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“못 줘”에 대응하는 방법



“못 줘”에 대응하는 방법

집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못해 보증기관이 대신 내준 돈이 지난 5년간 1조 원을 넘어섰습니다. 현재까지 알려진 전세보증금을 가장 안전하게 돌려받는 방법은 전세보증금반환보증에 가입하는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘전세금 반환 사고: “못 줘”에 대응하는 방법’에 대해 다룹니다.



전세보증금 반환 사고 얼마나 늚?

2016년부터 지난달까지 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못해 보증기관이 대신 내준 전세보증금 반환 사고는 5453건에 달하고, 그 금액만 1조915억 원에 이른다고 합니다. 2016년엔 27건(34억 원) 수준이던 사고 건수가 지난해에만 2408건(4682억 원) 일어났으니 누구라도 놀랄 만합니다. 전세보증금 반환 사고가 급증한 이유 중 하나는 깡통전세* 등으로 전세보증금을 돌려받지 못할 거란 걱정이 늘어서라고.

*전셋값이 집값보다 비싸지는 경우를 말합니다. 집주인이 집을 살 때 빌린 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 더한 금액이 집값과 비슷해진 경우도 이렇게 부릅니다.

“못 줘”에 대응하는 방법

계약기간이 끝났음에도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 이를 안전하게 돌려받으려면 전세보증금반환보증(이하 반환보증)에 가입하면 됩니다. 그 원리요? 세입자가 반환보증에 가입하면, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 내주는 구조입니다. 이를 대위변제라고 합니다. 대위변제를 해준 기관은 훗날 집주인에게 그 돈을 갚으라고 요구합니다.

몇 가지 궁금한 점 모음

반환보증과 관련해 몇 가지 헷갈릴 만한 이야기를 모았습니다.


  • Q. 가입 시 집주인의 동의 여부는? 2018년 2월부터 집주인 동의 절차가 폐지됐습니다. 현재는 보증기관이 집주인에게 임대차보증금반환채권(“보증금 우리가 대신 돌려줌!”)을 양도했다는 통지서를 보내는 것으로 가입 절차를 대신한다고.

  • Q. 언제 가입해야 함? 신규 전세 계약이라면 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약기간의 2분의 1일이 지나기 전, 갱신계약이라면 이전 전세 계약기간 만료일 1개월 전부터 갱신 후 전세 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청해야 합니다(보증기관마다 차이 있음).

  • Q. 가장 저렴한 반환보증은? 이달까지 한시적으로 보증료를 70~80% 인하해주는 HUG의 ‘전세보증금반환보증’으로 최대 전세보증금의 0.0462% 수준입니다. 4억 원짜리 아파트 전세 기준으로 2년간 약 29만 원이 드는 셈.




반환보증 문제는 없을까?

HUG, SGI, HF 3사가 100조 원대에 달하는 주택임대차 관련 보증시장을 독과점하고 있는 게 문제라고 합니다. 가령 반환보증 가입 거절이나 과도한 수수료 요구 등이 속출, 가뜩이나 급등한 전세보증금에 보증료 부담까지 떠안게 된 소비자들이 울상이라고. 다만 최근 공정거래위원회가 주택임대차 보증시장의 독과점 문제에 칼을 빼 들었다는 소식도 있으니 앞으로 기대해볼 만합니다.





경기도 외곽에서도 미달

대구와 부산에서 줍줍* 미달 사태가 일어났다는 소식을 전했는데, 최근 경기도 이천·포천·화성에서도 2순위 모집 가구를 다 채우지 못한 단지가 생겼습니다. 입지와 상관없이 분양 단지마다 1순위 청약에서 마감된 지난해와는 사뭇 다른 분위기. 전문가들은 7월에 있을 3기 신도시 사전 청약**의 여파로 이를 풀이했습니다.

*아파트 계약 취소분에 대해 무순위 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난 5월 28일부터 해당 지역 무주택자만 신청 가능합니다. **오는 7월부터 정부는 인천 계양을 시작으로 9월 남양주 왕숙, 11월 부천 대장과 고양 창릉, 하남 교산 등 3기 신도시에 대한 청약을 실시할 계획입니다. 이는 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다.

주거취약계층을 방치 마라!

전월세신고제*의 사각지대를 메워야 한다는 주장이 나왔습니다. 전세 6000만 원 이하, 월세 30만 원 이하의 전월세 가구, 즉 세입자의 신고 비율이 낮은 탓에 과태료 부과 등 예기치 못한 불이익을 당할 우려가 있어 정부가 신고 대상에서 제외한 가구의 얘깁니다. 최근 한 시민단체는 전월세신고제가 주거취약계층을 방치하는 결과를 낳을까 걱정된다는 코멘트를 했습니다.

*2021년 6월 1일부터 전월세계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 반드시 신고해야 하는 제도입니다.

2000가구 추가 논의

정부가 총 3만200가구로 예정된 올해 3기 신도시 사전 청약 물량에 2000가구를 추가하는 방안을 논의합니다. 물량이 실제로 늘어날 경우 올 10~12월 사이에 사전 청약으로 나올 가능성이 높다고. 참고로 다음 달 첫 사전 청약이 시작되는 인천 계양은 인천지하철 1호선 박촌역 인근에 1050가구를 사전 공급하는 방안이 확정됐습니다.




업계약

집을 사고판 실제 금액보다 거래금액을 높여 계약서를 작성하는 걸 말합니다. 이렇게 하는 데엔 여러 이유가 있겠지만, 최근엔 주택담보대출을 더 많이 받기 위해 이런 불법을 저지른다고 합니다.

다운계약

실제 거래금액보다 낮게 계약서를 작성하는 걸 말합니다. 집을 파는 이는 양도세 절세 효과가 있고, 사는 이는 취득세를 절세할 수 있다고 알려졌지만, 대부분은 양도세 절세 효과가 더 커서 집을 파는 이가 요구한대요. 당연히 이것도 불법입니다.





사이

초저녁과 저녁 사이 노을이 빠져나가는 길.

사진 제공. @sarozabda


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