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반값아파트 출격


[1] 윤석열표 공공분양 사전 청약이 곧 선보입니다.

[2] 결혼 안 한 청년을 위한 ‘청년 특공’,

[3] 시세보다 싼 ‘반값아파트’가 출격합니다.


반값아파트 출격

시세의 70~80%로 내놓는 윤석열표 첫 공공분양 사전 청약이 다음 달 첫선을 보입니다. 새로 만든 ‘청년 특별공급’과 시세보다 싼 ‘반값아파트’가 처음 등장하는 만큼 미리 살필 필요가 있습니다. 오늘 부딩은 ‘2023년 첫 사전 청약: 반값아파트 출격’에 대해 다룹니다.


들어가며

올해 공공분양 사전 청약부터 20·30대의 당첨 기회가 넓어집니다. 청년 특별공급(특공)의 비중이 높아지고 일반공급에도 추첨제를 도입하는 덕입니다. 시장 한파로 집값이 떨어지고 있지만 비싼 분양가로 청년층의 내 집 마련 문턱이 높아지는 이때 비교적 가격이 저렴한 공공분양은 경쟁력이 있다는 평입니다.

2200여 가구 첫 사전 청약

2월 6일부터 정부가 올해 첫 공공분양¹⁾으로 수도권 2200여 가구에 대한 사전 청약²⁾ 접수를 받습니다. 그중 경기도 고양창릉(877가구)과 남양주시 양정역세권(549가구) 주택은 청년 특공³⁾을 포함한 ‘나눔형’⁴⁾으로 내놓습니다. 이 두 지구에서만 총 1426가구가 나오고 전체 물량의 80%는 특공으로 청년(15%)과 신혼부부(40%), 생애 최초 주택 구입자(25%)에게 배정합니다.

¹⁾ 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다.

²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.

³⁾ 특별공급: 주택공급의 정책적 배려가 필요한 무주택자가 대상이며, 일반인과 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다.

⁴⁾ 나눔형: 시세의 70% 이하 가격으로 분양받을 수 있는 공공분양 주택 유형입니다. 5년 의무 거주 기간을 채운 뒤 LH(또는 SH)에 되팔 수 있으며 이때 시세차익의 70%를 챙길 수 있습니다. 최대 5억 원 한도에서 분양가의 80%까지 최장 40년간 연 1.9~3.0% 금리로 대출받을 수 있어 초기 자금 부담이 적은 편입니다. ‘버는 만큼’ 대출해주는 DSR 규제도 적용하지 않습니다.



나도 특공 넣을 수 있을까?

청년특공이라면 다음 요건을 충족해야 합니다. ① 19~39세 미혼으로 ② 주택 소유 이력이 없고 ③ 본인 순자산 2억6000만 원 이하로 ④ 월평균 소득 450만 원 이하. 아울러 신혼특공이라면 ① 혼인신고를 한 지 7년 이내인 ② 6세 이하 아이(또는 태아)가 있는 부부나 한부모가정으로 ③ 월평균 소득 807만 원 이하(맞벌이 869만 원)여야 하고요.

  • check! 예비 신혼부부도 2순위로 신혼특공에 지원할 수 있습니다. 단, 나중에 그 사람과 진짜로 결혼했는지 증명해야 합니다. 마찬가지로 2018년 12월 18일까지 보유한 기존 집을 팔고 입주자 공고일까지 계속 무주택 세대 구성원을 유지, 공고일 현재 무주택 기간이 2년 이상인 신혼부부도 2순위로 지원 가능합니다.


반값아파트 출격

서울 강동구 고덕강일 물량(500가구)은 반값아파트¹⁾로만 내놓습니다. 전용면적 59㎡(약 25평) 단일 타입에 분양가 3억5540만 원으로 실제로 동일 타입 주변 시세(8억 원 내외)의 반값(4억 원)보다 저렴합니다. 단, 매달 토지임대료 40만 원을 내야 합니다. 이 또한 공공분양의 ‘나눔형’으로 분류해 의무 거주 기간 5년 후 되팔 때 시세차익의 70%를 가져갈 수 있습니다.

  • check! 반값아파트에 대한 의견은 팽팽히 갈립니다. “토지임대료를 내더라도 분양가가 저렴해 무조건 청약해야 한다”는 사람이 있는가 하면, “우리나라에서 부동산은 투자 성격이 강한데 완전한 소유권을 원하는 이들이 관심을 기울일지 미지수”라는 주장도 있습니다.

¹⁾ 반값아파트: 국가나 지자체의 땅을 빌려 지어서 분양하는 아파트를 말합니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 한다는 단점이 있습니다. 40년간 살고 이후 재계약하면 최장 80년까지 거주할 수 있습니다. 이것의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다.

미니 Q&A

공공분양 사전 청약과 관련해 헷갈리는 내용을 정리합니다.

Q. 중복 청약도 가능할까?

A. 가능합니다. 단, 당첨자 발표일이 달라야 합니다. 둘 중 먼저 발표한 단지에 당첨되면 그다음 발표하는 단지의 당첨자 명단에선 빠집니다. 단, 당첨자 발표일이 같은 사전 청약은 1인 1지구만 넣을 수 있습니다.

Q. 특공 자격자는 중복 청약이 가능하다던데?

A. 특공 자격자라면 같은 지구에서 특별(공급) 1회, 일반(공급) 1회 중복 신청이 가능합니다. 만약 특공 사전 청약에 당첨되면 일반공급 당첨자 명단에선 빠집니다.

Q. 신혼특공에 나이 제한은 없나?

A. 없습니다. 50세도, 60세도 가능합니다.

Q. 재혼해도 신혼특공에 넣을 수 있을까?

A. 재혼이든, 삼혼이든 혼인신고 후 7년 이내고, 부부 둘 다 특공 당첨 이력이 없다면 가능합니다. 다만 동일인과 재결합했다면 초혼 기간과 합산해 자격 여부를 결정합니다.

Q. 반값아파트의 토지임대료는 몰아서 내도 될까?

A. 정부는 토지임대료의 선납제도를 검토 중입니다. 일정 금액을 몰아서 내면 ‘선납 할인’을 제공해 수분양자의 부담을 덜어준다는 계산입니다.


27조 원으로 미분양 매입 검토?

윤석열 대통령이 정부의 미분양¹⁾ 매입 검토를 지시했습니다. 공공기관이 미분양 물량을 매입하거나 임차해(빌려) 취약계층에게 재임대하는 방안을 살피라고 한 겁니다. 매입 자금요? 2021년 말 기준 47조 원에 이르는 주택도시기금²⁾을 쓸 것으로 시장은 보고 있습니다. 다만 미분양 물량 매입에만 기금 잔액의 절반이 넘는 27조 원(57%)이 들어가는 만큼 정부 재정에 부담이 될 거란 전망도 나옵니다.

¹⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.

²⁾ 주택도시기금: 정부가 국민의 주거복지 등을 지원하기 위해 조성한 기금입니다.

매수 심리 35주 만의 상승

서울 아파트 매매수급지수¹⁾가 오랜만에 반등했습니다. 한국부동산원이 조사한 1월 2일 기준 지수는 64.1로 전주(63.1)보다 1p 올랐습니다. 작년 5월 첫째 주(91.1) 이후 35주 만의 상승입니다. 전국 아파트 매매수급지수도 같은 기간 71.5를 기록, 전주(70.2) 대비 1.3p 오르며 33주 만에 상승세를 보였습니다. 최근 내놓은 정부의 부동산시장 규제완화책이 영향을 준 것으로 보입니다.

¹⁾ 매매수급지수: 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 시장에서 집을 팔려는 이가 사려는 이보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 집을 팔려는 이보다 사려는 이가 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.


수도권에서 1016명이 강제경매 신청

작년에 수도권에서만 임차인 1016명이 임대인에게 보증금을 돌려받지 못해 법원에 강제경매¹⁾ 신청을 넣었습니다. 지역별로는 서울 535건, 경기 373건, 인천 108건 순이었고요. 수도권 기준 2020년 637건, 2021년 824건에 비하면 그 증가 폭이 가파릅니다. 최근 전세 사기 피해가 수면 위로 떠오르며 올해는 강제경매 신청 건수가 더 늘어날 것으로 시장은 내다봅니다.

¹⁾ 강제경매: 돈을 빌린 이(채무자)가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 않을 시 발생하는 강제집행 방법입니다. 돈을 빌려준 이(채권자)는 법원으로부터 채무자가 채무금액이 있다는 판결을 받고, 채무자의 주택 등을 팔아 금전 채권을 얻습니다.

6개월 연속 오피스텔 수익률 상승

고금리로 월세 선호 현상이 심해지며 오피스텔 수익률도 올랐습니다. 한국부동산원에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 지난해 11월 4.82%를 기록했습니다. 6월 4.75%를 시작으로 7월 4.76%, 8월 4.78%, 9월 4.79%, 10월 4.81%에 이어 반년 연속 상승한 겁니다. 지난해 11월 서울(4.79%)과 수도권(4.65%)의 오피스텔 수익률도 각각 3개월, 6개월 연속 올랐습니다.


9호선 2028년 고덕강일지구까지 연장

국토교통부가 서울지하철 9호선이 2028년에 강동구 고덕강일지구까지 연결될 수 있게 4단계 연장 사업 계획을 승인했습니다. 9호선은 2009년 1단계(개화~신논현), 2015년 2단계(신논현~종합운동장), 2018년 3단계(종합운동장~중앙보훈병원) 연장 사업을 거쳐왔습니다. 훗날 4단계(중앙보훈병원~ 고덕강일1지구)까지 연장하면 서울 서쪽 끝인 강서구부터 동쪽 끝인 강동구까지 한강 이남 지역 45.5km 구간을 모두 잇는 셈입니다.







안전진단 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 본격적인 재건축 절차를 진행할 수 있습니다. 만약 동네의 낡은 아파트에 걸린 ‘축 안전진단 통과’라는 현수막을 봤다면, 그건 안전하지 않다는 걸 인정받았다는 의미입니다. 자신이 사는 아파트가 안전하지 않아 다시 짓게 된 걸 축하하는 이런 상황을 아이러니로 보는 이도 있습니다.



전세가율 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%. 통상 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘으면 ‘깡통전세’라고도 부릅니다. 이는 전세 계약 만기 이후 임차인이 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있어섭니다.


지킴이

오늘도 내 방 창문을 지키는 지킴이.

사진 제공. @suji._.hi


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