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버팀목이 버텨주지 못할 때





버팀목이 버텨주지 못할 때

전세자금이 부족한 이들에게 버팀목이 되어주는 버팀목전세자금대출. 정부의 대표적 정책자금 대출인 이 상품이 최근 수요자의 버팀목이 되어주지 못한다는 얘기가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘정책자금 대출: 버팀목이 버텨주지 못할 때’에 대해 다룹니다.

버팀목전세자금대출이 뭐였더라?

정부의 대표적 정책자금 대출*입니다. 일반·신혼가구 모두 수도권 3억 원 이하, 지방 2억 원 이하(2자녀 이상 가구는 수도권 4억 원, 지방 3억 원 이하) 전셋집을 계약할 때 수도권 기준 최대 2억 원(지방 1억6000만 원)까지 저금리로 빌려줘 인기가 높죠. 특히 이는 시중금리와 정부 지원 금리의 차이만큼 현금을 지원받는 개념으로, 대출을 많이 받을수록 더 큰 현금 혜택을 볼 수 있는 상품으로 통합니다.

*정책의 목적을 이루기 위해 각종 기금이나 정부 예산에서 빼내 지원해주는 대출금을 말합니다. 버팀목전세자금대출이라면 부부 합산 연 소득 5000만 원 이하, 2020년 기준 순자산 2억8800만 원 이하, 세대원 전원 무주택 등 몇 가지 요건을 충족해야 이용할 수 있습니다. 자세한 내용은 여기.


금리가 얼마나 낮길래!

연 1.8~2.4%(신혼부부 연 1.2~2.1%) 수준입니다. 시중은행 대출과 금리 차이가 최대 2%에 이릅니다. 은행에서 일반대출로 1억 원을 빌린다면 버팀목전세자금대출보다 매달 이자로 약 16만 원을 더 내는 꼴입니다. 이 때문인지 이 상품의 연도별 실적(액수)은 2016년부터 2019년까지 3년 연속 크게 늘었습니다.


지금 문제는 무엇?

지난 몇 년간 전셋값이 너무 올라 버팀목전세자금대출이 수요자의 버팀목이 되어주지 못하는 것이 문제입니다. 버팀목전세자금대출 지원 대상 주택은 최대 4억 원으로 2015년 이후 6년째 변함이 없지만 수도권 아파트 전셋값은 같은 기간 2배쯤 뛰어 지난 8월 기준 평균 4억4000만 원(서울 아파트 평균 전셋값은 6억4345만 원)을 기록, 이 상품을 이용할 수 없는 이가 자꾸 늘어나는 것입니다.


버팀목이 버텨주지 못할 때

그럼 대출을 못 받은 이들은 어디로 가느냐고요? 시중은행으로 갑니다. 이 때문인지 올해 은행 전세대출 잔액은 지난해에 비해 급격히 뛰었습니다. 올 1월 106조7176억 원이던 전세대출 잔액이 7개월 만에 13조2076억 원이나 늘었습니다. 이는 전년 같은 기간 12조1399억 원보다 1조 원 넘게 증가한 수치입니다.

버팀목전세자금대출의 보증금 기준을 늘리면?

그게 쉽지 않습니다. 버팀목전세자금대출에 필요한 비용은 주택도시기금*에서 조달하는데, 이게 언젠가 갚아야 할 일종의 빚이기 때문입니다. 얼마 전 국토교통부에서도 이와 관련해 “자금이 한정돼 있어 당장 그 내용을 반영할 수 없다”고 밝혔습니다.

*각종 주택 업무를 맡고 있는 주택도시보증공사(HUG)가 마련한 기금으로 이해하면 쉽습니다.



대체 어쩌란 말임?

현재 시장에서는 내년 하반기에 일어날 일을 더 걱정합니다. 지난해 7월 이후 계약갱신청구권* 행사로 갱신한 전세 계약이 끝나는 내년 하반기에 전세금이 지금보다 더 올라 버팀목전세자금대출이 완전히 무용지물이 될 거란 우려입니다. 그즈음 신규 전세 계약에서 계약갱신의 최대치 기간인 4년간 전세금을 한꺼번에 올려 받으려는 심리가 작동할 거란 얘깁니다. 실수요자의 주거 안정을 위한 정부의 조속한 문제 해결이 요구됩니다.

*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다.




16년 넘게 청약 넣어야!

사전 청약을 실시한 3기 신도시의 첫 ‘예비 입주자’ 4333가구가 정해졌습니다. 또 일반공급 당첨 선은 평균 1945만 원 수준으로 나타났습니다. 최대 납입 인정액이 10만 원인 점을 고려하면 최소 16년 넘게 청약통장에 예금을 넣은 사람이어야 당첨 확률이 높다는 애기입니다. 한편 신혼희망타운* 우선 공급은 만점자가 몰려 모든 지구에서 추첨을 통해 당첨자를 가렸습니다.

*정부가 신혼부부를 위해 공급하는 아파트입니다. 전셋집처럼 사는 ‘임대형’과 청약통장을 통해 내 집 마련을 하는 ‘분양형’이 있는데 전세든 매매든 주변 시세의 70~80% 수준입니다.

아파트 경매 계속 인기

경매시장에 계속 사람들이 몰립니다. 지난 8월 경기도와 인천시의 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 각각 115.8%, 123.7%로 월간 역대 최고치를 기록했습니다. 수도권에선 감정가 100% 아래에서 낙찰된 물건을 찾기 힘들 정도라는 말도 나옵니다. 기존 신고가보다는 높은, 하지만 호가보다는 낮은 가격에 낙찰받으려는 이들이 경매 붐을 잇고 있습니다.

다섯 가구 중 두 가구

올 상반기 도봉·구로·양천·강서·용산·관악구 등 서울 재개발구역의 비아파트 다섯 가구 중 두 가구는 외지인이 산 거로 나타났습니다. 특히 도봉구는 2017년 상반기 외지인이 비아파트를 산 비율이 16.4%에 그쳤지만, 올 상반기 44.3%(1280건)까지 뛰었습니다. 시장에선 서울 집값 상승에 대한 기대감이 여전한 상황에서 재건축보다 규제가 덜한 재개발 투자에 수요가 몰린 것으로 봤습니다.

미분양 주택 수가 줍니다

미분양 주택*이 최근 큰 폭으로 줄었습니다. 부동산시장이 전반적으로 불안정해지고 아파트 수요가 늘어남에 따라 미분양이라도 찾는 이가 많아진 것으로 풀이됩니다. 믿기지 않겠지만 수도권에도 1381채, 서울에도 59채의 미분양 주택이 있습니다. 단, 서울의 경우 대부분 도시형생활주택 등으로 아파트를 선호하는 실수요자 입장에선 사실상 ‘0’으로 봐도 무방한 수준이라고.

*100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 걸 뜻합니다. 지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 경우죠.


가격인하 등 장점은 있어요

한국공인중개사협회 등이 직방의 중개업 진출에 반대하고 있는 가운데 노형욱 국토교통부 장관이 “(해당 서비스가) 가격인하 등 장점이 있다”고 언급했습니다. 다만 “함께 상생할 수 있는 방안을 찾아야 할 것”이라고 덧붙였습니다. 참고로 직방은 지난 6월 공인중개사들과 협업해 온라인으로 부동산 매매를 중개할 수 있는 서비스를 제공하겠다고 밝힌 바 있습니다.




<대한민국 재건축·재개발 지도>

청약 당첨요? 어렵습니다. 무순위 청약요? 더 어렵습니다. 언제부터인가 20·30대에게 청약통장은 ‘무쓸모’가 되어가고 있습니다. 이에 부딩 플러스 등에서 활약하는 부동산 전문 투자자 아임해피(정지영)가 신간 <대한민국 재건축·재개발 지도>를 펴냈습니다. 그녀가 책을 낸 이유는 간단합니다. 20·30대에게 “더 철저히 청약 전략을 세워라”라고 말할 수밖에 없는 상황이 답답했기 때문입니다. “청약이 아니어도 반드시 ‘길’은 있다”는 얘길 해주고 싶었기 때문입니다.



이미지를 눌러 ‘될 만한’ 재건축·재개발 살펴보기



재건축·재개발은 ‘시간으로 하는 투자’ 아니냐고요? 맞습니다. 하지만 그래서 더더욱 그녀는 20·30대가 그것에 관심을 가져야 한다고 말합니다. 가진 돈이 적더라도 하루 24시간은 누구에게나 공평하게 주어지기에 남들보다 빨리 정보를 습득해 시간을 내 편으로 만들어야 한다고 주장합니다. 이 책, 제목 그대로 지금 살펴야 하는 대한민국 전역의 재건축·재개발 현장을 다룹니다. 하지만 기계적으로 훑지 않고 (새 아파트가) ‘될 만한’ 곳만 콕 집어 소개합니다. 그건 그렇고 ‘종잣돈은 없고 시간은 많은’, 이거 완전 내 얘기라고요?




리츠(REITs)

부동산에 투자하는 일종의 주식을 말합니다. 다수의 투자자에게 돈을 모아 부동산에 투자, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자 방식이죠. 정부의 대출 규제 등으로 부동산투자가 어려워지자 이것이 대안으로 떠오른다는 기사가 지난해부터 많이 나왔습니다. 2021년 9월 현재 정부가 유일하게 장려하는 부동산투자 상품이기도 합니다.

가로주택정비사업

도로와 접한 소규모의 낡은 저층 주거지를 최고 15층짜리 아파트로 탈바꿈하는 걸 말합니다. 전체 부지 면적 2만㎡(약 6050평) 미만 사업지를 대상으로 하고 있어 ‘미니 재건축’이라고도 하죠. 최근 정부가 재건축·재개발은 막아도 이것만큼은 밀어준다고 합니다.





저기요

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사진 제공. @4deul

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