이 정해준 가격 이상으로 부동산을 팔고, 그 초과분을 공인중개인의 수입으로 가져가는 걸 뜻합니다. 예를 들면 5억 원짜리 아파트를 5억1000만 원에 팔고, 공인중개사가 수수료로 1000만 원을 받아가는 걸 말하죠. 단, 상한요율 이상으로 수수료를 받는 건 불법입니다.
서울의 밤
오리들이 사는 밤섬에 오리들은 보이지 않고.
사진 제공. @ddol_foto
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