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미분양 10만 가구?



[1] ‘미분양 10만여 가구’ 주장이 나왔습니다.

[2] 정부 통계는 6만여 가구입니다. 

[3] 통계의 신뢰성 회복이 절실하다는 지적입니다.




오늘부터 격주로 금요일에 ‘레비앙의 어디에 묻기 힘든 부동산 질문’ 연재를 시작합니다. 사소하지만 꼭 알아야 하는 부동산 지식을 습득할 수 있게 돕는 레비앙의 신규 연재에 많은 관심 부탁드립니다. 🙂



미분양 10만 가구?

전국 미분양 물량이 실제론 10만여 가구에 이를 거란 주장이 나오고 있습니다. 정부 통계는 6만여 가구입니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 통계의 비밀: 미분양 10만 가구?’에 대해 다룹니다.




미분양 10만 가구?

미분양¹⁾ 물량이 7개월째 늘고 있습니다. 올 2월 전국 미분양 물량은 6만4874가구입니다(출처: 국토교통부). 단, 시장에선 정부 통계보다 1.5배 이상 많은 ‘미분양 10만여 가구’ 주장이 고개를 들고 있습니다. ① 건설사업 주체가 자발적 신고를 꺼리는 데다 ② 최근 늘고 있는 분양 승인 취소²⁾ 물량은 통계에서 빠지며 미분양이 줄어든 것 같은 착시현상으로 이어지고 있다는 겁니다.

  • check! 근래 지방에선 건설사업 주체가 분양 승인을 취소하는 사례가 잇따르고 있습니다. 분양 승인 취소로 통계상 미분양 물량이 크게 줄어든 대표적 지역으론 대구가 꼽힙니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 집을 말합니다. 크게 ‘일반 미분양’과 ‘준공 후 미분양’으로 나뉩니다. 전자는 분양 후 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말하고, 후자는 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

²⁾ 분양 승인 취소: 건설사업 주체가 미분양 물량을 팔지 못하는 상황에서 자금 부족 등으로 공사 진행에 부담을 느껴 결정하는 최후의 방법 중 하나입니다. 즉 분양 자체를 없던 일로 하는 것.





미분양 통계는 어떻게 만들까?

각 지자체가 건설사업 주체가 낸 미분양 현황을 취합하면 국토교통부가 그걸 가져가 발표하는 방식입니다. 단, 미분양 신고는 의무 사항이 아닙니다. 그게 엉터리라도 과태료를 부과하거나 행정처분을 할 수 없습니다. “올바른 주택공급 정책을 수립하려면 미분양 통계도 시장 상황을 정확히 반영해야 한다” 주장이 꾸준히 나오는 이유입니다.



왜 신고 의무화를 하지 않을까?

정부가 미분양 정보를 ‘영업비밀’로 인정해섭니다. 실제로 국토교통부는 미분양 주택 신고를 의무화하게 해달라는 서울시의 요청을 “지금 통계로도 시장을 판단하는 데 큰 무리가 없다”며 거절했습니다. 공공기관의 정보공개에 관한 법률엔 “법인, 단체 또는 개인의 경영상 및 영업상 비밀에 관한 사항으로서 공개될 경우 법인 등의 정당한 이익을 현저히 해칠 우려가 있다고 인정되는 정보는 제외한다”는 조항이 있는데, 이걸 적용한 겁니다.



미분양 정보 공개 반대

통계의 공신력을 훼손한다는 주장에도 많은 건설사업 주체가 미분양 물량 신고 의무화를 반대하는데, ① 특정 건설사나 지역 등의 낙인효과를 불러올 수 있는 데다 ② 금융권과 관계가 깊은 주택사업(부동산PF) 부실에 대한 우려와 함께 ③ 정부 또한 시장 연착륙¹⁾이란 과제를 안고 있는 상황 때문입니다. 하지만 소비자의 알 권리 보호, 올바른 시장 진단과 정책 처방을 위해선 통계 제도 개선이 시급해 보인다는 주장입니다.

¹⁾ 연착륙: 경기 하강이 자연스럽게 이루어지도록 유도하는 걸 뜻합니다. 반대로 ‘경착륙’은 경기 하강이 롤러코스트를 탄 듯이 갑자기 냉각되는 걸 말합니다.


전세 갱신계약 비중↑

전셋값이 오르며 갱신계약도 늘었습니다. 올 들어 4월 17일까지 서울 아파트 전세 계약 중 갱신계약 비중은 35%로 작년 27%보다 8%p 올랐습니다(출처: 부동산R114). 전셋값 오름세에 임차인이 다른 전셋집으로 옮기기보다 보증금을 올리며 기존 집에 계속 사는 걸 택했다는 풀이입니다.




2040년부터 집값 장기 하락

2040년부터 집값이 장기 하락 국면에 접어들 거란 주장이 나왔습니다. “한국은 1인가구 증가로 가구수가 2039년 정점(2387만 가구)을 찍지만, 2040년경 총주택 수요량도 정점에 달해 그 후 집값은 하락 추세”라는 설명입니다(출처: 한미글로벌, 한반도미래인구연구원).



“전세대출도 DSR 적용해야”

1800조 원대에 달하는 가계부채¹⁾ 관리를 위해 전세대출 등에도 DSR²⁾을 적용해야 한다는 주장이 나왔습니다(출처: 한국금융연구원). “전세대출은 갭투자³⁾ 등을 통해 부동산 거래를 쉽게 하고, 집값과 가계부채의 상호작용에 일조했다"는 겁니다. 현재 금융당국은 연내 전세대출 DSR 적용 시기를 저울질하는 것으로 알려졌습니다.

¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.

²⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

³⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 아파트나 빌라를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.



분양가 격차 최대 15배

올해 서울에서 분양한 아파트의 3.3㎡(약 1평)당 분양가 차이는 최대 3.5배(포제스한강 1억3770만 원, 경희궁유보라 3932만 원), 전국으로 범위를 넓히면 최대 15배(포제스한강 1억3770만 원, 대덕읍 더포레스트에코파크 921만 원)까지 벌어지는 것으로 나타났습니다(출처: 우리은행 자산관리컨설팅센터). “분양가 상승세에 그 격차도 커졌다”는 평입니다.



작년 서울 착공, 연평균의 32%

공사비 증가와 부동산시장 위축 등으로 지난해 서울 주택 착공(공사 시작) 실적이 연평균의 32.7%(2만1000가구) 수준에 그친 것으로 나타났습니다(출처: 국토연구원). 앞으로 2∼3년 후 주택공급 부족이 현실화하면, 서울을 중심으로 집값이 불안해질 수 있다는 우려가 나옵니다.







Q1 대출이 있는 집에 임대로 들어가도 될까요?

주택담보대출이 있는 집이라고 모두 위험한 건 아닙니다. 월셋집이 대표적 예입니다. 통상 월셋집은 보증금 수준이 낮습니다. 임대인이 월세 임차인을 구하는 이유요? 매달 들어오는 월세 수익이 필요한 경우, 대출이 많아 전세 계약이 힘들 것으로 보고 아예 월세 임차인을 찾는 경우 등이 있습니다. 즉 월셋집을 구한다면 집에 담보대출이 많다고 불안해할 이유가 없는 겁니다.


하지만 전셋집이라면 얘기가 달라집니다. 이땐 집값과 대출금액(근저당액)을 보고 판단해야 합니다. 우선 집값 대비 대출이 어느 정도면 계약해도 안전할까요? 예를 들어 실거래가가 10억, 전세가가 7억, 등기부상 대출이 1억2000만 원인 집은 전세 계약을 해도 될까요?


등기부상 대출이 1억2000만 원이라면 실제 대출은 1억 원 정도라고 생각하면 됩니다. 은행은 이자 연체 가능성까지 고려해 대출금액을 높게 잡기 때문입니다(대체로 대출금액의 110~120%를 설정).




그럼 전세 7억에 대출 1억 원까지, 임대인의 총대출금액은 8억 원입니다. 집값 10억 원에 대출 8억 원은 안전할까요? 그리 안전하지 않습니다. 만약 대출(1억2000만 원)을 갚지 못해 집이 경매로 넘어간다면 감정가를 시세대로 책정하더라도 낙찰액이 80%는 되어야 전세금이 안전하기 때문입니다. 1%라도 낙찰가가 내려가면 전세금 손실이 발생할 수 있는 겁니다.


부동산시장이 호황일 땐 낙찰가가 100%를 넘어 110% 이상까지 치솟습니다. 하지만 불황일 땐 80% 이하에 낙찰되기도 합니다. 전셋값이 집값의 60~70%에 육박하는 요즘은 근저당이 조금이라도 있는 집에 전세로 들어가는 건 위험할 수 있습니다. 만약 같은 집에 월세 계약을 한다면요? 위험부담이 거의 없다고 저는 생각합니다. 만약 불안하다면 보증금을 더 낮추고 월세를 높이는 쪽으로 조정해 계약을 진행해도 됩니다. 






금융자산

눈에 보이지 않는 자산을 말합니다. 그 자체로는 그냥 종이 쪼가리나 컴퓨터에서만 잡히는 자산이죠. 예금이나 주식이 대표적입니다. KB경영연구소가 발표한 ‘2023 한국 부자보고서’에 따르면 금융자산이 10억 원을 넘는 개인은 2023년 말 45만6000명입니다. 이는 전체 인구의 0.89% 수준입니다.


실물자산

자동차, 금 등 형체가 있는 자산입니다. 부동산이 대표적입니다. 이는 그 자체가 재화나 서비스를 생산해내는 특징이 있습니다. 아무리 값이 하락해도 휴지가 되는 일도 없고요. 미국을 비롯한 선진국과 달리 우리나라 사람들은 실물자산 선호 현상이 뚜렷합니다.    


파란 뭉게 

파란 하늘과 뭉게구름.

사진 제공. @kirim0114





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