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대세 하락일까, 일시 조정일까?


[1] 집값 전망이 엇갈립니다.

[2] 시장이 하락장이냐, 조정장이냐는 겁니다.

[3] 집값이 혼조세를 띌 거란 의견도 나옵니다.


대세 하락일까, 일시 조정일까?

시장에 대한 전망이 엇갈립니다. 한쪽에선 집값 하락기에 접어들었다 하고, 다른 한쪽에선 조정기라고 말합니다. 집값이 떨어지는 건 매한가지인데 왜 이렇게 전망은 분분할까요? 오늘 부딩은 ‘집값 전망 분분: 대세 하락일까, 일시 조정일까?’에 대해 다룹니다.


지금 시장은?

전국적으로 집값은 완연한 하락세를 보이고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 8월 1일 기준 수도권 아파트값은 전주 대비 0.09% 떨어졌습니다. 2019년 4월 이후 가장 큰 낙폭입니다. 서울 아파트값도 전주 대비 0.07% 하락했습니다. 이번엔 그간 유일하게 상승세를 보인 서초구마저 보합(0%)으로 전환했습니다. 매수자가 사라진 상황에서 추가 금리인상까지 예상되는 탓이라는 평입니다.


전문가들 의견은 분분!

다만 한 가지 이상한 점이 있습니다. 전문가들의 집값 전망입니다. 시장은 하락세를 맞이했지만 이것이 ‘대세 하락’인지, ‘일시 조정’인지 의견이 갈립니다. 대세 하락을 주장하는 쪽은 ‘주택 수요 부족’ 등을 원인으로 들며 앞으로 집값이 지속해 떨어질 거라 하고, 일시 조정을 주장하는 쪽은 ‘러시아·우크라이나 전쟁’ 등 외부 요인에 따른 하락으로 오래가지 않을 거란 판단입니다.

대세 하락일까, 일시 조정일까?

사실 이 질문엔 오류가 있습니다. 집값이 얼마나 오랜 기간, 얼마나 떨어져야 대세 하락이라고 정의할 수 있는지 기준이 없어섭니다. 하지만 과거 시장에선 ‘추세적’ 가격 하락이 수년간 이어지면 대세 하락이라고 했습니다. 반면 일시 조정이란 집값이 쭉 상승하다가 너무 올랐다 싶은 시점에 어느 정도 하락하는 걸 말합니다. 다만 대다수 전문가는 2021년 3분기를 시장 변곡점으로 판단합니다. 즉 이때부터 무언가 ‘변화’가 생긴 겁니다.

  • check! 2020년부터 급등한 집값 상승률은 2021년 3분기 들어 전국적으로 쪼그라들었습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트값 주간 상승폭은 11월 1일(0.15%) → 11월 8일(0.14%) → 11월 15일(0.13%) → 11월 22일(0.11%) 등으로 6주 연속 둔화했습니다.

그냥 오르락내리락할 수도

한편 일부 전문가들은 집값이 앞으로 혼조세(집값이 오르락내리락함)를 보일 것으로 전망하기도 합니다. 집값의 향방이 정부 정책의 영향을 받을 거란 얘깁니다. 시장의 사이클을 따지면 ‘이제는’ 집값이 떨어질 시기가 왔다고 할 수 있지만, 정부의 다주택자 규제완화¹⁾ 등으로 매물이 나오지 않고 있다는 겁니다. 즉 집값을 낮춰 내놓는 이가 적으니 사려는 이도 없는 이상한 현상이 이어지고 있다는 분석입니다.

  • check! 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트값은 2014년(1.99%)부터 2021년(8.02%)까지 8년 연속 올랐습니다.

¹⁾ 비싼 집이 있거나 집이 여러 채인 이들에게 걷는 종부세의 세율을 낮추는 등 다주택자에 대한 정부의 최근 규제완화 조치를 말합니다.

2년 전 가격으로 드려요!

집값 전망은 갈리지만 지금 이 시간에도 아파트값 하락세는 점차 영역을 넓혀가고 있습니다. 서울을 포함한 수도권 일부 지역 아파트값이 수억 원씩 빠져 벌써 2년 전 가격으로 돌아갔다는 소식도 들리고요. 실거래가 신고 기한은 이달 말까지 보름 넘게 남았지만, 8월 5일 기준 서울 아파트 매매 신고는 433건으로 1년 전(4679건)과 비교하면 10분의 1로 줄어들었습니다.

  • check! 최근의 매수 심리 등을 고려하면 7월 서울 아파트 매매거래량은 역대 최저치를 기록할 가능성이 높다는 판단입니다.


화곡동 깡통전세 304건!

집값이 떨어져 전세가와 비슷해지거나, 전세가가 오히려 비싼 깡통전세¹⁾가 늘고 있습니다. 서울은 올 상반기 강서구 신축 빌라(다세대·연립주택) 전세 거래 694건 중 370건(53.3%)이 전세가율²⁾ 90% 이상의 깡통전세였다고. 특히 화곡동은 강서구 깡통전세의 82.2%(304건)를 차지했습니다. 화곡동은 김포공항이 가까운 탓에 고도제한구역으로 묶인 곳이 많아 전체 주택 중 빌라의 비율이 높은 편입니다.

¹⁾ 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

²⁾ 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.


관리비 10년 만에 최대 상승

올해 아파트관리비가 2012년 이후 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 한 부동산 기업이 최근 공동주택관리정보시스템(K-apt)의 전국 아파트관리비를 분석한 결과, 상반기 1㎡(약 0.3평)당 평균 아파트관리비는 2496원으로 작년 상반기에 비해 4.52% 올랐습니다. 이처럼 관리비가 급등한 건 청소비와 경비비 등 인건비가 대부분인 공용관리비가 크게 올랐기 때문입니다.


주택연금 가입 36% 증가

주택연금¹⁾ 가입자가 빠르게 늘고 있습니다. 올 상반기 주택연금 신규 가입은 6900건으로 지난해 같은 기간보다 36% 이상 늘었습니다. 이유요? 집값이 더 떨어지기 전에 ‘연금 막차’를 타려는 이들이 몰려섭니다. 주택연금은 가입 시점의 집값이 향후 수십 년간의 연금을 결정하는 구조입니다. 즉 최근 집값이 하락기에 접어든 만큼 서둘러 주택연금에 가입하는 게 유리하다는 인식입니다.

¹⁾ 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 공시가격 9억 원(시세 약 12억 원) 이하 집을 가진 부부 중 한 사람이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 전국 평균으로 보면 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받고 있습니다.


이달 5만3100가구 분양

이달 전국에서 분양 예정인 물량이 총 5만3100가구인 걸로 조사됐습니다. 올 들어 가장 많은 수치를 기록할 전망. 이처럼 갑자기 분양이 몰린 이유는 올 상반기 대선 등으로 분양을 연기한 단지와 추석 연휴 전 밀어내기 물량 등이 포함되어섭니다. 다만 전문가들은 시장 하락기인 것을 고려해 옥석을 가릴 필요가 있다고 했습니다. 참고로 이달에도 서울 분양 단지는 없습니다.

하락 아니고 조정?

한 신문사가 부동산 전문가 6인에게 언제까지 집값 하락세가 이어질 것 같으냐고 물으니 대부분 최소 올 연말까진 지금의 흐름이 계속될 것 같다고 답했습니다. 물가상승, 금리인상이 더 이어질 가능성이 커 부동산 심리도 위축될 거라는 평이었습니다. 다만 현재 부동산시장이 본격 하락기에 들어섰다기보단 조정기¹⁾에 진입한 것으로 보는 의견이 많았습니다.

¹⁾ 오르던 가격이 일시적으로 떨어지는 시기를 말합니다. 즉 앞으로 가격이 추가 상승할 것을 전제로 한 말입니다.





주전세 집주인이 전세 거주를 조건으로 집을 파는 ‘주인 전세’를 말합니다. 지난 몇 년간 이런 거래가 늘어난 이유는 매도인은 세금 부담을 덜면서 번거롭게 이사할 필요가 없고, 매수인은 집값에서 전세보증금을 제외한 금액만 매도인에게 주면 되기에 자금 부담이 적어서입니다.




연세 1년 치 월 임대료를 한꺼번에 선불로 내는 제주도의 임대차계약 형태를 말합니다. 제주도에선 1월 중순(설이 지난 후)을 ‘신구간(新舊間)’이라고 부르는데, 주로 이때 1년 치 부동산 거래가 활발하게 이뤄집니다.



추사고택에서

추사가 어린시절 뛰어놀던 모습이 보이세요?

사진 제공. @yeoyu_roi




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