땜질식 처방 싫어요

[1] 실거주 의무 시행 시점을 3년 미뤘지만

[2] 최대 4년(2+2년)인 임대기간은

[3] 고려하지 않았다는 지적이 나옵니다.

땜질식 처방 싫어요

실거주 의무 적용을 3년간 미루는 법안이 국회를 통과했지만 총선을 의식한 땜질식 처방이라는 주장이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘실거주 의무 3년 유예: 땜질식 처방 싫어요’에 대해 다룹니다.

실거주 의무란

2021년 2월 이후 분양가상한제¹⁾ 아파트를 분양받으면 입주 시점에 들어가 2~5년간 의무적으로 살게 한 제도입니다. ▷살지도 않을 아파트를 분양받은 후 ▷임차인에게 전세금을 받아 잔금(아파트값)을 치르고 ▷아파트는 되팔아 시세차익을 얻는 걸 막겠다는 취지입니다. 단, 여야는 최근 이 제도의 시행 시점을 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 미루는 법안을 통과시켰습니다.

check! 이로써 당장 입주를 준비해야 한 일부 분양자는 한숨 돌리게 됐습니다. 즉 아파트 잔금을 임차인의 전세금으로 메울 수 있게 된 겁니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2024년 3월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

곧 총선이니까?

사실 야당은 실거주 의무제를 폐지하려는 정부·여당의 계획을 1년 이상 반대해왔습니다. 갭투자를 부추긴다는 이유에서였습니다. 그러다 최근 ‘실거주 의무 3년 유예’로 입장을 바꿨는데, ① 고금리로 청약시장이 침체하고 ② 청약을 신청한 영끌족의 자금 마련에 빨간불이 켜진 데다 ③ 총선을 앞두고 법안을 서둘러 처리해야 한다는 목소리를 의식한 영향이라는 평이 나옵니다.

check! 올 2월 말 기준 실거주 의무 적용 대상은 77개 단지, 4만9766가구입니다. 그중 이미 입주를 시작한 곳은 11개 단지, 6544가구입니다. 단, 이 제도는 이미 입주한 단지에도 소급 적용하는 만큼, 실거주 후 전세를 주고 훗날 다시 거주하는 ‘비연속 거주’도 가능합니다.

땜질식 처방 싫어요!

그런가 하면 실거주 의무 3년 유예가 근본적 해결책은 아니라는 주장도 나옵니다. 국회가 선거를 앞두고 땜질식 처방을 했다는 겁니다. 다음과 같은 주장이 대표적입니다.

▶현행 전세 계약은 계약갱신청구권¹⁾을 통해 최대 4년(2+2년)까지 연장할 수 있는데, 임대인의 실거주 의무가 발생하는 시점은 이보다 앞선 계약 후 3년. 이에 따른 또 다른 갈등이 임대인과 임차인 간에 불거질 수 있음!

▶일단 풀어준 규제를 3년 뒤 다시 살리는 건 쉽지 않기에 결국 실거주 의무는 흐지부지되는 수순을 밟을 수 있음!

반면 전세 물량이 늘면 최근 가파른 전셋값 상승세가 누그러질 거란 긍정적 평가도 나옵니다.

check! 실거주 의무 3년 유예를 미봉책으로 보는 이들은 현행 계약갱신청구권에 맞춰 유예기간을 4년으로 하든가, 집을 팔기 전에만 실거주 의무를 충족하면 되도록 하는 게 바람직하다고 주장합니다.

¹⁾ 계약갱신청구권: 전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 임차인이 임대인에게 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 제도입니다. 보증금 인상률을 5%로 제한하는 전월세상한제와 함께 과거 전셋값 상승기에 임차인에게 ‘안전판’ 역할을 했다는 평가를 받습니다.

10명 중 9명 “주거 불평등 심각”

수도권에 거주하는 1000가구 중 87.2%는 우리나라의 주거 불평등이 심각한 수준이라고 인식한다는 보고서가 나왔습니다(출처: LH토지주택연구원). 가장 큰 원인으론 ”집값 상승으로 돈 많은 이만 주택 구매가 가능해서”(30.3%)를 꼽았습니다. “주택 소유자만 자산이 증가해서”(20.8%), “강남 3구 등 특정 지역 주택 가격 상승이 다른 지역보다 높아서”(19.3%)가 그 뒤를 이었습니다.

전세가율 80% 넘는 빌라 거래 급감

작년 4분기 서울 빌라(연립·다세대주택) 임대차계약 중 전세가율¹⁾이 80%를 넘은 거래 비중이 28%를 기록했습니다(출처: 다방). 2022년 1분기 70%에서 52%p 하락했습니다. 전세 사기 여파로 전세가율이 80%를 넘어 깡통전세²⁾ 위험이 있는 전셋집 거래가 줄었기 때문이란 평입니다.

¹⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 통상 전세가율이 80%를 넘기면 깡통전세로 분류합니다. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.

²⁾ 깡통전세: 전세보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월해 임대인이 집을 팔아도 임차인이 전세보증금을 떼일 우려가 있는 경우를 말합니다.

주담대 금리 3%대로 하락

올 2월 은행권 주택담보대출¹⁾ 평균 금리가 전달 대비 0.17%p 떨어진 3.99%를 기록했습니다(출처: 한국은행). 3개월째 하락세로 3%대 금리는 2022년 5월(3.9%) 이후 1년 8개월 만에 처음입니다. 주택담보대출 금리가 하락한 건 국내외 기준금리 인하에 대한 기대로 시장금리가 낮아진 덕입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

서울 거래량 2500건대로 반등

올 1월 서울 아파트 매매거래량이 2500건(3월 2일 기준)을 넘겼습니다(출처: 서울부동산정보광장). 작년 △11월 1843건 △12월 1827건 등 낮은 수치를 기록하던 거래량이 반등한 겁니다. 아직 신고일이 남은 점을 고려하면 3000건에 달할 가능성도 있다는 분석입니다.

기본형 건축비 3.1% 상승

물가 상승 등의 여파로 3월부터 분양가상한제 주택에 적용하는 기본형 건축비¹⁾가 3.1% 오릅니다(출처: 국토교통부). 2021년 9월(3.42%) 이후 가장 높은 인상률입니다. 기본형 건축비가 오르면 분양가상한제 단지는 물론 주변 아파트의 분양가 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.

¹⁾ 기본형 건축비: 아파트를 지을 때 드는 비용 중 택지비(땅값) 등을 뺀 순수한 건축비를 말합니다. 국토교통부가 6개월마다 물가변동률을 반영해 고시하며, 분양가상한제 단지의 분양가를 책정하는 기준이 되기도 합니다. 이게 오르면 당연히 분양가도 오릅니다.