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무한루프를 풀 수 있을까?





무한루프를 풀 수 있을까?

정부가 분양가상한제(분상제)를 손봅니다. 분양가를 통제하는 이 정책을 손봐 공급 가뭄을 해결하려는 겁니다. 단, 정부의 이번 정책 개편은 추가 분양가 상승으로 이어질 가능성이 높다고 합니다. 오늘 부딩은 ‘분양가상한제 완화: 무한루프를 풀 수 있을까?’에 대해 다룹니다.

분상제가 뭐였지?

정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 즉 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다. 애초에 공공택지*에서만 시행하던 이 정책은 2020년 7월부터 민간택지**에도 적용됐습니다. 높은 분양가로 인해 집값이 계속 점프하니 LH든 민간 건설사든 분양가를 싸게 내놓도록 규제한 겁니다.

*정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다. 위례신도시나 미사지구 등이 이에 포함됩니다. **기업이나 개인이 사유지를 사들여 조성하고 공급하는 땅입니다.

분상제가 분양가를 정하는 방법은?

택지비(땅값)와 건축비, 이윤을 더해 정합니다. 여기에 가산비(고급 마감재 비용 등)를 붙여 주변 시세의 80% 아래에서 최종 분양가를 정합니다. 다만 그간 건설사들은 정부가 가산비를 분양가에 제대로 반영하지 않고 멋대로 정한다며 불만을 드러냈습니다. 최근엔 감사원까지 ‘깜깜이’ 가산비 산정 방식을 고쳐야 한다고 지적했습니다.


분상제 시행으로 1년간 달라진 점

민간택지 분상제를 시행한 지난 1년간 시장에 일어난 세 가지 변화는 다음과 같습니다.

  • 다주택자의 주택 추가 매수가 현저히 줄어듦*

  • 저분양가 아파트가 나오며 로또 청약** 문제가 생김

  • 분양가가 낮게 책정되며 분양 시기를 늦추려는 재건축 단지가 늘어남

*분상제 적용 아파트는 5~10년간 실거주 의무가 생기는데, 이것이 청약시장을 실수요자 위주로 재편한 상황을 말합니다. **당첨 시 로또만큼 큰 시세차익을 노릴 수 있는 아파트 청약을 말합니다. 정부가 새 아파트의 분양가를 주변 아파트값보다 낮게 통제해 이것이 가능했습니다. 이는 실수요자에게 비교적 저렴하게 새 아파트를 공급하는 장점과 청약 경쟁을 더 치열하게 하는 단점을 가지고 있습니다.



정부는 왜 이걸 손보려 함?

곳곳에서 터져 나오는 불만 때문입니다. 분양가를 통제하니 건설사들이 분양을 미루고, 공급(분양)이 막히니 집값이 오르는 문제가 다음과 같이 영원히 끝나지 않는 무한루프처럼 이어져서입니다. ‘분양가 통제→건설사 수익 감소→공급 감소→집값 상승’.


분상제 찬반 양론

여하튼 최근 정부가 분상제를 손보겠다고 하자 사람들의 반응은 모세의 기적처럼 양쪽으로 쫙 갈렸습니다. 양측의 대표적 주장을 소개합니다.


  • 반대: “이제껏 정부만 믿고 ‘영끌’도 하지 않은 채 청약 당첨을 노린 무주택자를 무시함? 뭐? 분양가를 올려? 집값 안정화 대책은 내놓지 않고 건설사 배만 불리는 정부 OUT!”


  • 찬성: “‘분양 가뭄’을 해결하고 싶음? 그럼 분상제 완화가 해답임! 서울만 해도 원하는 분양가를 내놓으면 시장에 나올 물량만 6만 가구임. 공급 숨통 틀어막는 정책 OUT!”

무한루프를 풀 수 있을까?

정부의 이번 분상제 ‘개편’이 분상제의 근간을 건드리는 건 아닙니다. 시장에도 분양가 심사 결정 과정의 매뉴얼을 손보는 정도로 알려져 있습니다. 하지만 이 정도로도 추가 분양가 상승으로 이어질 가능성이 높다고 전문가들은 말합니다. 공급 숨통이 트이면 내 집 마련 기회가 늘어나는 반면, 분양가 부담은 커질 수밖에 없는 상황을 정부가 잘 해결할 수 있을지 관심이 모입니다.





목표 달성, 실패?

금융 당국*이 대출을 조였지만, 올해 가계부채 증가율이 금융 당국 목표치인 5~6%의 마지노선을 넘길 전망입니다. 올 8월까지 가계부채는 87조4000억 원이 늘었는데, 이는 지난해 가계대출 잔액인 1630조2000억 원 대비 약 5.3% 늘어난 액수, 즉 금융 당국 목표치의 하한선을 이미 넘어선 것이기 때문입니다. 아직 4개월이 남았지만 시장에선 금융 당국이 목표를 이루긴 어려울 것으로 전망합니다.

*금융감독원, 금융위원회 등의 기관을 말합니다.


중도금대출도 막힘

시중은행이 전세대출에 이어 중도금대출*까지 중단하고 있습니다. 특히 신혼부부와 생애최초, 다자녀 등 서민 가구를 대상으로 하는 분양가 3억~5억 원대 공공분양**에서도 중도금대출이 막히는 일이 생기고 있습니다. 중도금대출이 안 나오는 줄 모르고 청약에 당첨됐다가 중간에 포기하면 최고 10년간 청약 당첨이 안 되기에 실수요자의 피해가 늘어날 수 있다는 우려가 나옵니다.

*아파트를 짓는 동안 5∼6차례로 나눠 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다. **국가나 지자체, LH 등과 관련된 분양 사업으로 생각하면 됩니다. 이 때문에 청약통장의 쓰임도 가입 기간과 최소 예치금, 납입 횟수가 주요 포인트로 작용합니다.


세종시 왜 하락?

지난해에 아파트값 상승률이 가장 높았던 세종시. 하지만 올해는 다릅니다. 최근 7주 연속 가격이 하락해 9월 첫째 주까지 전국 17개 광역시·도 중 가장 낮은 상승률(2.19%)을 보였기 때문입니다. 전문가들은 지난해 단기적 가격 급등에 따른 피로감과 올해 입주 물량이 많아진 것을 그 원인으로 풀이했습니다.

빨리, 더 빨리!

서울시가 공공기획을 통해 재개발·재건축사업 소요 기간을 대폭 줄입니다. 공공기획이란 서울시의 재개발 활성화 방안 중 하나로, 공공성을 높이는 대신 정비구역 지정* 기간을 5년에서 2년으로 대폭 줄이는 것이 핵심입니다. 이를 통해 서울시는 2015년 이후 새롭게 지정한 재개발구역이 한 곳도 없을 정도로 공급이 부족한 만성적 공급 부족 상황을 벗어난다는 계획입니다.

*재개발·재건축사업을 계획적으로 추진하기 위해 지자체가 해당 지역을 지정 절차에 따라 고시하는 걸 말합니다.


2~3년 후쯤 내려감

최근 집값이 오르는 원인은 공급 부족으로, 3기 신도시 등의 공급이 풀리는 2~3년 후에야 집값이 내려갈 것이라는 전문가의 전망이 나왔습니다. 정부의 기준금리 인상에도 불구하고, 빠른 시일 내에 집값이 진정되기는 어려운 상황으로 보입니다. 전문가는 1주택자는 집을 팔기 어렵고, 2주택자는 취득세*가 늘어나는 등의 요인으로 기존 주택공급 물량이 줄어든다고 덧붙였습니다.

*일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 하죠. 6억 원 이하 집을 샀다면 전체 집값의 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 주택이라면 1.01~2.99%를 내야 합니다(1주택자 기준).


신축

새로 지은 아파트를 말합니다. 다만 부동산시장에선 건설업자 등이 의기투합(?)해 만든 개념으로 보는 시각이 지배적입니다. 새집에 대한 욕구를 자극해 청약 열기를 불러일으키려는 겁니다. 일반 소비자는 10년이 지나면 신축 프리미엄이 없어진다고 보지만, 부동산시장에선 5년을 기준으로 삼는 경우도 많습니다.

구축

‘신축’과 차별화하기 위해 부동산시장에서 흔히 쓰는 단어지만 정작 사전엔 없는 말입니다. 보통 지은 지 5년까지는 신축, 5∼10년은 준신축, 10년 이상은 구축으로 구분합니다.






음, 가을?

소란스러운 햇볕도 아주 진지해진 지금. 🐢 사진 제공. @no.isyy

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