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더 똘똘한 놈은 없나요?


[1] 올해 공시가격은 평균 17.22% 오릅니다.

[2] 단, 1주택자는 세금을 깎아줍니다.

[3] 똘똘한 한 채의 인기가 이어질 수 있습니다.



더 똘똘한 놈은 없나요?

정부가 2022년 공동주택 공시가격(안)을 발표했습니다. 지난해 대비 17.22% 오릅니다. 단, 집을 한 채만 가진 이들은 한숨 돌릴 수 있게 됐습니다. 정부가 세부담을 덜어주기로 해서입니다. 이에 올해도 ‘똘똘한 한 채’의 인기가 지속될 거란 전망이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘공시가격(안) 발표: 더 똘똘한 놈은 없나요?’에 대해 다룹니다.

공시가격이 뭐였더라?

‘정부에서 정한 집값’이라고 이해하면 쉽습니다. 정부는 매년 다양한 정보를 기반으로 공시가격을 조사·산정해 사람들에게 알립니다. 정부가 이걸 하는 이유요? 각종 세금을 매기는 기준이 되기 때문입니다. 이를 토대로 정부는 보유세*를 부과합니다. 건강보험료 등 60여 개 항목의 지표로도 쓰고요. 실거래가를 기준으로 세금을 매기면 편할 텐데 왜 귀찮게 이걸 하느냐면, 실거래가는 수시로 바뀌어 세금 같은 공적 업무의 기준이 될 수 없기 때문입니다. 공시가격(안)은 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인 가능합니다. 정부는 4월 12일까지 주택 소유자와 지자체 의견을 들은 뒤 4월 29일 공시가격을 확정 발표합니다.

*집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세(이하 종부세)’로 나눌 수 있습니다. 재산세는 모든 집주인이, 종부세는 주택을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다.


지난해 19.05%↑, 올해 17.22%↑

올해 전국 공동주택(아파트, 다세대·연립주택) 공시가격(안)은 작년 대비 17.22% 오릅니다. 작년 상승률(19.05%)보단 낮지만 역대 세 번째로 높은 수준입니다. 공시가격 상승률이 급등한 이유는 1) 지난해에도 크게 오른 집값과 2) 공시가격 현실화*가 맞물려서입니다. 단, 정부는 1가구 1주택**에 한해 집값과 상관없이 보유세 부담을 2020년 수준으로 덜어주기로 했습니다. 실수요자의 세부담을 줄이는 한시적 조치입니다. 반면 다주택자에게는 세금을 왕창 매깁니다. 집을 팔게 하기 위해섭니다.

*시세 대비 공시가격의 비율을 말합니다. 예를 들어 시세 1억 원짜리 집의 공시가격이 7000만 원이면 현실화율은 70%. 2020년에 정부는 시세 대비 평균 60%에 머물러 있는 공시가격을 90% 수준까지 단계적으로 끌어올리겠다고 밝혔습니다. 이유는 세금을 공정하게 걷기 위해서입니다. 올해 기준 공시가격 현실화율은 71.5%를 기록해 지난해 70.2%보다 1.3%p 높아졌습니다. 이는 공시가격 현실화 계획 목표와 유사한 수준.

**주민등록표에 기재된 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구가 1개의 주택을 가지고 있는 걸 말합니다.


공시가격 현실화, 조금 늦출 수 있어요!

그런가 하면 국토교통부는 최근 공시가격 급등 원인 중 하나로 꼽히는 공시가격 현실화 속도를 늦출 수 있다는 폭탄 발언을 했습니다. 윤석열 대통령 당선인의 공약과 템포를 맞추기 위해섭니다. 윤 당선인이 보유세를 줄이겠다는 공약을 냈기 때문입니다. 즉 공시가격 현실화가 공시가격을 올리고, 공시가격을 기준으로 과세해 세부담 증가의 주범이라는 비판에서 벗어나기 위한 국토교통부의 조치인 셈입니다. 단, 이 일로 국토교통부는 비난을 자초할 수도 있습니다. 공시가격 현실화가 조세 형평성을 끌어올린다는, 그들 스스로 내세운 명분을 저버리는 일이라 그렇습니다.

더 똘똘한 놈은 없나요?

한편 올해도 똘똘한 한 채* 선호 현상이 이어질 거란 전망이 나옵니다. 비싸도 집이 한 채라면 세금을 깎아주지만, 중저가라도 여러 채 있으면 오른 공시가격대로 세부담을 떠안아야 하기 때문입니다. 그건 그렇고 똘똘한 한 채 선호 현상의 기원을 아세요? 10여 년 전, 노무현 정부 때 처음 나타났습니다. 당시에도 부동산 규제가 심해 ‘돈이 될 만한’ 지역의 집 한 채로 수요가 쏠린 것이 시작. 강남불패론**이란 말도 그때 처음 나왔습니다.

*다주택자가 정부의 규제를 피해 다른 주택은 팔고 유일하게 남겨둔 단 한 채의 아파트를 말합니다. 투자 가치가 높은 고가 아파트인 경우가 대부분입니다.

**어떤 규제를 펼쳐도 수요가 많은 강남 지역 집값은 절대 떨어지지 않을 거라는 인식을 말합니다.


공시가격 인상이 나와 무슨 상관?

공시가격 인상과 공시가격 현실화 등은 생각보다 많은 이에게 영향을 미칩니다. 땅이나 주택을 가진 이들의 세금이 늘고, 그 부담을 세입자에게 전가해 궁극적으론 모든 국민이 영향을 받을 수밖에 없다는 얘깁니다. 전문가들은 올해 공시가격 인상에 따른 세부담 전가는 하반기 임대차 3법*을 시행한 지 2년이 되는 8월 무렵 계약이 만료되는 세입자가 쏟아져 나올 때 나타날 거라고 진단합니다.

*세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 세입자의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 이 법을 만들어 2020년 7월 31일부터 시행했습니다.


6월 전 규제 완화!

차기 정부가 6월 전에 재건축 안전진단* 규제를 완화할 것으로 보입니다. 그간 재건축사업을 어렵게 한 안전진단 평가 항목 중 ‘구조안전성’ 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추는 안이 유력합니다. 단, 윤 당선인 공약인 ‘30년 안전진단 폐지’는 폐지될 거라는 의견이 지배적입니다. 그걸 없애는 순간 재건축 아파트값이 폭등할 거라는 우려 때문입니다.

*지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 30년이 넘은 아파트는 재건축이 가능하지만 구조안전성(50%)과 건축마감 및 설비노후도(25%), 주거환경(15%), 비용편익(10%) 등 안전진단 점수를 합쳐(100점 만점) 55점 이하를 받아야 합니다. 현 정부는 재건축아파트가 시장을 자극하자 구조안전성 점수 비중을 20%에서 50%로 높였습니다.

새 정부 출범 전까진 시장 강보합!

새 정부 출범 전까진 부동산시장이 강보합* 상태를 유지할 거라는 전문가들의 주장이 나왔습니다. 부동산 규제완화를 내건 윤 당선인의 허니문 효과**가 나타날 거라는 얘깁니다. 단, 변수도 있습니다. 금리인상입니다. 과거에도 주택담보대출 금리가 6%를 넘으면 아무리 규제를 풀어도 매수세가 늘지 않았다는 의견입니다. 참고로 최근 주요 은행의 주택담보대출 금리는 빠르게 올라 9년 만에 처음으로 연 4% 선을 넘어섰습니다.

*시세가 조금 올랐거나 당장은 움직이지 않더라도 강한 매수세가 뒷받침되어 상승 쪽으로 움직일 가능성이 높은 걸 말합니다. 가격 변화는 없지만 내가 보유한 3억 원짜리 주택에 매수 문의가 자주 들어오는 경우라고 할 수 있겠죠.

**새로운 정부가 출범하면 일시적으로 정치·사회·경제 전반의 불확실성이 해소돼 부동산·주식시장 등이 일시적으로 상승세를 보이는 현상을 말합니다.

80%까지 풀었는데 금리가 오르면요?

차기 정부는 대출 규제완화를 내세우지만 한편으로 은행 부실 리스크 우려가 나옵니다. 윤 당선인 공약은 생애 첫 주택 구입자의 LTV*를 80%까지 완화하는 것이지만, 훗날 금리가 오르고 집값이 떨어지면 누가 그 구멍을 메우느냐는 겁니다. 하여 대출에서도 빈익빈 부익부 현상이 나타날 수 있다는 지적이 나옵니다. 리스크 회피를 위해 고신용자의 대출한도는 높이고 저신용자의 대출한도는 낮추는 방향으로 대출 전략을 가져갈 수 있다는 전망입니다. LTV 완화 혜택이 모두에게 돌아가긴 힘들 거란 얘깁니다.

*‘Loan to Value Ratio’의 약자로, 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%만 대출을 받을 수 있습니다.


3기 신도시 토지보상 개편하라!

3기 신도시*와 정부 주도 공공택지** 개발사업 지역 주민들이 대통령직 인수위원회 앞에 모여 토지보상제도*** 전면 개편 등을 요구했습니다. 지난 몇 년간 부동산정책 실패로 인근 시세는 폭등했는데, 공공개발이라는 명분 아래 원주민들 땅은 시세의 10분의 1에 불과한 헐값으로 강제수용될 위기에 처했다는 것이 핵심. 이들은 토지강제수용제도 철폐, LH 해체 등을 요구했습니다.

*인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.

**정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다. 위례신도시나 미사지구 등이 이에 포함됩니다.

***국가가 나랏일을 하기 위해 땅에 대한 국민의 재산권을 강제로 가져가며 보상하는 돈을 말합니다. 내 땅이 신도시 개발 같은 공익사업시행지구에 포함되면 보상금을 받고 내줘야 하죠. 토지수용을 거부할 순 없느냐고요? 소용없습니다. 법이 토지 강제수용을 규정한 이상 개인이 땅을 내주지 않을 방법은 없기 때문입니다. ‘최대 다수의 최대 이익’과 개인의 권리는 자주 충돌하지만 승자는 늘 공공입니다.


보험사 금리 이미 6%

올해 기준금리* 인상 이후 보험사들의 주택담보대출 금리도 같이 오르는 모습을 보이고 있습니다. 보험사들의 이달 평균 금리는 3.72~5.66% 수준을 기록했는데, 이는 2월 대비 상단이 0.11%p 오른 수치입니다. 고부담 대출 상품의 경우, 최고 금리가 6%를 넘긴 상품도 있습니다. 참고로 보험사 주택담보대출은 시중은행보다 취급액은 적지만 DSR** 기준이 은행보다 10%p 높아 경우에 따라 대출한도가 더 올라갈 수 있습니다.

*한국은행이 쓰는 이자율입니다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 3월 24일 현재 기준금리는 1.25%입니다.

**‘총부채원리금상환비율’을 이르는 것으로 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 2022년 1월부터 모든 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 받습니다. 즉 빚을 갚는 데 연 소득의 40% 이상을 쓸 수 없게 되는 겁니다.



루카 과다니노 감독의 17세기 이탈리아 저택

© Mikael Olsson




#2 ‘드림하우스’가 있나요? ‘언젠가 꼭 살고 싶은 집’에 대해 이야기하다 보면 자주 언급되는 곳이 있다. 영화 <콜 미 바이 유어 네임>에 나오는 엘리오 가족의 별장. 6000여 평에 달하는 공원으로 둘러싸인 아름다운 17세기 별장(Villa Albergoni)은 영화의 완벽한 배경이 되어준다.

루카 과다니노 감독은 <뉴욕타임스>의 인터뷰에서 “이 집을 보자마자 곧장 그 아름다움에 빠졌고, (너무 아름다워서) 다소 슬프기까지 했다”라고 말했다. 그는 이 집을 구입하는 것까지 고려했다고 한다. 참고로 이탈리아 북부 롬바르디아주 크레모나에 있는 이 집은 2018년 170만 유로(약 23억 원)에 매물로 나오기도 했다.

한편, 엘리오 가족의 별장 이미지를 검색하다 알게 된 루카 과다니노의 집은 영화 속 장면과 비슷한 분위기를 풍긴다. 마찬가지로 17세기에 지은 이탈리아 저택을 직접 리모델링했는데, 40년간 비어 있던 공간을 6개월간 고쳤단다. 낡고 더러운 부분을 걷어내고 섬세하게 고친 그 집을 보며 눈이 탁 트이는 기분이었다. 잘 지은 오래된 집과 집주인의 시선이 어우러진 고유한 아름다움이 존재했다.


나는 이런 집에 한번 살아보고 싶다는 생각을 자주 한다. 미의식이 뛰어난 누군가가 자신만의 기준으로, 자신이 살기 위해 지은 집. 다른 이의 공간을 만들어주는 일을 업으로 하지만, 마음 한편에선 이런 생각을 하며 지낸다.



필로티 르코르뷔지에가 제창한 근대건축 방법 중 하나. 1층엔 기둥만 세워 뻥 뚫린 구조고, 2층부터 방을 짓는 방식을 말합니다. 가장 유명한 실례는 르코르뷔지에가 프랑스 파리 인근에 지은 빌라 사부아(Villa Savoye)입니다.

리모델링 건물 뼈대를 남기고 수직·수평으로 증축하거나 주차장 등 주거 환경을 개선하는 건축 방식입니다. 준공 후 15년이 지나면 사업을 할 수 있고 절차도 까다롭지 않은 편입니다. 주로 기존 용적률이 높은 단지가 이를 선호합니다. 재건축과 다르게 일반분양을 늘리는 데 한계가 있기 때문입니다.



내 힐링 스폿

세월이 흘러도 변하지 않았으면 하는 곳, 할머니 댁.

사진 제공. @filmc_u





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