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미분양 해결책이 나온다면?


[1] 미분양이 7만5000여 가구를 넘어섰습니다.

[2] 미분양 증가 속도가 너무 빠르다며

[3] 시장은 정부 개입을 기대합니다.


미분양 해결책이 나온다면?

전국 미분양 물량이 10년 만에 최대치를 기록했습니다. 과거보다 빠른 속도로 증가하고 있습니다. 정부는 아직 미분양 문제 해결에 직접 나설 때가 아니라고 하지만, 시장에선 정부의 개입이 머지않았다고 기대합니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 7만5000가구 돌파: 미분양 해결책이 나온다면?’에 대해 다룹니다.


미분양 7만5000여 가구 돌파

지난 1월 기준 전국 미분양¹⁾이 7만5359가구를 기록했습니다. 전달(6만8148가구)보다 10.6% 늘었습니다. 2012년 11월(7만6319가구) 이후 10년 2개월 만에 최대치입니다. 악성 미분양으로 통하는 준공 후 미분양²⁾은 7546가구로 전달보다 0.4%(28가구) 증가했습니다. 미분양 1위 지역요? 대구(1만3565가구)입니다. 경북(9221가구), 충남(8653가구), 경기(8052가구)가 그 뒤를 이었고요.

  • check! 대구에 미분양 물량이 많은 이유는 ‘공급 과잉’입니다. 2016년 6000여 가구, 2017년 2000여 가구 수준이던 대구의 분양 물량은 2018~2022년까지 5년간 8만5000여 가구에 달했습니다. 대구의 연간 적정 공급 물량은 1만2000가구로 평가됩니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 미분양이 심한데 계속 분양을 하는 이유요? 주택공급은 토지 매입부터 분양, 착공(공사), 입주까지 최소 5년은 걸립니다. ‘시차’가 존재하는 겁니다. 즉 2023년 현재 미분양은 과거 건설사도 예상하지 못한 일일 수 있습니다.

²⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.



과거 미분양과 차이는?

최근 미분양 증가 속도가 더 빠릅니다. 미분양이 심한 2006~2007년엔 1년간 4만 가구가 채 늘지 않았는데 지난해엔 5만 가구가 넘게 증가했습니다. 미분양 물량이 최대치를 기록한 2009년 1월(16만5599가구)엔 못 미치나 그 증가 속도만큼은 예사롭지 않다는 평입니다. 더욱이 ▲9월 27.1% ▲10월 13.5% ▲11월 22.9% ▲12월 17.4% ▲1월 10.6% 등 미분양 증가율도 5개월 연속 두 자릿수를 기록했습니다.

  • check! 과거 미분양 물량은 중대형이 많아 시장에서 소화하기 어려운 측면이 있었습니다. 하지만 지금은 소형 평형에 쏠려 있는 것도 차이점입니다. 작년 12월 말 기준 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 미분양은 6만1015가구로 전체 미분양의 90%를 차지합니다.

아직 나설 때가 아니거든요

이런 가운데 정부가 미분양 물량을 사들여 문제를 해결해야 한다는 주장도 나옵니다. ① 미분양 물량이 더 늘면 ② 자금 조달에 실패한 건설사가 망하고 ③ 건설사에 돈을 빌려준 금융사도 위험에 처한다는 겁니다. 하지만 원희룡 국토교통부 장관은 최근 “(미분양 물량 증가는) 건설사들의 자업자득이니 분양가를 깎아 해결하면 된다”고 선을 그었습니다. 아직은 정부가 나설 때가 아니라는 겁니다.

  • check! 건설사가 정부에 SOS를 요청한 이유요? 정부가 과거 미분양 물량을 사들인 전례가 있어섭니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 정부는 지방의 미분양 물량을 매입했는데, 2010년엔 그 규모가 3조 원(2만 가구 매입)에 달했습니다.


미분양 해결책이 나온다면?

그럼에도 시장은 정부가 빠른 시일 안에 미분양 해결책을 내놓을 것으로 기대합니다. 과거 정부는 다양한 미분양 해결책을 내놨지만 그 종착역은 양도세¹⁾ 면제였습니다. 가령 2009년엔 미분양 물량을 사면 5년간 양도세를 100% 면제해주겠다는 파격 정책도 내놨습니다. 실제로 이 규제완화책이 나온 1년간 미분양은 감소세를 보였고요. 이 때문에 내 집 마련 계획이 있다면 향후 정부의 미분양 해결책을 주시하라는 주장이 나옵니다.

¹⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다.

서울 전세가율 50% 붕괴 코앞

집값보다 전셋값이 더 크게 떨어지며 서울 아파트 전세가율¹⁾ 50% 붕괴가 코앞에 닥쳤습니다. KB부동산에 따르면 2월 28일 서울 아파트 전세가율은 51.2%입니다. 강남(42.5%), 서초(45.9%), 송파(45.3%), 용산(43.2%) 등 서울 규제지역 전세가율은 이미 50% 밑으로 떨어졌고요. 이에 전세 끼고 아파트를 매수하는 갭투자²⁾는 더 어려워질 전망입니다.

¹⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이는 집값의 ‘거품’을 판단할 때 중요하게 보는 요소이기도 합니다. 전세시장은 실수요자 중심이라 매매가가 높다면 ‘프리미엄’이 그만큼 많이 붙었다는 뜻이기 때문입니다. 훗날 집값 상승 여지를 이를 통해 확인하는 겁니다.

²⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.


청년 1인당 빚 8455만 원

청년(19~39세) 1인의 평균 빚이 2021년 기준 8455만 원에 이른다는 보고서가 나왔습니다. 이에 따르면 청년들의 빚은 9년 전인 2012년(3405만 원)보다 2.5배 늘었습니다. 이는 빚이 없는 청년도 포함한 수치로, 빚이 있는 이로 한정하면 그 액수는 1억 원이 넘습니다. 청년들의 빚이 늘어난 이유요? 집값 급등과 부동산투자 열풍 때문이라는 분석입니다. 실제로 평균 빚 8455만 원 중 79%인 6649만 원은 금융기관 담보대출이었습니다.



다주택자도 무순위청약 가능

무순위청약¹⁾ 문턱이 확 낮아졌습니다. 정부가 무순위청약의 무주택·거주 요건을 폐지했기 때문입니다. 전엔 무주택세대주(원)²⁾인 청약자 본인이 분양아파트를 짓는 지역에 살아야 무순위청약이 가능했습니다. 하지만 앞으론 다른 지역에 사는 다주택자도 무순위청약이 가능해집니다. 시장에선 청약 조건이 완화되더라도 상품성이 좋지 않은 단지는 수혜를 보지 못할 거란 평을 내놨습니다.

¹⁾ 무순위청약: 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않고 당첨자도 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다.

²⁾ 무주택세대주: 세대주를 포함한 세대원 모두 주택을 보유하고 있지 않은 상황을 전제합니다. 여기서 세대주란 주민등록등본을 뗐을 때 ‘세대주’로 등록된 이를 말합니다. 1인가구의 세대주는 자기 자신입니다.



9억 원 초과 1주택자도 전세대출보증 가능

전세대출보증¹⁾ 규제가 느슨해집니다. 그간 전세대출보증 대상에서 제외된 ‘9억 원 초과 1주택자’나 ‘부부 합산 연 소득 1억 원 이상 1주택자’도 3월부터 전세대출보증이 가능해지는 덕입니다. 다만 집을 두 채 이상 가진 다주택자는 이용할 수 없습니다. 1주택 실수요자를 지원하기 위한 정책이기 때문입니다. 맞벌이 가구가 혜택을 볼 것으로 보입니다.

¹⁾ 전세대출보증: 전세대출을 받고자 하는 이가 별도의 담보 없이 은행에서 전세자금(월세보증금 포함)을 빌릴 수 있게 공사가 보증서를 담보로 제공하는 제도입니다. 보증서를 발행하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF 세 곳입니다. 은행에서 전세대출을 받으려면 이 기관에서 반드시 보증을 받아야 합니다.


중위가격 10억 원 밑으로

2월 서울 아파트 중위가격¹⁾이 10억 원 밑으로 떨어졌습니다. 2021년 5월(9억9833만 원) 이후 21개월 만입니다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 중위가격이 가장 비쌌을 때는 2022년 7월(10억9291만 원)입니다. 하지만 이후 7개월째 내리막을 기록하고 있습니다. 2월 서울 아파트 평균 매매가격은 12억2482만 원입니다. 1월(12억3918만 원)보다 1436만 원 떨어졌습니다.

¹⁾ 중위가격: 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 가령 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택의 중위가격은 14억 원입니다. 평균가격은 약 15억7000만 원입니다.



파리의 기억이 스민 빈티지 금속 손잡이


#18 금속 손잡이와 파리의 기억 5년 전 처음 파리에 갔다. 출장 겸 여행으로 5박 6일간 다녀온 파리는 내가 처음 가본 유럽이었다. 유럽을 여행한 후 파리에 크게 실망했다는 이야기를 여러 번 들었지만, 어느 누구는 가장 좋았던 곳으로 파리를 꼽기도 했다. 싫다는 사람은 파리의 지저분함에 대해, 좋다는 사람은 그곳의 오래된 아름다움에 대해 이야기했다. 그런 얘기를 들을 때마다 분명 나는 파리를 좋아할 것이라 생각했다. 파리에 가는 날 에어프랑스가 파업해 다른 항공사의 비행기를 타고 카타르를 경유하느라 20시간 가까이 기내에 머물렀다. 마침내 공항에 도착, 비몽사몽 중에 우버를 타고 에어비앤비 숙소로 이동하며 창밖을 보는 내내 나는 ‘예쁘다’와 ‘좋다’ 두 마디 말밖에 못하는 사람이 되어 있었다. 바닥에 깔린 석재 타일, 오래된 도시의 정원, 가녀린 가지와 잎을 매단 가로수, 그리고 겹겹이 펼쳐진 나지막한 상앗빛 건물…. 무엇보다 그렇게 근사하게 나이 먹은 도시는 처음 봤다. 도시의 내부로 들어갈수록, 공간의 내부로 들어설수록 더 좋았다. 집 안의 대들보와 옷걸이, 손잡이 같은 작은 요소는 하나같이 따뜻한 물성과 세심한 미감이 눈길을 끌었다. 그곳의 무언가를 어떻게든 집으로 데려오고 싶었다. 숙소의 금속 문손잡이를 갖고 싶었지만 파는 곳을 찾지 못했다. 아마도 몇십 년 전에 달아둔 진짜 오래된 것이 아닐까 싶다. 결국 방브 마켓에서 손가락 두 마디 정도 사이즈의 빈티지 금속 가구 손잡이 대여섯 개를 사서 소중히 가방에 넣어 왔다. 3년 전 주방의 붙박이장 공사를 하며 회심의 포인트로 사용할 때까지 나는 이 소중한 파리의 기억을 어디에 풀어놓을지 부단히 고민했다. 붙박이장을 열어 전자레인지를 사용하고 고양이 간식을 꺼낼 때마다 파리를 떠올린다. 고작 닷새였지만, 그곳에 가기 전부터 나는 이미 이만큼 그 도시를 그리워하게 될 줄 알고 있었는지 모른다.




베란다 아래층의 면적이 위층보다 커서 생기는 공간을 말합니다. 위층 면적이 아래층보다 작으면, 아래층의 지붕 위가 위층의 베란다가 되는 셈이죠. 이는 서비스 면적이긴 하지만 천장이 없습니다. 따라서 확장공사 후 실내 공간으로 연장하면 불법입니다.



발코니 거실을 연장하기 위해 밖으로 돌출시켜 만든 공간을 말합니다. 일반적으로 한국의 아파트 거실에 붙어 있는 공간은 모두 이것입니다. 층마다 위치하고 천장이 있는 게 특징. 그러니 ‘베란다 확장’이라고 써온 것은 잘못된 표현입니다. ‘발코니 확장’이 맞는 말입니다.


저 옥상

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사진 제공. @archives._.record




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