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바닥이 어딘가요?


[1] 시장 3대 지표가 내림세를 기록했습니다.

[2] 특히 월셋값은 37개월 만에 하락입니다.

[3] 내년엔 집값 급락세가 꺾일 거라는 전망입니다.


바닥이 어딘가요?

집값이 바닥이 어딘지 모를 정도로 떨어지고 있습니다. 최근엔 매매·전세와 함께 시장 3대 지표로 꼽히는 월세마저 37개월 만에 내림세로 전환했습니다. 그런가 하면 2023년 하반기부터는 집값 급락세가 꺾일 것이라는 전망이 나왔습니다. 오늘 부딩은 ‘3대 지표 도미노 하락: 바닥이 어딘가요?’에 대해 다룹니다.


집값 누적 4.79% 하락

집값이 연일 떨어지고 있습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 올 들어 11월까지 전국 아파트값은 누적 4.79% 하락했습니다. 한국부동산원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 동 기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 낙폭입니다. 이달에도 매주 최대 하락 폭을 기록 중인 걸 고려하면 올해 누적 낙폭은 7%에 달할 거라는 주장입니다.

  • check! 전국 아파트값 누적 낙폭 7%는 IMF 사태¹⁾를 맞은 1998년(-13.56%) 이후 가장 큰 하락세입니다.

¹⁾ IMF 사태: 1997년 기축통화인 달러가 부족해 우리 경제가 무너진 사건입니다. 정부는 결국 국제통화기금(IMF)에서 달러를 빌려 썼고, 이 과정에서 여러 기업이 무너지거나 구조조정에 들어가 많은 이가 일자리를 잃었습니다. <국가부도의 날>이 당시 상황을 모티브로 만든 영화입니다.

전셋값 누적 5.23% 하락

전셋값 하락 폭은 집값보다 더 처참합니다. 올 들어 11월까지 전국 아파트 전셋값은 5.23% 떨어졌습니다. 서울은 5.58% 내렸고요. 수요보다 공급이 많아서인데, 12월 수도권 전세 물건만 14만 개에 달한다는 통계도 나왔습니다. 전세 물건이 쌓이는 건 전세대출 금리가 치솟으며 월세의 인기가 높아진 덕인데, 올 상반기 전국 전월세시장에서 월세의 비중은 이미 50%를 넘어섰습니다.

  • check! 과거엔 매매시장이 위축되면 전세로 사람들이 몰려 전셋값이 올랐습니다. 하지만 최근엔 다릅니다. 전셋값이 집값보다 훨씬 많이 떨어지며 집값 하락세를 부채질하고 있습니다.

월셋값 37개월 만에 하락

11월엔 아파트, 연립·단독주택을 모두 포함한 전국 주택 종합 월셋값도 전월 대비 0.11% 떨어졌습니다. 월셋값이 마이너스를 기록한 건 2019년 10월(-0.01%) 이후 37개월 만입니다. 월세 선호 현상으로 월셋값은 계속 오를 거로 봤다고요? 시장에서도 그렇게 전망했습니다. 다만 이번 월셋값 하락 역시 전셋값 낙폭이 당초 예상을 뛰어넘어 일어난 결과라는 평입니다.

  • check! 국내 월세시장은 주로 보증금을 많이 낀 반전세¹⁾ 형태라 전셋값이 큰 폭으로 떨어지며 덩달아 월셋값도 떨어졌다는 주장입니다.

¹⁾ 반전세: 오른 전세보증금만큼 월세로 전환한 임대차계약을 말합니다. 2009년부터 생겨나기 시작해 결국 순수 월세로 대체될 거라고 전망했으나, 당장에 사라질 기미는 보이지 않습니다.

바닥이 어딘가요?

이런 가운데 정부도 급해졌습니다. 시장이 안정을 넘어 침체에 빠지고 있어섭니다. 정부 출범 초기엔 집값이 오를 걸 걱정해 규제완화에 신중했지만, 최근엔 매주 규제완화책을 내놓고 있습니다. 양도세¹⁾ 중과 유예와 취득세²⁾ 인하 방안이 대표적 예입니다. 다만 정부의 이런 노력에도 시장이 회복하기까지 시간이 걸릴 거란 주장입니다. 지금은 “규제보다 금리 부담이 더 크다”면서요.

  • check! 대표적 민간 연구 기관인 주택산업연구원은 내년 전국 아파트값이 평균 5% 하락할 것으로 예측했습니다. 그 근거는 ‘금리’입니다. “기준금리가 최고점에 오를 때까지 집값 하락세는 지금처럼 빠른 속도를 유지할 것"이라고 했습니다. 내년 4분기는 되어야 기준금리가 떨어질 가능성이 있다고 내다봤습니다.

¹⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다. 참고로 지난 5월 윤석열 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과(세금을 더 매김) 조치를 1년간 한시적으로 유예했습니다.

²⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 12월 현재 정부는 다주택자에 대한 주택 취득세 중과 폐지 방안을 검토 중입니다.



4월부터 최대 60% 추첨제

2023년 4월부터 서울에서 민간분양¹⁾ 시 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 물량의 최대 60%는 추첨제²⁾로 내놔야 합니다. 이에 무주택 기간 등이 짧아 상대적으로 불리하던 청년층과 신혼부부의 청약 당첨 확률이 높아질 것으로 보입니다. 참고로 개선한 청약제도는 현재 투기과열지구와 조정대상지역으로 남은 서울 전역과 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명에 적용합니다.

¹⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있습니다.

²⁾ 추첨제: 말 그대로 청약가점과 무관하게 무작위로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 진입장벽이 낮아 경쟁률은 치솟을 수 있습니다.


1월부터 어디에 살든 무순위청약 가능

2023년 1월부터 무순위청약¹⁾을 할 때 거주지역 요건을 없앱니다. 즉 무주택자라면 어디에 살든 관계없이 전국에서 나오는 무순위청약을 할 수 있게 됩니다. 이렇게 하는 건 미분양 물량 해소를 위해섭니다. 다만 일각에선 2021년 5월 지정한 이후 1년 6개월 만에 거주지역 요건을 폐지하면서 해당 지역 무순위청약을 노리고 거주지를 옮긴 실수요자의 피해가 늘어날 거라는 우려의 목소리도 나옵니다.

¹⁾ 무순위청약: 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않습니다.


14만6000여 명 감소

청약통장 가입자 감소 폭이 역대 최대치를 기록했습니다. 지난 10월 말 기준 주택청약종합저축 가입자는 2682만3307명으로 전달(2696만9838명)보다 14만6000여 명 줄어들었습니다. 주택청약종합저축이 생긴 2009년 5월 이후 가장 큰 감소 폭입니다. 이유요? 단연 분양시장 부진이 그 원인으로 꼽힙니다. 로또 청약이 사라지며 여유자금을 청약통장에 넣어둘 이유가 없어진 것으로 풀이됩니다.

다주택자도 주담대 가능?

빠르면 2023년부터 금융당국이 다주택자와 임대사업자¹⁾에게도 주택담보대출 규제를 완화할 전망입니다. 현재 다주택자 등은 규제지역에서 LTV²⁾ 0%를 적용받아 대출이 전혀 나오지 않지만, 금융당국은 LTV 30% 수준 완화를 검토하고 있는 것으로 전해집니다. 하지만 DSR³⁾ 규제는 유지할 것으로 보인다고. 다만 대출 규모가 줄어드는 걸 고려해 추후 DSR에서 제외하는 방식도 추가로 내놓을 수 있다는 얘기가 나옵니다.

¹⁾ 임대사업자: 다주택자가 집을 많이 가진 이라면, (주택)임대사업자는 그 많은 집에 대해 ‘사업자등록’을 한 이로 이해하면 쉽습니다. 공공임대주택 공급의 한계를 보완하려고 만든 이 제도는 임대 사업자에게 임대료 인상률 제한(5%)과 임대 의무 기간(10년) 등을 지키게 하는 대신 세제 혜택을 주는 게 핵심입니다.

²⁾ LTV: 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.

³⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

다주택자 취득세 중과 폐지할 수도

정부가 다주택자에 대한 주택 취득세¹⁾ 중과(세금을 더 매김) 폐지 방안을 검토 중입니다. 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12%로 정한 취득세 중과 제도를 2년여 만에 해제하는 겁니다. 이에 집값 6억 원까지 1%, 6억 원 초과 9억 원까지 2%, 9억 원 초과에 3%를 일괄적으로 부과한 이전 방식을 개편안 중 하나로 살펴보고 있습니다. 얼어붙은 부동산 거래를 활성화하기 위해섭니다.

¹⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다.









공실률 건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다. 공실률이 높다는 건 그만큼 인기가 없다는 의미. 간혹 임대료가 비싸 공실률이 높아지기도 합니다. 이것이 높아지면 유동인구가 줄어 상권이 함께 나빠지는 악순환에 빠지기도 합니다.



유동인구 일정한 기간에 한 지역을 오가는 사람의 수를 말합니다. 이는 수익성 상가 등에 투자할 때 중요한 지표로 작용합니다. 잘 모르겠다면 ‘사람이 모이는 곳에 돈이 모인다’는 옛말을 생각하면 이해하기 쉽습니다.


어떤 날

어떤 날, 어떤 꽃.

사진 제공. @hqppyeon



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