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백기, 백기!



백기, 백기!

금융 당국이 백기를 들었습니다. 전세대출 규제를 시사한 지 보름 만입니다. 이에 은행도 곧 전세대출을 재개합니다. 다만 금융 당국이 이번에 한발 물러서며 집값 상승에 대한 우려는 조금 커졌습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 재개: 백기, 백기!’에 대해 다룹니다.


백기, 백기!

10월 18일부터 그간 사실상 중단한 전세대출을 풉니다. 당장 NH농협은행이 움직였습니다. 이들은 8월부터 중단한 전세대출을 18일에 재개합니다. NH농협은행과 함께 5대 은행으로 꼽히는 KB국민·신한·우리·하나은행도 모두 전세대출 제한을 풉니다.


왜 다시 풂?

전세대출 규제에 대한 여론이 나빠져서입니다. 알려진 대로 전세대출은 실수요자를 보호한다는 인식이 강합니다. 그래서 오랫동안 누구도 쉽게 손을 대지 못했고요. 이에 금융 당국*도 이번에 ‘직접 규제’하지 않고 은행을 통한 총량 관리**라는 우회 수단을 꺼낸 겁니다. 근데 이게 잘 먹히지 않은 셈입니다.

*금융감독원, 금융위원회 등의 기관을 말합니다. **1800조 원까지 불어난 가계부채 때문에 지난해에 금융 당국은 시중은행에 올해 가계부채 연간 증가율을 5~6% 내에 맞추라고 일렀습니다. 최근 은행 대출 잠그기는 이런 금융 당국의 가이드라인에 따른 것입니다.

가계부채 다시 늚?

늘어날 전망입니다. 금융 당국도 “(전세대출로 인해) 가계부채*가 6% 이상으로 늘어나도 용인하겠다”고 했습니다. 다만 여지는 남겼습니다. “가계부채 증가율을 최대 6.9%로 관리하기 위해 최대한 노력하겠다”고 말입니다. 참고로 10월 11일 기준 지난해 대비 가계부채는 약 5%입니다. 금융 당국이 앞으로 어떤 묘책을 들고 나올지 주목됩니다.

*가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다. 최근 금융위원회는 가계부채 증가율 연간 관리 목표치를 최대 ‘6.99%’로 정했습니다. 최근까지`5~6%`, `5~6% 내외`, `6% 선`, `6%대` 등 다양한 표현으로 언급하며 혼선이 생기자 이를 확실히 정리한 겁니다. 


오른 만큼만 빌려줌

전세대출은 재개하지만 체크해야 할 것이 있습니다. 은행 대부분이 증액 범위 이내로 대출해준다는 점입니다. 가령 4억 원짜리 전셋집에 살며 전세대출을 2억 원 받은 세입자가 계약갱신 후 전세가 6억 원으로 올랐다면 앞으론 2억 원만 대출받을 수 있습니다. 전엔 6억 원의 80%인 4억8000만 원에서 내 돈 2억 원을 뺀 2억8000만 원을 빌려줬습니다. 돈이 있는데도 대출받아 다른 데 쓰는 걸 막겠단 의도입니다.


다른 대출은 계속 중단

전세대출 외에 다른 대출은 계속 중단한다는 점도 살펴야 합니다. NH농협은행은 전세대출 외에 모든 신규 대출을 중단했고, 하나은행도 10월 20일부터 주택구입자금대출과 신용대출을 중단합니다. 또 거의 확실시되고 있는 11월 기준금리* 인상 여부도 살펴야 합니다. 전세대출 이자 부담이 늘 수 있기 때문입니다.

*한국은행이 쓰는 이자율을 말합니다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 이에 맞춰 시중은행도 개인이나 기업에 돈을 빌려줄 때 적용하는 대출금리, 예금을 받을 때 적용하는 예금금리를 조정합니다.

그럼 집값은?

부동산시장엔 이런 말이 있습니다. “전세제도를 해결 못하면 집값을 잡을 수 없다.” 이는 ‘전세대출 확대→갭투자 증가→집값 상승’의 3단 콤보를 두고 하는 말입니다. 전세대출이 쉬워서 전셋값이 오르고 갭투자* 문턱은 낮아져 집값 상승 요인이 된다는 얘깁니다. 다만 이번에 금융 당국이 전세대출을 가계부채 조이기에서 ‘예외’로 했음에도 은행들이 전세 계약갱신 시 오른 보증금 이내로 대출해주는 쪽으로 방향을 잡으며 시장의 흐름은 좀 더 지켜봐야 한다는 전망도 나옵니다.

*집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다. 서울 지역 갭투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 4년 만에 3배 가까이 뛰었습니다. 특히 최근 서울에서 만 39세 이하 주택 매수자 중 갭투자 비율은 52%를 차지했습니다.




19일부터 중개료 내려감

10월 19일부터 새 부동산중개수수료 개편안이 시행됩니다. 9억 원짜리 주택 매매 중개수수료는 810만 원에서 450만 원으로, 6억 원짜리 전세 중개수수료는 480만 원에서 240만 원 수준으로 줄어듭니다. 여기서 한 가지 체크해야 할 것이 있습니다. 이런 요율은 공인중개사가 받을 수 있는 ‘상한 요율’이라는 점입니다. 이에 의뢰인과 중개사는 상한 요율 아래에서 협상해 중개수수료를 결정할 수 있습니다.


25일부터 2차 사전 청약 개시

10월 25일부터 3기 신도시 등에 대한 2차 사전 청약이 시작됩니다. 이번엔 11개 지구에서 1만102호가 사전 청약 물량으로 나옵니다. 지난 1차 사전 청약 때 넣었는데 또 넣어도 되느냐고요? 1차 사전 청약 당첨자와 그 세대에 속하지 않았다면 가능합니다. 참고로 전문가들은 청약통장 불입액이 낮다면 해당 지역 거주자에게 100% 우선 공급하는 지구를 노리라고 말합니다.


영구임대주택 예비 입주자 모집

서울시가 영구임대주택 2800가구의 예비 입주자를 모집합니다. 모집 대상은 강서·노원·강남·강북구 등 7개 구 23개 단지로 SH가 2170가구, LH가 630가구를 각각 공급합니다. 서울에 사는 무주택 세대 구성원이면서 공공주택특별법 시행규칙상 일반공급 1순위(생계급여·의료급여수급자 등)에 해당한다면 신청할 수 있습니다. 10월 25일부터 29일까지 5일간 주민센터에서 접수합니다.


서울 5주 연속 하락

한국부동산원이 내놓은 서울 아파트 매수 심리가 5주 연속 하락했습니다. 9월 첫째 주 107.2에서 둘째 주 107.1로 내린 후 104.2→102.9→102.8→101.9를 기록한 겁니다. 지금 매수 심리가 떨어지는 건 ‘대출 규제 강화’와 ‘부담 불가능한’ 수준으로 오른 집값에 따른 결과라는 분석이 있습니다.


세종시 12주 연속 하락

지난 9월 국회 분원 세종의사당 건립이 확정되었는데도 세종시 아파트값이 계속 떨어지고 있습니다. 10월 11일 기준 세종시 아파트값은 전주보다 0.01% 하락했는데, 이는 12주 연속 떨어진 것입니다. 전국 17개 시도 가운데 집값이 내려간 지역은 세종시가 유일합니다. 전문가들은 세종시 집값 하락의 원인으로 ‘아파트 입주 물량 증가’와 ‘오랜 가격 상승에 따른 피로감’을 들었습니다.












실거래가 부동산이 실제 거래된 가격을 뜻합니다. 실제 거래금액인 만큼 시장을 정확하게 파악할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 거래가 없을 땐 적정가 파악이 어렵다는 단점도 있습니다. 당연히 이를 속이는 건 불법입니다. 각종 세금의 과세표준이 되기 때문입니다.


쪽방 크기가 매우 작은 방이나 여러 개로 나뉜 방을 이렇게 부릅니다. 보통 6㎡(약 1.8평) 전후의 작은 방으로 보증금 없이 월세로 운영하는 것이 일반적입니다. 최근 정부가 서울역 일대 쪽방촌을 개발하겠다고 발표하며 일대 소란이 일기도 했습니다. 







광안대교

단지 사이에서 보는 광안대교는 더더더 웅장해요. 🚢

사진 제공. @_soso._.han

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