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미분양은 심각한 수준일까?


[1] 전국의 미분양이 3만 가구를 넘어섰습니다.

[2] 준공 후 미분양도 7000여 가구나 됩니다.

[3] 이것이 심각한지에 대해선 의견이 분분합니다.


미분양은 심각한 수준일까?

쭉 갈 것만 같던 시장 상승세가 꺾였습니다. 집값이 오를 거란 기대감이 꺾이자 미분양이 빠르게 늘고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 3만 가구 돌파: 미분양은 심각한 수준일까?’에 대해 다룹니다.

미분양이 뭐였더라

분양했지만 팔리지 않은 집을 말합니다. 이는 크게 ‘일반 미분양’과 ‘준공 후 미분양’으로 나뉩니다. 전자는 분양 후 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말하고, 후자는 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다. 지난 7월 기준 전국의 미분양은 3만1000여 가구입니다. 준공 후 미분양은 7388가구입니다.

  • check! 현재 미분양이 가장 많은 지역요? 대구입니다. 7월 기준 전국에서 가장 많은 7523가구가 미분양입니다. 이는 전국 미분양 점유율의 24% 수준으로, 전국 미분양 4채 중 1채가 대구에 있다고 할 수 있습니다.

어차피 미분양일 텐데 왜 분양함?

미분양이 심한데 그냥 분양을 안 하면 되는 거 아니냐고요? 안 됩니다. 통상 주택공급은 토지 매입부터 분양, 착공(공사), 입주까지 최소 5년은 걸립니다. ‘시차’가 존재하는 겁니다. 즉 요새 나오는 미분양은 과거 건설사나 시행사¹⁾도 미처 예상하지 못한 일일 수 있습니다. 불과 1~2년 전만 해도 시장 경기가 지금과 달리 좋았기 때문입니다.

¹⁾ 시행사: 땅을 매입하고 건축을 하는 데 필요한 모든 자금을 내는 회사를 의미합니다.

미분양은 심각한 수준일까?

이전 최대 미분양 기록은 2009년 1월의 16만5599가구입니다. 2008년 글로벌 금융위기¹⁾ 여파가 부동산시장까지 덮친 겁니다. 반면 올 7월 기준 전국 미분양은 3만1000여 가구로 2009년 1월에 비해 약 5분의 1 수준입니다. 미분양을 우려하기엔 이르다는 주장이 나오는 이유입니다. 다만 최근엔 수도권에서도 미분양이 급증하고 있습니다. 특히 ‘악성 재고’로 통하는 준공 후 미분양이 말입니다.

  • check! 수도권에서 준공 후 미분양 증가 속도가 예사롭지 않습니다. 지난 7월 지방의 준공 후 미분양이 6371가구로 전월 대비 1.2% 늘어난 반면, 수도권의 준공 후 미분양은 1017가구로 전월보다 21.5% 증가했습니다.

¹⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.

과거와 현재 시장의 차이는?

과거 미분양이 최대치를 기록한 2009년과 현재 또 한 가지 다른 점이 있는데, 바로 아파트 전세가율¹⁾입니다. 서울 아파트 기준 전세가율은 2009년 당시 38.18%로 낮았습니다. 하지만 현재 54.7% 수준으로 당시와 16%p가량 차이가 납니다. 통상 시장에선 전세가율이 높을수록 집값 하락폭도 작을 수 있다고 봅니다. 높은 전세가가 집값을 지탱하는 버팀목으로 작용할 수 있다는 겁니다.

¹⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.

연말까지 16만 가구 더

그런가 하면 앞으로 시장 침체는 더 심해질 수 있다는 얘기도 나옵니다. 지금부터 연말까지 전국에서 16만 가구가 분양을 앞두고 있어섭니다. 특히 수도권에 나오는 물량만 7만6321가구로 전체 물량의 46%를 차지합니다. 자재값 급등으로 분양가마저 오르는 상황이라 시장 침체의 골이 더 깊어질 수 있다는 의견입니다.

  • check! HUG에 따르면 지난 8월 말 기준 전국 민간아파트 3.3㎡(약 1평)당 평균 분양가는 1469만8200원입니다. 이는 전월보다 1.14%, 전년 동기보다 4.92% 오른 수준입니다.



6일 만에 1만5500건

빠르게 치솟는 변동금리 주택담보대출(주담대)¹⁾을 최저 연 3.7% 고정금리로 바꿔주는 안심전환대출²⁾이 접수 6일 만에 누적 신청 금액 1조4389억 원(1만5500건)을 기록했습니다. 총공급 규모인 25조 원의 약 5.8% 수준이라고. 이 상품에 관심이 있다고요? 그럼 집값에 따른 신청 기간을 확인하세요. 1회 차(9월 15일∼30일)엔 집값 3억 원까지, 2회 차(10월 6일∼17일)엔 집값 4억 원까지 신청할 수 있습니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

²⁾ 안심전환대출: 변동금리 또는 이자만 내는 대출을 만기까지 고정금리로 쓰며 원리금(원금+이자)을 나눠 갚게 한 정부표 대출상품입니다. 장점요? ① 최저 연 3.8% 수준으로 금리가 낮습니다. ② 중도상환수수료도 면제해주고요. ③ 만 39세 이하 청년층은 0.1%p 더 낮은 연 3.7∼3.9% 금리를 적용해줍니다. 현재 KB국민·신한·하나·우리·NH농협·기업은행과 한국주택금융공사에서 신청·접수를 받습니다.

안 팔아요

수도권을 중심으로 주택 매물이 줄어들고 있습니다. 한 부동산 기업 통계에 따르면 9월 22일 기준 서울과 인천 지역 아파트 매물은 20만8913건으로, 3개월 전보다 8735건(-4%)이나 줄었습니다. 서울은 -6.8%로 변동 폭이 가장 컸고요. 집이 팔려서냐고요? 아닙니다. 너무 낮은 가격엔 팔지 않겠다며 오히려 임대인(집주인)들이 매물을 거둬들이고 있다는 평입니다. 시장에선 임대인들이 거둬들인 매물이 전월세 매물로 바뀌어 나올 수 있다고 내다봤습니다.


재초환 손봅니다

정부는 이번 주에 재건축초과이익환수제(재초환)¹⁾를 손봐 새롭게 내놓겠다고 했습니다. 과도한 부담금으로 사업 속도가 느려지는 걸 방지하겠다는 게 핵심입니다. 특히 원희룡 국토교통부 장관은 “1주택자면서 재건축²⁾아파트에 오래 살았다면 상당 폭을 감면해줄 수 있다”고 했습니다. 더불어 정부는 올해 안에 재건축사업의 첫 관문인 안전진단³⁾ 규제완화안도 내놓을 계획입니다.

¹⁾ 재건축초과이익환수제: 재건축 후 시세차익 일부를 국가가 환수해가는 제도입니다. 노무현 정부 때 도입했으나 시장 침체 등을 이유로 시행을 미루다 문재인 정부 들어 부활했습니다. 핵심은 재건축 조합원이 개발이익을 독점하지 못하게 하는 데 있습니다. 단, 논란도 따랐습니다. 헌 집 주고 새집을 받았을 뿐인데 ‘미실현이익(매도 이익)’ 일부를 가져가는 게 말이 되느냐는 거였죠.

²⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.

³⁾ 안전진단: 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.


80선 무너짐

한국부동산원이 발표한 9월 23일 기준 서울 아파트 매매수급지수¹⁾가 79.5를 기록했습니다. 20주 연속 떨어지더니 결국 지수 80 선이 무너졌는데, 이는 78.7을 기록한 2019년 6월 넷째 주 이후 3년 3개월 만에 가장 낮은 수준입니다. 권역별로 보면 노원·도봉·강북구가 속한 동북권은 전주 73.8에서 73.2로 떨어져 5대 권역 중 가장 낮았고, 강남·서초·송파·강동구가 속한 동남권은 85.9에서 84.9로 내렸습니다.

¹⁾ 매매수급지수: 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.


연말엔 8%?

미국이 7월과 8월에 이어 최근 또 한번 자이언트스텝¹⁾을 밟았습니다. 이에 우리 대출금리도 가파르게 오르게 됐습니다. 9월 23일 기준 국내 5대 은행의 주택담보대출(주담대) 고정금리²⁾는 4.38~6.829% 수준이지만, 연말엔 금리 상단이 8%에 가까이 갈 거라는 얘기도 나옵니다. 한국은행의 계산에 따르면, 은행 대출금리가 기준금리³⁾처럼 0.25%p씩 오르면 1인당 연간 이자는 16만1000원 늘어납니다.

¹⁾ 자이언트스텝: 기준금리를 한 번에 0.75%p 올리는 걸 말합니다. 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 건 빅스텝이라고 합니다. 금리는 경제에 미치는 영향을 최소화하기 위해 0.25%씩 올리는 게 보통이지만, 인플레이션 등에 대한 우려가 커지면 이보다 큰 폭으로 올리기도 합니다.

²⁾ 고정금리: 3년, 5년, 7년, 10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품입니다. 많은 은행이 ‘5년’을 주력으로 판매합니다. 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에선 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 게 일반적입니다.

³⁾ 기준금리: ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다.





취득세 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 정부는 현재 집값과 관계없이 생애 첫 집을 사는 이에게 최대 200만 원까지 취득세 감면 혜택을 주고 있습니다.



양도세 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다.



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올림픽대교와 성화.

사진 제공. @yeoyu_roi




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