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반값으로 허하라!





반값으로 허하라!

SH가 강남에 지은 공공분양 아파트의 분양 원가를 공개했습니다. 이걸로 분양가가 싼지 비싼지 가늠할 수 있게 한다는 계획입니다. 이는 올 상반기 중 서울에 공급한다는 반값 아파트와도 관련이 깊습니다. 오늘 부딩은 ‘분양 원가 공개: 반값으로 허하라!’에 대해 다룹니다.

SH가 분양 원가 공개함

SH*가 최근 10년간 그들이 사업해 지은 아파트의 분양 원가**를 공개했습니다. 이걸 통해 분양가가 적정한 수준인지 가늠해볼 수 있다는 겁니다. 분양 원가란 땅값에 건설 원가(건축비)를 더해 산정한 것으로 여기에 건설사 이익을 붙이면 분양가가 됩니다. 이를 공개한 이유요? 오세훈 시장의 선거공약이었기 때문입니다. 집값 안정과 공기업 청렴도 제고를 위한 선택이었다고 합니다.

*서울시 산하 공기업입니다. LH의 서울시 버전이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

**분양가에서 건설사 이익을 뺀 순수 아파트값으로, 땅값에 건설 원가(건축비)를 더해 산정합니다.


분양 원가 얼마임?

이번에 분양 원가를 공개한 단지는 2013년부터 2014년까지 분양한 강남구 세곡2지구 1·3·4·6단지입니다. 세곡2지구의 3.3㎡(약 1평)당 분양 원가는 1039만2000~1274만8000원이었습니다. 실제 분양가는 3.3㎡당 1355만3000~1494만7000원 수준이었고요. 즉 SH의 수익률은 평균 23.7%에 달했습니다. 참고로 지난 1월 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 3162만600원입니다.


핵심은 이것!

사실 여기서 핵심은 건설 원가(건축비)입니다. 분양 원가는 땅값에 건설 원가를 더한 거라고 위에서 설명했는데, 땅값은 당연히 지역마다 차이가 있습니다. 하지만 건설 원가는 다릅니다. 지역 간 차이가 적습니다. 이번에 SH에서 공개한 강남구 세곡2지구 건설 원가는 3.3㎡당 585만~646만 원인데, 이는 앞서 SH에서 공개한 강동·구로구 등 사업 단지와 대동소이합니다. SH가 짓겠다는 반값 아파트*의 핵심도 바로 여기에 있습니다.

*반값 아파트의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다. 이는 국가나 지자체 땅을 빌려 아파트를 분양하는 겁니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다.


반값으로 허하라!

김헌동 SH 사장은 전부터 서울 강남에 반값 아파트를 지어 내놓겠다고 했습니다. 땅은 공공이 갖고 건물(아파트)만 분양해 분양가를 낮출 수 있다는 논리였습니다. 가령 3.3㎡당 건축비는 600만 원으로 25평 아파트라면 1억5000만 원 정도인데, 서울형 건축비*를 도입해 고급스럽게 지어도 강북에 3억 원, 강남엔 5억 원 정도로 분양할 수 있다는 설명입니다.

*정부가 정한 '기본형 건축비’의 업그레이드 버전입니다. 건축비를 높여 아파트 구조와 품질, 마감재 수준 등을 끌어올린다는 계획입니다.


반값 아파트 정말 나올까?

반값 아파트가 들어설 1호 후보지로 고덕강일과 마곡, 위례 등이 물망에 오릅니다. SH는 올 상반기 중 부지를 정하고 사전 청약을 받을 계획이고요. 문제라면 로또아파트* 우려가 있다는 겁니다. 2010년 강남구의 한 반값 아파트는 전용면적 84㎡(약 33평)를 주변 시세의 4분의 1 수준인 2억 원대에 분양했지만, 의무거주기간이 지난 후 10억 원이 넘는 시세차익이 발생했습니다. 또한 땅이 아닌 건물만 소유할 수 있는 반값 아파트를 시장에서 얼마나 선호할지에 대한 우려도 있습니다.

*당첨 시 로또만큼 큰 시세차익을 노릴 수 있는 아파트를 말합니다. 이는 실수요자에게 저렴하게 새 아파트를 공급하는 장점과 청약 경쟁을 더 치열하게 하는 단점을 가지고 있습니다.





보증금 내주고, 월세도 내줌

국토교통부가 전세보증금의 95%를 내고 나머지 보증금 5%나 월세 등은 지자체나 대학이 지원하는 특화형 전세임대사업*을 시행합니다. 부족한 대학 기숙사 문제 해결을 위한 이 제도의 지원 대상은 일정 요건을 충족한 중소기업 재직자 또는 대학생(대학원생)입니다. 충북 보은군 80가구, 진천군 70가구, 경희대학교 150가구 등 총 300가구 규모로 시범 사업을 진행하며 LH를 통해 3월부터 입주자를 모집합니다.

*국토교통부가 보증금의 95%를 내고 5%는 입주자가 내는 기존 전세임대 지원사업의 업그레이드버전으로 이해하면 쉽습니다. 국토교통부와 LH 위주로 운영한 과거와 달리 앞으로는 지자체와 대학 등 다양한 수요에 맞춰 활용할 수 있게 됩니다.

고등동 민간임대 177가구 모집 6월 준공과 동시에 입주하는 경기도 수원시 고등동의 공공지원 민간임대아파트(수원역 푸르지오 더 스마트)*에서 입주자 모집을 시작합니다. 만 19세 이상 무주택 세대구성원에게 거주지 제한 없이 총가구수의 62% 수준인 177가구를 일반공급**하고, 나머지 38%인 108가구는 특별공급***을 통해 청년층 등에게 내놓습니다. 3월 2일 한국부동산원 청약홈을 통해 청약 신청이 가능합니다. *기존 임대아파트의 장점을 살리면서 공공성을 강화한 민간임대주택으로 이해하면 쉽습니다. 8년간 시세의 60~80% 수준에 거주할 수 있고 추첨제로 당첨자를 뽑습니다. **우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 분양하는 방법을 말합니다. ***주택공급의 정책적 배려가 필요한 무주택자가 대상이며, 일반인과 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다.

당첨 가점 10점대 등장

수도권에서 청약 당첨 가점 10점대 단지가 나오고 있습니다. 최근 경기도 광주에서 분양한 한 아파트는 전용면적 59㎡(약 25평) 최저 당첨 가점이 19점에 그쳤습니다. 수도권에서 당첨 가점 10점대 단지가 나온 건 올해 들어 벌써 세 번째. 지난해까지만 해도 3·4인가족 만점 통장인 64~69점으로도 청약 당첨이 어렵던 수도권의 평균 당첨 가점은 최근 31점으로 급락했습니다.


3억4000만 원이나 떨어졌지만!

홍남기 부총리가 강남권 아파트값이 평균 3억4000만 원 떨어졌다고 자신 있게 말했습니다. 단, 이런 정부의 자신감에도 불구하고 일부에선 신고가 거래가 나옵니다. 가령 반포동 한 아파트는 최근 전용면적 84㎡(약 33평)가 46억6000만 원에 팔려 신고가를 기록했고, 방배동에서도 같은 평형이 19억5000만 원에 거래돼 직전 신고가보다 5억2000만 원 뛰었습니다. 집값 양극화 현상이 그 어느 때보다 심합니다.


GTX-C노선 4개 역 추가

국토교통부는 GTX-C노선*에 왕십리·인덕원·의왕·상록수역 등 4개 역을 추가했습니다. 관련 지자체에서 이들 역의 신설을 강하게 요구했기 때문입니다. 또 정부는 인천 송도와 남양주 마석을 잇는 GTX-B노선**에도 3개 역을 추가하는 방안을 검토 중입니다. 해당 지역 주민은 반기지만 빠른 속도가 핵심인 GTX가 예정보다 많은 역에 서면서 실효성이 떨어질 거라는 불만도 나옵니다.

*지하 40m에 터널을 뚫고 노선을 직선화해 기존 지하철보다 3배 이상 빠르게 달리는 열차입니다. GTX-C 노선은 경기도 양주 덕정에서 출발해 수원까지 연결합니다. 이르면 2026년에 개통합니다.

**인천 송도에서 남양주 마석을 있는 고속 열차 노선으로, 완공 후 송도에서 서울역까진 27분, 여의도에서 청량리는 10분 내로 주파가 가능해집니다.









강보합 시세가 조금 올랐거나 당장은 움직이지 않더라도 강한 매수세가 뒷받침되어 상승 쪽으로 움직일 가능성이 높은 걸 말합니다. 가격 변화는 없지만 내가 보유한 3억 원짜리 주택에 매수 문의가 자주 들어오는 경우라고 할 수 있겠죠.

약보합 시세가 하락한 채 반등하지 않고 보합을 유지하는 상태를 의미합니다. 쉽게 말해 3억 원이던 내 아파트가 지난달에 2억7000만 원까지 떨어진 후 계속 그 가격을 유지하는 걸 말합니다.



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사진 제공. @__limpide.film

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