[1] 정부가 보증금반환대출의 한도를 올립니다.
[2] 역전세 문제 해결을 위해선데
[3] 갭투자자를 지원한다는 목소리도 나옵니다.
버티면 된다?
정부가 보증금반환대출에 한해 대출 규제를 풉니다. 역전세로 임차인에게 돌려줘야 할 보증금이 부족한 임대인의 숨통을 틔워주는 겁니다. 단, 비싼 아파트에 갭투자한 이들까지 돕는 게 아니냔 불만의 소리도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘보증금반환대출 한도 상향: 버티면 된다?’에 대해 다룹니다.
1년간 대출 규제 풉니다
7월 말부터 1년간 정부가 보증금반환대출에 한해 대출 규제를 풉니다. 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 임대인은 금융권에서 돈을 더 빌릴 수 있는 겁니다. 빡빡하게 대출한도를 정하는 DSR(40%)¹⁾ 대신 조금 덜 엄격한 대출 기준인 DTI(60%)²⁾를 적용하는 게 핵심입니다. 연 소득 5000만 원인 임대인의 대출한도는 평균 1억7500만 원 늘어난다는 게 정부의 설명입니다.
check! 한국은행은 “역전세³⁾로 인해 임대인이 임차인에게 추가로 돌려줘야 할 금액은 평균 7000만 원 수준”이라고 밝혔습니다.
¹⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
²⁾ DTI: DSR처럼 소득을 기준으로 주택담보대출(주담대) 한도를 정하는 규제입니다. 매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 ‘기타 대출의 이자’를 합친 금액을 연 소득으로 나눠 계산합니다. ‘모든 대출’의 원리금 상환액을 기준으로 심사하는 DSR보다 다소 완화한 규제라는 평가입니다. 2023년 7월 말부터 보증금반환대출에 한해 기존 DSR 40%가 아닌 DTI 60% 규제를 받습니다.
³⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.
지원 대상은 누구?
보증금 반환 기일이 다가온 임대인 중 ⓐ 신규 보증금이 기존 보증금보다 떨어졌거나 ⓑ 새로운 임차인을 못 구한 경우입니다. 떨어진 보증금의 차액만큼만 대출해주는 게 포인트. 단, 새로운 임차인을 구하지 못했을 땐 ‘특약’을 전제로 대출받아야 합니다. 후속 임차인의 보증금으로 대출금을 먼저 상환해야 한다는 내용입니다.
check! 대상 주택은 △아파트 △빌라(연립·다세대주택) △주거용 오피스텔입니다.
버티면 된다?
이번 조치에 대한 반발도 있습니다. 정부가 갭투자¹⁾를 하다 어려움에 처한 임대인에게 특혜를 준다는 겁니다. 즉 갭투자가 실패했으면 집을 팔아 스스로 보증금을 마련해야 하는데 정부가 대신 해결해줘 ‘버티면 된다’는 신호를 준다는 비판입니다. 단, 정부는 “추가로 대출해준다고 빚 부담이 사라지는 건 아니다”라고 해명했습니다.
check! 잠깐! 임대인이 늘어난 대출한도를 활용해 다른 곳에 투자하면 어떡하느냐고요? 보증금반환대출은 은행이 임차인 계좌로 직접 입금해 다른 목적으론 쓸 수 없습니다.
¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 아파트를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.
시장의 평가는?
“임차인의 주거 안정을 위한 불가피한 선택” 등 긍정적 평가가 주를 이루는 가운데 다음과 같은 반론도 나옵니다. ① “갭투자 실패가 집값 하락으로 이어지는 시장 흐름을 정부의 조치가 방해했다.” ② “주담대 총량을 늘려 결국 가계부채¹⁾ 위험을 높였다.” ③ “최근 전셋값 하락세가 무뎌지며 예상만큼 역전세가 심하지 않을 가능성이 있는데 정부가 너무 성급하게 개입했다.”
¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.
대세 상승은 시기상조!
원희룡 국토교통부 장관은 “지난 5년간 집값이 너무 올라 지금 대세 상승으로 가는 건 시기상조며 바람직하지도 않다”고 했습니다. 최근 서울을 비롯한 수도권 일부 지역에서 집값이 반등 기미를 보이자 견제구를 던진 겁니다. 그러면서 “지방은 여전히 얼음장 같은 집값 흐름이 이어지고 있다”며 집값 하락을 위한 별도의 정책은 쓰지 않겠다고 했습니다.
서울 빌라 전세 역대 최저
지난 5월 서울 빌라(연립·다세대주택) 전세 거래가 2986건을 기록하며, 2011년 1월 관련 통계를 내기 시작한 이래 역대 최저치를 기록했습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 빌라 전세 거래가 2000건대로 떨어진 건 이번이 처음으로, 이전 최저치는 2012년 12월 3015건입니다. 지난해부터 이어진 전세 사기 등으로 인한 보증금 미반환 사고로 빌라 전세 거래가 급감했다는 평입니다.
분양권 평균 1억2000만 원 상승
올 상반기에 팔린 서울 아파트 분양권¹⁾에 붙은 피(프리미엄)²⁾는 평균 1억2000만 원에 달합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올 들어 6월까지 팔린 분양권 39건의 평균 가격은 10억3152만 원입니다. 9억667만 원인 평균 분양가에 비해 1억2485만 원(평균 14%) 비쌉니다. 급격히 오른 분양가에 거래 피도 덩달아 뛴 겁니다.
¹⁾ 분양권: 새 아파트 등 청약에 당첨되면 주어지는 권리를 말합니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!
²⁾ 피(프리미엄): 부동산을 팔 때 붙이는 ‘웃돈’을 말합니다. 반대로 구입가보다 싸게 분양권 등을 팔 땐 프리미엄이 없어졌다고 해서 ‘마피(마이너스프리미엄)’라고 부릅니다.
빚 갚으면 '0원’ 175만 명
한 국회의원실에 따르면 올 1분기 금융사에서 돈을 빌린 이는 1900만 명이 넘습니다. 이들의 DSR은 평균 40.3%로 소득의 40%를 빚 갚는 데 쓰고 있습니다. 또 DSR이 70% 이상인 대출자는 299만 명, DSR이 100%가 넘는, 즉 소득보다 대출 상환액이 많은 대출자도 175만 명(8.9%)이나 됩니다. 가계부채 부담이 금융 부실의 뇌관이 될 수 있단 평가가 나옵니다.
“재계약 안 해요”
부동산R114에 따르면 올 상반기 서울 아파트 전월세 계약(12만8821건) 중 신규 계약(7만3289건)은 56.9%로 절반을 넘어섰습니다. 상반기 47%, 하반기 46.2%로 신규 계약이 절반을 밑돈 작년에 비해 10%p 가까이 높아졌습니다. 2년 전보다 전셋값과 대출이자가 하락하며 임차인들이 재계약을 하기보다 새집으로 옮기는 ‘갈아타기’가 늘었기 때문이라는 분석입니다.
작은 집 한편에 존재감 있게 자리 잡은 발레 바(위) 처음으로 토슈즈를 신은 날. 선생님이 토슈즈 신는 방법을 알려주고 있다.(가운데, 아래)
#8 나를 돌보는 발레 숍 이전을 앞두고 셀프 인테리어를 진행하는 요즘은 꼭 땀과 분진과 페인트로 목욕하고 있는 기분이다. 초등학생 때 살던 아파트가 연상될 만큼 낡은 연립 상가라, 인테리어라기보다는 설비를 손보는 ‘수술’에 가깝다. 견적가를 낮추는 대신 스트레스를 끌어안을 각오는 했지만, 험난하다. 작업자들은 책임을 전가하기 위해 서로 필사적으로 싸우고, 나는 작업자와 한판 붙은 뒤 남몰래 울기도 한다. 모든 문제는 어김없이 여윳돈도 부족하고 인테리어 디자이너처럼 전문가도 아닌 내가 뒤집어써야 종결되기 때문이다. 집에 온다고 좀 나을까? 매일 낡은 상가에서 상상도 못한 문제를 발견해내는 작업자들과의 통화로 마음이 차분할 틈이 없고, 자연히 남편과의 마찰도 잦다. 그럴 때마다 나는 발레학원으로 간다. 발레는 작년에 시작하자마자 허리를 다쳐 쉬다가 올 초 집 근처에 클래식 발레학원이 생기면서 다시 용기를 냈다. 대형 학원에서 잠깐 배운 발레와는 많이 다르다. 처음엔 선생님이 내 이름을 아는 것조차 반가웠는데, 학생 개개인의 장단점까지 파악해 그에 맞춘 세밀한 교육을 한다. 학생이 생각대로 따라주지 않는 몸에 절망할 틈이 없도록 끊임없이 의욕을 북돋우기도 한다. 학생들이 발레를 하며 행복하길 바라는 스승의 마음, 그 진심에 순수한 노력으로 부응하는 학생들의 마음이 홀을 채운다. 에너지라는 추상적 개념의 의미를 이곳에서 깨치고 있다. 보이지 않지만 봄의 미풍처럼 기분 좋은 에너지의 흐름. 나는 스스로도 어색할 만큼 발레에 빠져 집에 커다란 발레 바와 폼롤러도 들였다. 발레 동작을 머리로나마 이해하기 위해 해부학 책을 뒤적거릴 때도 있다. 밤에는 넷플릭스를 보며 발가락을 갈퀴처럼 힘주어 편다. 이 동작은 발레로 부상을 입기 쉬운 발과 발목 강화에 좋다. 새끼발가락 하나도 놓치지 않고 공들여 펴고 접으며 그간 하찮게 여겨온 발가락, 나아가 모든 신체 부위의 귀중함을 실감한다. “모든 관계가 노동이고, 눈 뜨고 있는 모든 시간이 노동”이라는 드라마의 대사처럼 하루를 살아내는 게 힘겨울 때면 그저 울거나, 오랜 잠에 빠져들 줄만 알았다. 나는 이제야 나를 다독이는 방법을 찾은 것 같다.
공동명의 하나의 부동산(집)을 둘 이상이 공동으로 소유하는 걸 뜻합니다. 지분을 나눌 수도 있지만 따로 정하지 않는 경우 보통 50:50의 비율로 소유하게 됩니다. 가령 부부 공동명의 부동산의 경우 최대 장점은 절세와 세금 감면입니다.
리츠(REITs) 부동산에 투자하는 일종의 주식을 말합니다. 다수의 투자자에게 돈을 모아 부동산에 투자, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자 방식입니다. 정부의 대출 규제 등으로 부동산투자가 어려워지자 이것이 대안으로 떠오른다는 기사가 2021년부터 나오기 시작했습니다.
넓어질까
벽을 밀면 골목이 넓어질까.
사진 제공. @kimddang_photo
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