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모르는 것보다는 분명히 나은


모르는 것보다는 분명히 나은

올해 하반기부터 부동산과 관련한 여러 정책이 바뀝니다. 그중 알아두면 반드시 써먹게 되는 정책만 모았습니다. 오늘 부딩은 ‘하반기부터 바뀌는 부동산 정책: 모르는 것보다는 분명히 나은’에 대해 다룹니다.


‘주담대’ 비율 높아짐 / 7월 1일부터

무주택 실수요자*가 집 살 때 적용하는 주택담보대출비율(LTV)**이 높아집니다. 투기과열지구에선 6억 원 이하 60%, 6억~9억 원은 LTV 한도 50%를 적용하고, 조정대상지역에선 70%로 늘리는 겁니다. 서울 같은 투기과열지구에서 6억5000만 원짜리 집을 산다면 새로운 LTV 정책에 따라 기존 2억6000만 원보다 1억2500만 원 늘어난 3억8500만 원까지 빌릴 수 있는 것. 단, 최대 대출 한도는 4억 원입니다.

*연봉이 1억 원 미만이면서 생애 첫 주택을 구입하거나, 부부 합산(1인가구 포함) 연 소득이 9000만 원 이하인 무주택자를 지칭합니다. **집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 50%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 2억5000만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.

연봉의 40%를 넘으면 추가 대출 X / 7월 1일부터

정부가 가계부채 증가세를 누르기 위해 총부채원리금상환비율(DSR)을 40%로 끊습니다. DSR은 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말하는데, 앞으로 6억 원이 넘는 집을 담보로 주택담보대출을 받거나 연 소득과 관계없이 신용대출이 1억 원을 넘기면 DSR 40% 규제를 적용받게 됩니다. 소득이 적을수록 더 많은 현금을 가져야 집을 살 수 있다는 얘기. 가령 연 소득이 5000만 원인 이에게 DSR 40%를 적용하면 매년 원리금 상환액 합계가 2000만 원(매달 약 166만 원)을 넘겨선 안 됩니다. 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지 궁금하다면 여기.

청년전월세대출 한도 오름 / 7월 1일부터

‘청년 맞춤형 전월세보증*’의 1인당 한도가 7000만 원에서 1억 원으로 상향 조정됩니다. 최근 전세보증금이 많이 오른 탓입니다. 대출한도는 올리고 금리(2%대)는 내렸는데, 이 상품으로 전세보증금 1억 원을 대출받았다면 일반 상품 대비 매년 50만 원 정도 이자가 줄어듭니다. 덧붙여 이 대출은 DSR 규제에서도 자유롭습니다. 소득이 없어도 대출을 받을 수 있단 얘기. 자세한 내용은 여기.

*한국주택금융공사가 보증해주는 전월세자금대출입니다. 부부 합산(1인가구 포함) 연 소득 7000만 원 이하 무주택 청년(만 19~34세)이라면 누구나 이용할 수 있습니다. 소득 입증이 어려운 경우에도 지원받을 수 있는 데다 금리도 낮아 인기가 높습니다.

보금자리론 한도 오름 / 7월 1일부터

보금자리론* 한도가 기존 3억 원에서 3억6000만 원으로 늘고, 원리금(원금+이자)도 최대 40년간 나눠 갚을 수 있게 바뀝니다. 40년간 고정금리(연 2.7~3.0%)인 데다 대출 3년 후부터 중도상환수수료가 없는 것이 특징. 다만 이 상품은 6억 원 이하 집을 살 때만 해당합니다. 한국주택금융공사나 시중은행에서 상품을 취급합니다.

*한국주택금융공사가 서민층을 대상으로 내놓은 대표적 저금리 주택담보대출 상품입니다.

3기 신도시 사전 청약 스타트 / 7월 15일부터

3기 신도시 첫 사전 청약*의 입주자 모집 공고를 시작합니다. 일단 7월에만 인천 계양과 남양주 진접2, 성남 복정 등에서 총 4400가구에 대한 사전 청약이 이뤄집니다. 인천 계양의 경우 인천지하철 1호선 박촌역 인근에 1050가구를 공급하는 계획이 확정된 상태. 아울러 올해 사전 청약은 총 네 번(7월, 10월, 11월, 12월)에 걸쳐 진행합니다. 자세한 내용은 여기.

*7월부터 정부는 인천 계양을 시작으로 9월 남양주 왕숙, 11월 부천 대장과 고양 창릉, 하남 교산 등 3기 신도시에 대한 청약을 실시할 계획입니다. 이는 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다.

지분적립형 분양주택 공공주택으로 추가 / 8월 19일부터

지분적립형 분양주택이 공공주택*의 한 유형으로 추가됩니다. 이는 정부와 서울시가 머리를 맞대고 고민해 만든 것으로 분양가의 10~25%만 내고 입주, 20~30년간 잔금을 납부해 결국 내 집으로 만드는 방식입니다. 5억 원짜리 집이라면 분양가의 25%인 1억2500만 원을 내고 입주, 나머지 3억7500만 원(집값의 75%)을 4년마다 갚아 20년 후 지분을 100% 모으는 구조. 지분을 다 모으기 전에는? 잔여 지분에 대한 월세를 주변 시세의 80% 수준으로 냅니다. 이 상품은 2022년 초에 시장에 나옵니다.

*LH나 SH, GH 등 공공기관이 내놓는 주택을 말합니다.

생애최초 특별공급 물량 늘어남 / 10월 1일부터

민영주택(자이, 힐스테이트, 래미안 등)의 생애최초 특별공급* 물량이 늘어납니다. 민간택지**는 7%에서 10%로, 공공택지***는 15%에서 20%로 특별공급 비중이 늘어나는 것. 태어나 내 집을 가져봤을 확률이 상대적으로 낮은 청년과 신혼부부에게 그 혜택이 돌아갈 것으로 점쳐집니다.

*태어나 처음 집을 사려는 이들에게 주는 아파트 공급 물량으로 일반인과 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있도록 100% 추첨제로 당첨자를 뽑습니다. **기업이나 개인이 사유지를 사들여 조성하고 공급하는 땅입니다. ***정부나 지방 공공기관이 개발한 땅을 의미합니다.

전월세신고 데이터 열람 가능 / 11월부터

지난 6월 1일부터 시행한 전월세신고제* 데이터를 11월부터 시범 공개합니다. 대략 올 연말이면 지역별 임대 물건과 예상 물량, 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 알 수 있게 되는 것. 당연히 집주인이 내놓은 전월세 시세가 적당한지 어떤지 판단도 가능해집니다.

*전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 반드시 신고해야 하는 제도를 말합니다. 2021년 6월 1일 이후 체결하는, 전세보증금 6000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 전월세 계약이 그 대상. 반전세라도 보증금이 6000만 원을 넘기든, 월세가 30만 원을 넘기든 둘 중 하나에 해당하면 대상입니다.

기타 등등 바뀜

  • HUG가 전세보증금반환보증*의 보증료율을 최대 80%까지 깎아주는 이벤트를 기존 6월 말 종료에서 올 12월 31일까지로 연장했습니다. 전세보증금의 0.0462% 수준으로 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있단 얘깁니다. 보증료는 4억 원 아파트 전세 기준으로 2년간 약 29만 원입니다.


  • 일반 청약통장의 평균 금리 1.5%의 2배가 넘는 3.3%의 이자를 주는 것으로 알려진 청년 우대형 청약통장. 정부가 이 통장의 가입 기한을 기존 올 연말에서 2023년 말까지로 연장했습니다. 또 만 19∼34세, 연 소득 3000만 원으로 규정한 저소득 청년의 소득 기준도 3600만 원으로 올렸습니다. 일반 청약통장 가입자라도 청약통장을 만든 은행에서 이 통장으로 갈아타는 게 가능합니다.

*집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다.


길게 보면 떨어지니까

홍남기 부총리는 6월 3일, 17일, 25일에 이어 최근 다시 한번 집값 하락 가능성을 경고했습니다. 짧게는 소득수준과 동떨어져 집값이 오를 수 있지만, 갈수록 과도한 빚 투자가 가격을 떨어뜨릴 것이라는 게 요점. 그는 금리가 오르는 상황에서 대출 규제 또한 시행하기에 부동산시장으로 흘러가는 돈이 줄 수 있다는 설명을 덧붙였습니다.

이제 입주권 못 받음

앞으로는 공공개발지역*의 집을 사도 아파트 입주권**을 받을 수 없대요. 지난 6월 28일 이전에 등기를 마쳐야 입주권을 받을 수 있었던 셈. 이렇게 된 건 공공개발 등의 내용을 담은 2·4 부동산 대책의 후속 법안이 지난 6월 29일 국회를 통과했기 때문입니다. 따라서 이제부터 공공개발지역에 집을 샀다면 현금청산*** 대상이 됩니다.

*LH나 SH 같은 공기업이 직접 나서서 재개발·재건축사업 등을 주도하는 사업지를 말합니다. **재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리입니다. ***재개발·재건축아파트에서 조합원 분양 신청을 하지 않는 경우, 조합원 자격에 미달되는 경우 등 새 아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 걸 의미합니다.

10명 중 9명은 도시에

우리나라 주민등록상 인구 5183만 명 중 4757만 명이 도시에 살고 있는데, 그 도시 면적이 대한민국 땅의 16.7%밖에 되지 않는답니다. 한마디로 전체 인구 10명 중 9명이 전체 국토의 5분의 1보다 좁은 땅에 몰려 산다는 얘기. 국토교통부와 LH가 최근 발표한 ‘2020년 도시계획 현황 통계’에서 그 조사 결과를 확인할 수 있습니다.




컨소시엄

공통의 목적을 위한 협회나 조합을 말합니다. 부동산시장에선 두 곳 이상의 건설사가 공동으로 아파트를 시공하는 걸 의미합니다. 이걸 하는 이유요? 단일 시공 때보다 사업 진행 속도를 높이고 토지 매입 비용을 낮출 수 있기 때문이래요.


입주장

새 아파트 공사가 끝난 뒤 입주하는 시점까지, 즉 이 시기의 ‘시장’을 말합니다. 매매나 전월세 계약을 하느라 집주인과 세입자, 공인중개사가 모두 정신없이 바쁜 시기를 말하죠. 아파트 준공 후 약 2개월을 이렇게 부른대요.



캄캄

우리는 왜 캄캄한 어둠 속에서만 서로를 알아보나요.

사진 제공. @birth_of_building

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