띵동! 부딩 택배요
해가 바뀌면 부동산 관련 제도도 싹 바뀌기 마련입니다. 부동산은 이제 ‘노답’이라며 절망에 빠진 이도 관심을 가질 만한 정보를 모아 택배 상자에 담았습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘새해 새롭게 바뀌는 부동산 이모저모’에 대해 다룹니다.
청약제도 바뀜
특공 소득 기준 올라감
올해부터 신혼부부 특별공급(신혼특공)에 대한 소득 기준이 조금 느슨해집니다. 신혼특공으로 민영주택(래미안, 힐스테이트, 푸르지오 등)에 청약한다면 외벌이는 도시 근로자 가구 월평균 소득의 140%(세전_월 788만 원), 맞벌이는 160%(세전_월 889만 원)까지 신청 자격이 주어집니다. 공공주택(LH, SH 등) 신혼특공 소득 기준도 완화되는데 외벌이는 130%(세전_월 731만 원), 맞벌이는 140%(세전_월 788만 원)까지 청약할 수 있게 됩니다. 소득 기준을 높인 이유요? 실제로 집을 살 만한 소득이 있는 가구는 특공이 불가능해지고, 되레 금수저가 특공을 독식한다는 지적 때문입니다.
조세체계 바뀜
양도세율 오름
집을 쉽게 되팔지 못하도록 양도세*를 올립니다. 집을 사서 1년 안에 되팔면 그 차익의 70%, 1년에서 2년 사이에 되팔면 60%까지 세금으로 내야 합니다. 5억 원짜리 아파트를 사서 1년 안에 2억 원의 차익을 거두고 되판다면, 그중 70%인 1억4000만 원을 세금으로 내야 한다는 얘기(1주택자 기준). 쉽게 말해 ‘단타’를 막겠단 겁니다. 이 정책은 6월 1일부터 양도하는 주택에 적용합니다.
*가지고 있던 집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다.
종합부동산세(종부세)율 오름
올해부터 집을 3채 이상 가졌거나 서울 등 조정대상지역의 주택을 2채 보유한 다주택자에겐 과세표준 구간별로 최대 6%의 종부세율이 적용됩니다. 1주택자의 종부세율도 최대 3%로 오릅니다. 만약 서울의 집 2채를 합쳐 시가 20억 원 정도라면 지난해의 배가 넘는 1500만 원에 가까운 종부세*를 내야 합니다. 종부세를 포함한 각종 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되기 때문에 5월 말까지 세금 회피용 매물이 늘어날 것으로 보입니다.
*매년 6월 1일 기준 보유 주택 수와 공시가격 등을 반영해 부과하는 세금입니다. 주택분은 공시가격 합산액이 6억 원(1가구 1주택자는 9억 원)을 넘기면 과세 대상입니다.
제도 바뀜
전월세 신고 꼭 해야 함
6월부터 매매뿐 아니라 전월세 계약을 한 뒤에도 30일 이내에 관할 시·군·구청에 신고(보증금, 임대료, 임대 기간 등)해야 합니다. 세입자 입장에서 이걸 하면 좋은 점요? 전월세 거래 정보가 시·군·구청에 등록돼 시세 파악이 쉬워진다는 겁니다. 집주인의 임대 정보를 들여다볼 수 있어서 깡통전세* 예방도 가능하고요. 다만 집주인 입장에선 정부가 임대소득을 노출시켜 세수 확보를 하려는 거 아니냐는 불만이 있습니다. 주거용 오피스텔도 신고 대상으로 분류되고 전입신고를 할 수 없는 비주택(쪽방, 고시원, 여인숙)은 신고 대상에서 제외됩니다.
*전셋값이 집값보다 비싸지는 경우를 말합니다. 집주인이 집을 살 때 빌린 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 더한 금액이 집값과 비슷해진 경우도 이렇게 부르죠.
하자보수 해줘야 함
1월 24일부터 아파트 입주 예정자가 지적한 하자에 대해 건설사가 입주 전까지 보수를 끝내야 합니다. 전유부분(현관문을 열고 들어서면 보이는 아파트 내부 공간) 하자는 입주 예정자에게 해당 주택을 인도하기 전까지, 공용부분(전유부분을 뺀 나머지 공간) 하자는 사용검사를 받기 전까지 보수공사 등 조치를 해야 합니다. 곰팡이, 누수, 벽 갈라짐 이젠 안녕!
경비원에 대한 갑질 금지함
사회문제로 떠오른 아파트 경비원에 대한 갑질 행위가 4월 21일부터 법으로 금지됩니다. 지난해에 개정된 공동주택관리법에 따르면 입주자, 관리 주체 등은 경비원의 처우 개선과 인권 존중을 위해 노력해야 하며, 업무 외 부당한 지시도 할 수 없습니다. 아쉬운 점은 이를 위반해도 별다른 처벌 조항은 없다는 것.
기타 몇 가지 바뀜
3기 신도시 사전 청약 시작
7월부터 3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 일찍 사전 청약제를 시행합니다. 인천 계양(7~8월)을 시작으로 남양주 왕숙(9~10월), 고양 창릉과 부천 대장(11~12월), 과천지구 등에서 차례로 진행한다고. 해당 지역에 살지 않아도 청약할 수 있느냐고요? 기본적으로 수도권 등 해당 지역에 거주 중이어야 사전 청약이 가능하지만, 의무 거주 기간(2년)의 경우 본 청약 시점까지만 채우면 최종 입주 여부가 확정됩니다.
지하철 새로 개통함
올해 수도권에 새 지하철 노선이 연달아 개통합니다. 개통 예정 노선은 대부분 기존 라인의 연장선. 3월엔 서울 지하철 5호선 연장선인 하남선 전 구간이 개통합니다(강일역, 하남시청역, 하남검단산역 신설). 지하철 7호선은 인천 방면으로 연장선 개통을 앞두고 있고요(부평구청역에서 산곡역을 거쳐 석남역까지 이어지는 구간 신설). 4호선도 올해 말쯤 남양주까지 연장 개통됩니다(당고개역에서 별내북부역, 오남역, 진접역까지 이어지는 노선 신설).
설 전에 새 대책 나옴
변창흠 국토교통부 장관이 서울의 질 좋은 주택 공급 방안을 내놓겠다며, 대책 발표 시기를 설 명절 전으로 못 박았습니다. 주택 공급 방안의 핵심은 역세권 고밀개발, 빌라 같은 저층 주거 밀집 지역 미니 재개발 등을 위한 규제완화입니다. 장관은 도심 고밀개발의 전제 조건으로 개발이익환수를 강조했습니다. 공급 시그널은 주되, 수요 억제를 위한 규제 기조는 김현미 전 장관과 결을 같이할 거란 분석이 많습니다.
4000만 원 돌파
서울 아파트 평균 매매가격이 사상 처음으로 3.3㎡(약 1평)당 4000만 원을 돌파했습니다. 1월 3일 KB부동산 리브온에 따르면, 지난해 12월 서울 아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 4033만 원(전용면적 기준)을 기록하며 2013년 4월 통계 작성 이후 처음으로 4000만 원을 넘어섰습니다.
전속중개?
국토교통부가 부동산 전속중개를 할 경우 중개수수료 상한 요율을 현행보다 높이는 방안을 중장기적으로 검토하고 있습니다. 전속중개란 부동산 거래를 원하는 고객이 1명의 공인중개사와 계약해 자신의 부동산을 그 중개사만 취급할 수 있게 하는 겁니다. 전속중개를 활성화해 집값 담합 등을 막아보겠다는 취지지만, 지금도 중개수수료가 비싸다는 불만이 많아 엉뚱한 정책이란 지적이 나옵니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 4일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 4일)
Q. 집주인이 외국인인데 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있나요?
현재 빌라 전세를 살고 있고, 계약 기간 1년이 막 지났습니다. 그런데 최근에 바뀐 집주인이 재외동포, 즉 외국인이라 HUG로부터 전세보증금 반환보증 가입이 어렵다는 통보를 받았습니다.
지금 사는 집을 계약할 때부터 전세보증금 반환보증에 가입하려 했으나, 제 의지와 상관없이 집이 외국인에게 매매되어 현재 매우 불안합니다. 전입신고, 확정일자, 잔금 지불과 동시에 근저당은 말소해 제 앞에 문제 될 건 없는 상황이며 전세가는 매매가의 약 70%입니다.
만약 집주인이 외국인이었다면 애초에 계약을 하지 않았을 겁니다. 전세계약이 만료되면 집을 구입해 이사할 계획입니다. 하지만 집주인이 외국인이라 이 집에 새로 들어오려는 이도 전세계약을 꺼릴까 걱정됩니다. 최악의 경우 경매에 넘어가면 어떻게 해야 하나 불안하기도 합니다. 이런 경우 어떻게 해야 하나요?
사연 제공. 정X은님
A. 집주인이 외국인이라도 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다.
최신 소식을 전합니다. 최근 HUG의 전세보증금 반환보증이 개선되어 집주인이 외국인인 경우에도 가입이 가능해졌습니다.
1. 집주인이 외국인인 경우(내국인 집주인과 달리) 집주인에게 직접 ‘채권양도계약서’라는 서류에 서명을 받아야 합니다.
2. 현재 HUG 홈페이지의 ‘보증 신청 가능 여부 확인’ 카테고리엔 “임대인이 외국인, 외국 국적 동포인 경우 보증 가입이 불가”라고 안내되어 있지만, 이는 아직 최신 개선 내용이 적용되지 않아 생긴 오류입니다.
3. 한편 HUG의 전세보증금 반환보증은 임대차(전세)계약 기간의 절반이 지나면 가입할 수 없기 때문에, 임대차계약 기간 1년이 막 지난 사연자님은 (개선된 내용에도 불구하고) 가입이 불가할 것으로 생각됩니다. 보통 임대차 계약 기간을 2년으로 하기 때문입니다.
4. 하지만 다행히 전세가가 매매가의 약 70%고, 선순위 근저당권 등이 없다 하니 해당 주택이 경매에 넘어간다고 해도 사연자님이 전세보증금을 잃을 가능성은 크지 않을 듯합니다. 그러니 너무 걱정할 필요 없습니다.
토지공개념
토지이용의 공익성과 사회성을 강조한 개념입니다. 쉽게 말해 땅의 개인 소유권은 인정하지만 이용과 수익, 처분권을 국가가 관리하는 것으로 사유재산인 토지에 공공의 목적을 위해 국가가 어느 정도 개입하겠다는 걸 뜻합니다. 현 국토교통부 장관도 토지 사용이나 보유는 공공개념이 필요하다고 밝힌 바 있습니다.
토지거래허가구역
토지 거래에 앞서 이용 계획에 대한 허가를 받도록 하는 제도입니다. 지난해에 서울 잠실·삼성·청담·대치동 일대를 토지거래허가구역으로 지정, 이곳에서 아파트를 사려면 허가를 받아야 하죠. ‘토지’거래허가구역인데 왜 주택에 법을 적용하느냐고요? 땅 위에 지은 건물은 ‘대지지분’을 갖고 있어서입니다.
눈사람
"제가 만든 눈사람 보며 기분 좋은 하루를 시작했으면 좋겠어요. 이곳은 전남 강진입니다."
사진 제공. @good._.tasty
일상에서 발견한 주거의 멋진 순간을 @booding.co를 태그해 인스타그램에 올려주세요. 혼자 간직하기 아까운 사진과 영상을 부딩 구독자들과 공유합니다.