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밝은 면과 어두운 면



밝은 면과 어두운 면

7월 31일 시행 1주년을 맞는 임대차보호법을 두고 정부는 어깨가 으쓱합니다. 이 제도로 많은 이가 혜택을 봤다는 판단에서입니다. 단, 어떤 일이든 밝은 면 뒤엔 어두운 면이 있기 마련이라 다른 한쪽에선 이 제도의 부작용에 관해 곱씹었습니다. 오늘 부딩은 ‘임대차보호법 시행 1년: 밝은 면과 어두운 면’에 대해 다룹니다.



다들 득 봤잖아요!

최근 홍남기 부총리가 임대차보호법이 긍정적 효과를 불러왔다고 했습니다. 서울 아파트* 10채 중 8채가 계약을 갱신했고, 세입자의 평균 거주 기간이 3.5년에서 5년으로 늘었다고 자평한 겁니다. 다만 시장에서 흔히 말하는 임대차보호법 시행에 따른 부작용, 즉 전세 매물 감소와 전셋값이 계속 오르는 일에 대해선 따로 언급하지 않았습니다.

▷ 임대차보호법이 뭐였더라? 세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다.

*서울 25개 구에서 각각 4개 단지씩 꼽은 아파트 100곳을 말합니다.

누가 득 봤어요?

임대차보호법에 반기를 든 건 전문가들입니다. 특히 이들은 법으로 강제한 내용, 이를테면 전월세상한제 등의 결과를 정부가 시장 안정의 척도로 해석한다며 답답해했습니다. 더불어 전셋값 급등을 못 이겨 외곽으로 밀려나는 ‘전세 난민’이 늘었는데, 이걸로 임대차보호법의 핵심 목표인 세입자의 주거 안정이 훼손된 거 아니냐고 제도의 부작용을 지적했습니다.

▷ 임대차보호법이 전셋값을 올렸다는 근거는 뭘까? 한 번 전세 계약을 맺으면 최장 4년(2+2년)간 임대료 인상률이 제한된다는 불안심리가 집주인들 사이에 퍼지며 신규 전세 매물의 시세가 올랐다는 시장의 분석이 있습니다. 

부작용을 해결할 제도는 없음?

직전 계약의 5% 이상 임대료를 올리지 못하게 하는 전월세상한제의 빈틈을 메우는 제도로, 여당이 지난해에 도입을 언급한 신규 계약에 대한 전월세상한제가 눈에 띕니다. 이는 임대차보호법 시행 2년째를 맞아 신규 임대계약 물량이 대거 쏟아질 거로 보이는 2022년 8월 이후 전월세시장의 혼란을 막을 유일한 법으로 평가되고 있습니다. 단, 법 제도화는 아직 요원한 상황.

밝은 면과 어두운 면

이런 가운데 지금도 전셋값은 전국적으로 치솟고 있습니다. 특히 서울은 올 하반기에도 전세난이 진정되긴 어렵다는 전망이 나옵니다. 전세난에 시장의 숨통을 틔워줄 신규 아파트 입주 물량이 상반기의 4분의 3 수준으로 줄어든 데다, 청약 대기 수요까지 더해져 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 이어지고 있는 게 이유랍니다. 전세난 해결을 위한 정부의 노력이 요구됩니다. 





전세자금대출 때문이라고요!?

금리인상과 대출 규제로는 집값을 잡기 어렵다는 분석이 나왔습니다. 정부가 금리를 올리고 대출을 규제해도 전셋값이 계속 오르는 한 갭투자*가 늘고, 이에 따른 집값 상승 또한 막을 수 없다는 주장입니다. 증권가에서 나온 이 주장은 전세자금대출** 확대를 집값 상승의 요인으로 봤습니다. 전세자금대출 급증이 갭투자를 부추겨 집값이 불안정해지는 결과를 낳았다는 지적입니다.

*전세를 끼고 집을 사거나 입주 가능한 매물을 사들여 새로 전세를 놓은 뒤 가격이 오르면 집을 팔아 차익을 남기는 투자 방식입니다. **전세금을 담보로 대출을 받는 겁니다. 즉, 내가 전세금을 내기 위해 대출을 하는데 그 전세금을 다시 담보로 잡는다는 개념. 시장에선 이를 너무 쉽게 많이 해줘 전셋값이 올라갔다는 주장이 나옵니다.

연천과 포천에 전철

전철이 다니지 않아 교통이 불편한 경기도 북부의 연천과 포천. 이곳에서 경원선과 서울지하철 7호선 연장 사업이 각각 추진 중입니다. 경원선은 이미 70% 이상 공사가 끝나 2022년 말 개통하고, 7호선은 2025년 개통을 목표로 공사를 진행 중이라고. 당연한 얘기지만 두 노선의 개통은 경기도 북부의 경제 활성화에 도움이 됩니다.

분양가상한제 폐지가 건축비를 올렸어요!

2015년에 분양가상한제*를 없애서 민간아파트의 건축비가 엄청 올랐다는 시민단체의 주장이 나왔습니다. 1998년 6000만 원쯤 하던 30평 아파트 건축비가 2020년 6억1000만 원으로 10배 이상 올랐는데, 누적 상승액 5억5000만 원 중 4억2000만 원이 분양가상한제 폐지 이후 올랐다는 얘기입니다. 이에 이들은 분양가상한제를 전국적으로 도입해야 한다고 했습니다.

*정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도죠. 2020년 7월부터 집값이 비싸다는 경고를 받은 서울과 경기도의 총 322개 동에서 시행하고 있습니다.




허위 매물

실제 존재하지 않는 매물을 말합니다. 이걸로 매수자를 유인한 후 다양한 핑곗거리로 다른 집을 보여주며 계약을 유도하죠. 하지만 이젠 이것도 못합니다. 공인중개사법 개정으로 2020년 8월부터는 허위 매물을 올리거나 허위과장광고를 하면 500만 원 이하의 과태료를 부과할 수 있기 때문입니다.

샤워효과

상가나 백화점에서 위층의 매출이 아래층의 매출에 영향을 미치는 걸 말합니다. 샤워할 때 물줄기가 위에서 아래로 흐르는 것처럼 말이죠. 백화점 꼭대기 층 식당가를 찾은 손님이 에스컬레이터를 타고 아래층으로 내려가다 계획에 없던 쇼핑을 하는 게 좋은 예입니다. 





깜박깜박

초록 눈썹으로 눈을 깜박이는 것들. 🌿

사진 제공. @photosforjulia

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