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롤러코스터 스타트!


[1] 새로운 부동산 정책이 펼쳐집니다.

[2] 핵심은 ‘규제완화’.

[3] 집값 등락이 심해질 수 있습니다.


롤러코스터 스타트!

윤석열 정부의 부동산정책 핵심 키워드는 ‘규제완화’입니다. 그간 쌓인 부동산 규제를 틈날 때마다 한 꺼풀씩 벗겨낸다는 계획입니다. 정책 방향의 급커브가 예상되는 만큼 체크해야 할 것도 적지 않습니다. 롤러코스터처럼 집값 등락도 심할 거고요. 오늘 부딩은 ‘윤석열 정부 출범: 롤러코스터 스타트!’에 대해 다룹니다.


왜 규제완화?

윤석열 정부가 ‘규제완화’를 내세우는 이유는 단순합니다. 지난 몇 년간 시장의 불안정이 각종 규제에 따른 공급 부족에서 비롯했다고 믿기 때문입니다. 하여 크게 세 가지 범위에서 규제를 완화합니다. ① 재건축·재개발 ② 대출 ③ 세금입니다. 지난날 대통령직 인수위원회를 통해 이에 대한 구체화도 어느 정도 이뤄냈습니다. 아래와 같이 말입니다.


재건축·재개발은 더 쉽게!

윤석열 정부는 임기 5년간 총 250만 가구를 공급하겠다고 했습니다. 그중 47만 가구(수도권 30만5000가구)는 재건축·재개발사업을 통해 내놓겠다 했고요. 재건축·재개발사업에 주목하는 건 ‘입지’가 좋기 때문입니다. 사업지가 대부분 도심에 있어 인프라 등이 잘 갖춰져 있다는 이유. 윤석열 정부는 여기에 ‘안전진단 규제완화’¹⁾, ‘분양가상한제 폐지’²⁾ 등을 더해 공급 속도를 높이겠다는 입장입니다.

¹⁾ 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다. 윤석열 정부는 그간 재건축사업을 어렵게 한 안전진단 평가 항목 중 ‘구조안전성’ 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추는 검토하는 것으로 알려졌습니다.

²⁾ 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도. 애초에 공공택지에서만 시행하던 이 정책은 2020년 7월부터 민간택지에도 적용됐습니다. 윤석열 정부는 현재 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지를 검토하고 있습니다.

  • check point! 윤석열 정부 5년간 재건축사업 규제완화로 특히 주목받을 곳은 서울 등 수도권과 더불어 1기 신도시입니다. 정부는 1기 신도시에 한해 규제 대상에서 예외로 인정해주는 특별법까지 만들 계획입니다.

대출은 더 많이!

대출 규제와 관련해선 LTV¹⁾ 완화가 돋보입니다. 특히 생애 최초 주택 구입 가구에 한해 LTV를 최대 80%까지 끌어올린다는 계획입니다. 이게 끝이 아닙니다. 시장 상황을 고려해 정한다는 단서를 붙였지만 1주택자도 LTV를 70%까지 끌어올립니다. 다주택자도 규제지역에서 LTV 30~40%까지 대출 문이 열리고요. LTV 규제완화는 법 개정이 필요 없어 올 상반기 중에도 시행이 가능합니다.

¹⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%만 대출을 받을 수 있습니다.


  • check point! LTV 규제완화 계획과 달리, 소득에 따라 대출한도를 제한하는 DSR 규제에 대해선 추후 집값 추이를 보고 결정하겠다는 입장입니다. 소득이 적을수록 대출한도가 낮아지는 DSR 규제는 사회 초년생에게 불리합니다.



세금은 더 적게!

세금 완화에 대해선 공시가격¹⁾을 2020년 수준으로 낮추겠다는 안이 주목됩니다. 종부세²⁾와 재산세³⁾를 합쳐 ‘이중과세’ 논란도 없애겠다는 계획이고요. 당장 5월 10일부터는 다주택자에 대한 양도세⁴⁾ 중과 유예 조치도 1년간 시행합니다. 이처럼 부동산 세금을 낮추는 이유는 다주택자의 세부담을 덜어 시장에 매물을 내놓게 하기 위해섭니다. 매물이 많으면 집값이 떨어질 거라는 판단.

¹⁾ 정부가 매년 조사, 산정해 알리는 부동산 가격입니다. 이를 토대로 정부는 집을 가진 사람이 내는 세금인 보유세를 부과합니다.

²⁾ 과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다. 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 풀네임은 종합부동산세.

³⁾ 매년 6월 1일을 기준으로 주택이나 건물 등을 가졌다면 누구나 내야 하는 지방세 중 하나입니다.

⁴⁾ 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다. 현재 다주택자에 대한 최고세율은 지방세를 포함해 최대 82.5%입니다. 풀네임은 양도소득세.


  • check point! 세부담을 한시적으로 덜어줘 다주택자가 매물을 내놓도록 유도한다는 방침이지만 그냥 ‘버티기’에 들어가는 이도 많을 거란 주장이 있습니다. 정부가 다주택자의 세부담을 줄이는 쪽으로 방향을 잡은 만큼 추가 세제 지원이나 집값 상승 등을 노린다는 얘기.



롤러코스터 스타트!

그건 그렇고 이쯤 되니 역대 정부의 첫해 집값 변동률도 궁금합니다. 과거 정부는 대부분 출범 직후 1년간 뚜렷한 집값 등락을 마주했습니다. 김대중 정부 -13.56%, 노무현 정부 14.07%, 이명박 정부 -3.16%, 박근혜 정부 1.00%, 문재인 정부 8.31% 등. 이에 윤석열 정부가 이끄는 시장도 곧 롤러코스터를 탈 전망입니다. 참고로 시장에선 윤석열 정부의 첫 1년간 집값은 ‘상승세’를 보일 것으로 점칩니다. 당분간 재건축·재개발 활성화와 공급 부족 현상이 이어질 거란 얘깁니다.

빌라 매수 64.8%

서울 빌라(다세대·연립주택) 거래 건수가 급증했습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 올 3월 서울 주택 거래 5098건 중 빌라 매매는 3303건으로 64.8%를 차지했습니다. 이는 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이래 월별 기준 가장 높은 수준입니다. 빌라 매입에 사람들이 몰리는 이유요? ① 급등한 아파트값에 대한 부담, ② 윤석열 정부의 재개발¹⁾ 규제완화에 대한 기대감이 그 원인으로 꼽힙니다.

¹⁾ 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 걸 말합니다. 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 ‘재건축’과 헷갈리지 마세요.

연말엔 7%대?

미국이 빅스텝¹⁾을 단행했습니다. 이에 한국은행도 곧 기준금리²⁾를 올릴 가능성이 높아졌습니다. 이는 주택담보대출(주담대) 금리 인상을 시사합니다. 지난 5월 6일 기준 5대 시중은행의 주담대 고정형 금리는 4.02~6.59%였습니다. 전문가들은 올 연말 금리 상단이 최고 7%대까지 오를 거로 전망합니다. 참고로 작년 8월 주담대 금리는 2%대 후반에서 4%대 중반 정도였습니다.

¹⁾ 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 걸 말합니다. 금리는 경제에 미치는 영향을 최소화하기 위해 0.25%씩 올리는 게 보통이지만, 인플레이션 등에 대한 우려가 커지면 이보다 큰 폭으로 올리기도 합니다. 기준금리를 한 번에 0.75%p 올리는 건 ‘자이언트스텝’이라고 합니다.

²⁾ ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 5월 6일 기준 기준금리는 1.5%.


서울 100%, 광역시 76.3%

청약시장의 양극화가 극심합니다. 수도권엔 청약 대기자가 몰리지만 지방은 정반대입니다. 초기 분양률¹⁾만 봐도 알 수 있습니다. 올 1분기 서울 등 수도권의 초기 분양률은 100%를 기록했지만, 지방 5개 광역시는 76.3%에 그쳤습니다. 특히 그간 공급 물량이 많았던 대구의 초기 분양률(52.1%)은 심각한 수준. 지방 아파트값이 떨어지고 있는데 물량까지 많아지면 미분양²⁾이 더 늘어날 수 있다는 진단이 나옵니다.

¹⁾ 분양 개시일 이후 3~6개월 이내에 전체 분양 가구수 대비 계약 체결 가구수의 비율을 말합니다. 통상 분양 개시일 이후 6개월이 지나면 수요자의 관심도가 크게 줄어 미분양·미계약분이 소진되는 속도도 급격히 떨어집니다.

²⁾ 지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 걸 말합니다. 가령 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것.

지방 깡통전세 주의보

지방 중소도시 전세시장이 불안하다는 평가가 나옵니다. 전세가율¹⁾이 높아섭니다. 수도권은 올 1분기 63.6%를 기록했지만, 기타 지방 8개 도의 전세가율은 77.1%로 수도권보다 13.5%p나 높았습니다. 특히 지방 중소도시에선 전세가율이 80%를 넘긴 곳도 나왔습니다. 가령 전남 광양의 전세가율은 84.9%. 통상 전세가율이 80%를 넘어서면 깡통전세²⁾로 전락할 가능성도 높아집니다.

¹⁾ 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.

²⁾ 전세보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월한 경우를 말합니다. 이게 위험한 이유요? 전세 계약이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있어섭니다.

5월 10일부터 1년간 면제!

5월 10일부터 다주택자¹⁾에 대한 양도세²⁾ 중과 조치가 1년간 한시적으로 중단됩니다. 이에 조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하고 10일 이후 잔금을 치르거나 등기를 이전하는 다주택자는 양도세 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 다주택자 입장에서 세금을 가장 많이 아낄 수 있는 방법은 보유세³⁾ 확정일인 6월 1일 전에 매물을 처분하는 겁니다. 그래야 보유세와 양도세를 모두 아낄 수 있어섭니다.

¹⁾ 집을 두 채 이상 가진 이를 말합니다. 한 채는 실거주용, 다른 집은 세를 놓는 식으로 임대수익을 얻고 가격이 오르면 시세차익도 챙길 수 있어 각광받고 있습니다.

²⁾ 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다.

³⁾ 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.





공중권 건물 위 하늘을 개발할 수 있는 권리입니다. 국내에는 아직 공중권 거래 제도가 없지만, 미국에선 10층 높이가 한도인 지역에서 20층 건물을 지으려는 건물주가 인근 저층 건물의 이것을 산다고 합니다.



지하권 토지의 지하 부분만 사용하는 권리입니다. 국가에 따라 이것을 토지 소유자의 권리로 인정하는 곳도 있지만, 일부만 인정하는 나라도 있다고. 우리나라에선 땅속 광물에 대해 토지 소유자의 소유권이 미치지 못한다고 봅니다.



보송보송

볕에 빨래가 보송보송 마르는 모습을 보면 가슴 한 모퉁이가 밝아집니다. 사진 제공. @hqppyeon



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