백기, 백기!

백기, 백기!

금융 당국이 백기를 들었습니다. 전세대출 규제를 시사한 지 보름 만입니다. 이에 은행도 곧 전세대출을 재개합니다. 다만 금융 당국이 이번에 한발 물러서며 집값 상승에 대한 우려는 조금 커졌습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 재개: 백기, 백기!’에 대해 다룹니다.

백기, 백기!

10월 18일부터 그간 사실상 중단한 전세대출을 풉니다. 당장 NH농협은행이 움직였습니다. 이들은 8월부터 중단한 전세대출을 18일에 재개합니다. NH농협은행과 함께 5대 은행으로 꼽히는 KB국민·신한·우리·하나은행도 모두 전세대출 제한을 풉니다.

왜 다시 풂?

전세대출 규제에 대한 여론이 나빠져서입니다. 알려진 대로 전세대출은 실수요자를 보호한다는 인식이 강합니다. 그래서 오랫동안 누구도 쉽게 손을 대지 못했고요. 이에 금융 당국*도 이번에 ‘직접 규제’하지 않고 은행을 통한 총량 관리**라는 우회 수단을 꺼낸 겁니다. 근데 이게 잘 먹히지 않은 셈입니다.

*금융감독원, 금융위원회 등의 기관을 말합니다. **1800조 원까지 불어난 가계부채 때문에 지난해에 금융 당국은 시중은행에 올해 가계부채 연간 증가율을 5~6% 내에 맞추라고 일렀습니다. 최근 은행 대출 잠그기는 이런 금융 당국의 가이드라인에 따른 것입니다.

가계부채 다시 늚?

늘어날 전망입니다. 금융 당국도 “(전세대출로 인해) 가계부채*가 6% 이상으로 늘어나도 용인하겠다”고 했습니다. 다만 여지는 남겼습니다. “가계부채 증가율을 최대 6.9%로 관리하기 위해 최대한 노력하겠다”고 말입니다. 참고로 10월 11일 기준 지난해 대비 가계부채는 약 5%입니다. 금융 당국이 앞으로 어떤 묘책을 들고 나올지 주목됩니다.

*가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다. 최근 금융위원회는 가계부채 증가율 연간 관리 목표치를 최대 ‘6.99%’로 정했습니다. 최근까지`5~6%`, `5~6% 내외`, `6% 선`, `6%대` 등 다양한 표현으로 언급하며 혼선이 생기자 이를 확실히 정리한 겁니다.

오른 만큼만 빌려줌

전세대출은 재개하지만 체크해야 할 것이 있습니다. 은행 대부분이 증액 범위 이내로 대출해준다는 점입니다. 가령 4억 원짜리 전셋집에 살며 전세대출을 2억 원 받은 세입자가 계약갱신 후 전세가 6억 원으로 올랐다면 앞으론 2억 원만 대출받을 수 있습니다. 전엔 6억 원의 80%인 4억8000만 원에서 내 돈 2억 원을 뺀 2억8000만 원을 빌려줬습니다. 돈이 있는데도 대출받아 다른 데 쓰는 걸 막겠단 의도입니다.

다른 대출은 계속 중단

전세대출 외에 다른 대출은 계속 중단한다는 점도 살펴야 합니다. NH농협은행은 전세대출 외에 모든 신규 대출을 중단했고, 하나은행도 10월 20일부터 주택구입자금대출과 신용대출을 중단합니다. 또 거의 확실시되고 있는 11월 기준금리* 인상 여부도 살펴야 합니다. 전세대출 이자 부담이 늘 수 있기 때문입니다.

*한국은행이 쓰는 이자율을 말합니다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 이에 맞춰 시중은행도 개인이나 기업에 돈을 빌려줄 때 적용하는 대출금리, 예금을 받을 때 적용하는 예금금리를 조정합니다.

그럼 집값은?

부동산시장엔 이런 말이 있습니다. “전세제도를 해결 못하면 집값을 잡을 수 없다.” 이는 ‘전세대출 확대→갭투자 증가→집값 상승’의 3단 콤보를 두고 하는 말입니다. 전세대출이 쉬워서 전셋값이 오르고 갭투자* 문턱은 낮아져 집값 상승 요인이 된다는 얘깁니다. 다만 이번에 금융 당국이 전세대출을 가계부채 조이기에서 ‘예외’로 했음에도 은행들이 전세 계약갱신 시 오른 보증금 이내로 대출해주는 쪽으로 방향을 잡으며 시장의 흐름은 좀 더 지켜봐야 한다는 전망도 나옵니다.

*집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다. 서울 지역 갭투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 4년 만에 3배 가까이 뛰었습니다. 특히 최근 서울에서 만 39세 이하 주택 매수자 중 갭투자 비율은 52%를 차지했습니다.

19일부터 중개료 내려감

10월 19일부터 새 부동산중개수수료 개편안이 시행됩니다. 9억 원짜리 주택 매매 중개수수료는 810만 원에서 450만 원으로, 6억 원짜리 전세 중개수수료는 480만 원에서 240만 원 수준으로 줄어듭니다. 여기서 한 가지 체크해야 할 것이 있습니다. 이런 요율은 공인중개사가 받을 수 있는 ‘상한 요율’이라는 점입니다. 이에 의뢰인과 중개사는 상한 요율 아래에서 협상해 중개수수료를 결정할 수 있습니다.

25일부터 2차 사전 청약 개시

10월 25일부터 3기 신도시 등에 대한 2차 사전 청약이 시작됩니다. 이번엔 11개 지구에서 1만102호가 사전 청약 물량으로 나옵니다. 지난 1차 사전 청약 때 넣었는데 또 넣어도 되느냐고요? 1차 사전 청약 당첨자와 그 세대에 속하지 않았다면 가능합니다. 참고로 전문가들은 청약통장 불입액이 낮다면 해당 지역 거주자에게 100% 우선 공급하는 지구를 노리라고 말합니다.

영구임대주택 예비 입주자 모집

서울시가 영구임대주택 2800가구의 예비 입주자를 모집합니다. 모집 대상은 강서·노원·강남·강북구 등 7개 구 23개 단지로 SH가 2170가구, LH가 630가구를 각각 공급합니다. 서울에 사는 무주택 세대 구성원이면서 공공주택특별법 시행규칙상 일반공급 1순위(생계급여·의료급여수급자 등)에 해당한다면 신청할 수 있습니다. 10월 25일부터 29일까지 5일간 주민센터에서 접수합니다.

서울 5주 연속 하락

한국부동산원이 내놓은 서울 아파트 매수 심리가 5주 연속 하락했습니다. 9월 첫째 주 107.2에서 둘째 주 107.1로 내린 후 104.2→102.9→102.8→101.9를 기록한 겁니다. 지금 매수 심리가 떨어지는 건 ‘대출 규제 강화’와 ‘부담 불가능한’ 수준으로 오른 집값에 따른 결과라는 분석이 있습니다.

세종시 12주 연속 하락

지난 9월 국회 분원 세종의사당 건립이 확정되었는데도 세종시 아파트값이 계속 떨어지고 있습니다. 10월 11일 기준 세종시 아파트값은 전주보다 0.01% 하락했는데, 이는 12주 연속 떨어진 것입니다. 전국 17개 시도 가운데 집값이 내려간 지역은 세종시가 유일합니다. 전문가들은 세종시 집값 하락의 원인으로 ‘아파트 입주 물량 증가’와 ‘오랜 가격 상승에 따른 피로감’을 들었습니다.