반환보증료 얼마나 오를까?

수도권 아파트

매매지수: 94.9 (▼0.02)

전세지수: 89.8 (▼0.01)

지방 아파트

매매지수: 92.1 (▼0.04)

전세지수: 91.0 (■)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

12월 23일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 전하는 말씀 ]

항공 사고로 희생된 분들의 명복을 빕니다.

슬픔 속에 계신 유가족분들께 깊은 위로를 전합니다.

 부딩팀 드림

[ 오늘 부딩 요약 ]

► HUG가 반환보증료율 인상을 검토 중입니다.

► 전세 사기로 재정 부담이 커졌기 때문입니다.

► 보증료는 2배 이상 오를 수 있습니다.

반환보증료 얼마나 오를까?

HUG가 11년 만에 전세보증금반환보증료율 인상을 검토 중입니다. 전세 사기로 인한 재정 부담이 극심해섭니다. 오늘 부딩은 ‘반환보증료율 인상: 반환보증료 얼마나 오를까?’에 대해 다룹니다.

보증료율 인상! vs 서민 부담! 

HUG가 ① 대규모 전세 사기 여파로 ② 2024년 약 4조 원의 순손실을 기록한 상황에서 ③ 추가로 전세보증금반환보증 지원이 어려워지자 ④ 해결책으로 전세보증금반환보증료율(반환보증료율) 인상을 추진합니다(출처: HUG). 단, 반환보증 도입 목적이 서민 주거 안정인 만큼, 서민의 부담 완화를 고려해야 한다는 주장도 나옵니다.

[ ☑️ Check! ] 최근 3년간 HUG의 순손실은 2022년 약 1조5000억 원, 2023년 약 2조 원, 2024년 약 4조 원으로 급증했습니다.

반환보증료 얼마나 오를까? 

HUG는 주택 유형과 부채비율에 따라 반환보증료율을 다음과 같이 다르게 책정할 계획입니다. 쉽게 말해 부채비율이 높은 빌라는 사고 가능성이 커서 보증료가 더 비쌀 수 있습니다.

반환보증료율 인상

• 현재: 전셋값의 0.115~0.154%

• 인상 후: 전셋값의 0.121~0.339% 

  → 반환보증료 최대 2배 인상 가능성

구체적 사례: 빌라와 아파트

• 보증금 2억 원 빌라: 연 29만2000원 → 46만8000원(약 60% 인상)

• 보증금 3억 원 아파트: 연 36만6000원 → 25만2000원(약 30% 인하) 

  → 빌라는 대체로 오르고, 사고율이 낮은 아파트는 인하 가능성

고위험 주택: 보증금 5억 원 초과 빌라

• 현재: 연 80만800원(보증금 5억 원 기준)

• 인상 후: 연 204만 원

  → 전세 사기 고위험 주택은 최대 2.5배까지 인상 가능성

[ ☑️ Check! ] 반환보증료율은 보증 금액과 부채비율에 따라 차등 적용될 가능성이 있습니다. 가령 부채비율 70% 이하 주택은 사고 가능성이 낮아 연간 약 20만 원 절감 효과가 예상됩니다.

반환보증, 꼭 가입해야 할까? 

반환보증료율 인상과 관련한 질문과 답을 정리합니다.

Q 반환보증, 꼭 가입해야 할까?

A 반환보증(전세보증금반환보증)이란 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증 기관이 이를 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 가입하면 보증금을 떼일 위험을 줄일 수 있습니다. 

Q 반환보증료율 인상은 언제부터 적용할까?

A 아직 구체적 시기와 요율은 확정하지 않았습니다. 다만 2025년 시행 가능성을 논의 중입니다. HUG는 “정부와 협의 중”이라고 밝혔습니다.

Q 인상하면 시장에 어떤 영향을 줄까?

A 빌라 등 전세 사기 고위험 주택 임차인은 주거비 부담이 커질 수 있습니다. 비아파트 기피 현상이 심해질 우려도 있고요. 반면 사고율이 낮은 주택은 보증료가 낮아질 가능성도 있습니다.

Q 이 소식에 반발하는 임대인도 있던데?

A 일부 임대인은 보증료 인상으로 책임이 늘어날 것을 우려하고 있습니다. 특히 다주택 임대인은 가입 제한 검토에 반발하는 상황입니다.

신혼부부 46.4% ‘내 집’에 거주

국토교통부가 최근 발표한 ‘2023년도 주거실태조사 결과’에 따르면 2023년에 신혼부부의 46.4%, 청년의 14.6%는 ‘자가’에 살았습니다. 전국에서 자가 보유 및 점유 비율이 줄었는데, 신혼부부와 청년만은 ‘내 집 거주’ 비중이 늘었습니다. 신생아특례대출¹⁾ 같은 저금리 정책대출이 그 원인이란 풀이입니다.

¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 2억 원 이하 무주택가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).

10명 중 4명은 생애 최초 구입자

2024년 아파트 같은 집합건물을 산 10명 중 4명(42.1%)은 생애 최초 구입자였습니다. 2013년 이후 가장 높은 비율입니다(출처: 법원등기정보광장). 집값 급등으로 내 집 마련을 서두른 무주택자가 늘어난 결과라는 평입니다. 생애 최초 주택 매수 비중은 세종(51.9%), 대구(48.1%), 서울(36%) 순으로 높았습니다.

주민 소득이 가장 높은 아파트는? 

서울에서 주민 소득이 가장 높은 단지는 용산구 한남동의 나인원한남으로, 2024년 연평균 소득이 24억2610만 원이었습니다. 한남더힐(14억8185만 원), 대우트럼프월드1(6억4269만 원) 등이 그 뒤를 이었습니다(출처: 매일경제). 이들 단지는 대형 평형이 주를 이루며, 희소성을 중시하는 이들이 선호한다는 평입니다.

피해자 910명 추가 지원

정부가 전세 사기 피해자 910명을 추가 지원하기로 했습니다. 이로써 전세사기특별법¹⁾으로 지원받는 피해자는 총 2만5578명으로 늘었습니다(출처: 국토교통부). 참고로 피해 임차보증금의 97.37%는 3억 원 이하로, 그중에서도 1억 원 이하가 상당수를 차지했습니다.

¹⁾ 전세사기특별법: 전세 사기 피해자 지원을 강화하기 위해 2024년 11월 11일 개정·시행한 법입니다. 피해자가 해당 주택에서 기본 10년간 거주할 수 있도록 하고, 피해자 인정 기준인 보증금 한도를 최대 7억 원으로 상향하는 등 피해자 구제와 주거 안정에 초점을 맞췄습니다.

신생아 우선공급 20% → 35%

정부는 민간분양¹⁾ 신혼부부 특별공급에서 신생아 우선공급 비율을 20%에서 35%로 늘립니다. 또 도시근로자가구월평균소득 100%(2024년 기준 약 541만 원) 이하 가구는 우선공급 비율을 15%에서 25%로, 120%(약 649만 원) 이하 가구는 5%에서 10%로 상향합니다. 반면 신생아가 없는 신혼부부 가구의 우선공급 비율은 그만큼 줄어듭니다. 2025년 2월 이후 관련 개정안을 시행할 예정입니다(출처: 국토교통부).

¹⁾ 민간분양: 공공기관(LH 등)이 아닌 일반 건설회사 등이 직접 집을 지어 분양하는 걸 말합니다.

〈수도권〉

• 서울 아파트값 40주째 상승

• 서울 아파트 전셋값 보합세 유지

• 서울 112개 지역주택조합에서 부적정 행위 524건 적발

• 서울 상도14·15구역, 고척·가리봉동 등 신통기획 정비구역 지정

• 서울 공항동 1373 일대(107만㎡) 공항복합도시로 개발 추진

• 서울 한강 변 주요 재건축 단지의 덮개공원 조성 계획에 반대하는 환경부에 시 “공공성 충분” 입장

• 강북 북한산 인근 인수봉숲길마을 재개발 추진

• 동작 노량진수산시장 복합개발 추진

• 동작 성대전통시장 일대 역세권 상가·주택 복합개발 추진

• SH 행복주택 1589가구 입주자 모집(신청: 2025년 1월 8일~10일)

• SH 장기전세주택 1308가구 입주자 모집(신청: 2025년 1월 14일~22일)

• 광명 ‘광명2구역’에 학교복합시설 건립 추진

• 성남 야탑동 ‘1기 신도시 이주 지원 주택’ 취소 요청

• 용인 반도체 국가산단 예정보다 3년 6개월 앞당겨 2026년 12월 착공 추진

• 인천 송도·청라 초고층 타워 원안대로 400m 이상 유지 계획

〈지방〉

• 부산 신혼부부 주택융자·대출 이자 지원사업 대상자 모집(신청: ~2025년 1월 10일)

• 부산 황령산 전망대·케이블카 조성 2025년 착공 전망

• 대구 서문시장 정비사업, 조합과 시공사 간 분쟁으로 8년째 지지부진

• 대구 신공항건설추진단 신설

• 강원 동해중부선(삼척~포항) 2025년 1월 1일 개통

• 광양 청년 주택자금대출 이자 지원사업 기존 39세에서 45세까지로 대상 확대

〈해외〉

• 미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 6.85%로 지난 7월 이후 최고치 기록

• 미국 뉴욕 2024년 초고급 주택 열풍으로 1000만 달러(약 147억 원) 이상 거래 최소 278건 발생

  
  

• 미국 베이비붐 세대 75%가 17조 달러(약 2경5000조 원) 규모 주택 자산 상당 부분을 자녀에게 물려줄 가능성 제기

• 미국 2023년 65세 이상 노년층 주택 구매 중 36.9%가 극심한 더위 위험 지역에서 이루어진 반면, 35세 미만 청년층은 32.3% 비중

• 중국 11월 100개 주요 도시 임대료 100㎡당 평균 2636위안(약 53만 원)으로 2020년 11월 이후 최저치

• 영국 2025년 급여 인상과 금리 하락으로 집값 3% 이상 상승 전망

• 포르투갈 2024년 3분기 외국인 수요 증가로 집값 전년 대비 9.8% 상승

• 일본 후쿠시마·아키타현 등 주택에 야생곰 침입 사례 급증

• 아태지역 상업용 부동산시장 2024년 1~3분기 투자 비중 1위 일본(30%), 2위 한국(22%), 3위 중국(18%), 4위 호주(12%), 5위 인도(6%)

2세 이하 자녀를 둔 가구에 기회를! 

혼인신고 여부와 관계없이 청약 자격을 부여해 젊은 부부나 미혼 부모의 당첨 기회를 확대하는 신생아 우선공급에 대해 살핍니다.  

Q 신생아 우선공급이란?

A 민간분양 청약에서 신혼부부와 생애최초 특별공급(특공) 물량의 일부를 2세 이하 자녀를 둔 가구에 우선 배정하는 제도입니다. 혼인신고 여부와 관계없이 청약 자격을 부여해 젊은 부부나 미혼 부모도 참여할 수 있습니다. 이는 저출산 문제를 해결하기 위해 정부가 신설한 정책입니다. 

Q 신생아 우선공급과 신생아 특별공급의 차이점은?

가장 큰 차이는 적용 대상입니다.

• 신생아 특별공급은 공공분양 아파트에 적용

• 신생아 우선공급은 민간분양 아파트에 적용

두 제도 모두 2세 이하 자녀를 둔 가구를 대상으로 하지만, 특별공급과 우선공급의 적용 환경이 다르다는 점에서 차이를 보입니다. 

Q 공급 물량은? 

A 2024년부터 연간 약 7만 가구를 공급할 계획입니다. 공공분양의 신생아 특별공급과 민간분양의 신생아 우선공급을 합한 물량으로, 각 제도를 별도로 운영합니다. 아울러 정부는 2025년 2월 이후 신혼부부 특별공급에서 신생아 우선공급 비율을 20%에서 35%로 늘릴 예정입니다.

분양형 호텔

호텔 객실을 분양받아 전문 관리업체에 운영을 맡기고 수익을 얻는 투자형 부동산입니다. 콘도가 본인이 이용하기 위한 목적이라면, 이는 임대 수익을 목적으로 합니다. 2010년대 중반 국내에서 인기를 끌었으나, 이후 공급 과잉과 수익률 하락으로 투자 위험이 높아졌습니다.

레지던스

‘주거’ 기능을 갖춘 ‘숙박 시설’입니다. 일부는 개인 소유로 분양되어 임대 수익을 올리는 방식으로 운영됩니다. 장기 출장자 등을 겨냥해 등장했으나, 숙박 시설로 허가받은 경우 전입신고 후 주거용으로 사용하는 건 불법입니다. 용도변경을 통해 주거용으로 전환할 수 있습니다.

지치지 말아요

일상도 잘 지키며, 지치지 말아요.

사진 제공 | @hamseul_photo