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닭이 먼저, 달걀이 먼저?





닭이 먼저, 달걀이 먼저?

부동산 관련 대출 규제가 심해지며 새로운 논쟁이 시작되고 있습니다. 정녕 금융 당국의 주장대로 대출이 늘어 집값이 올랐느냐는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘대출 규제 뒷이야기: 닭이 먼저, 달걀이 먼저?’에 대해 다룹니다.


대출이 막힌 이유

최근 시중은행 일부가 부동산 관련 신규 대출을 전부 막거나 일부 막았습니다. 금융 당국*이 올해 가계부채** 연간 증가율을 6%로 맞추라고 해서입니다. 대출이 늘어 집값도 오르고 전세금도 오른다는 금융 당국의 판단이 원인입니다. 즉 지금의 대출 중단 사태는 올해가 얼마 남지 않은 상황에서 시중은행들이 이 목표치를 맞추기 위해 취한 조치 때문으로 이해하면 쉽습니다.

*금융감독원 또는 금융위원회 등의 기관을 말합니다. **가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.




대출이 더 막힐 거 같은 이유

앞으로 부동산 관련 대출 규제는 더 심해질 것으로 보입니다. 대출 규제의 총자루를 쥔 금융위원장 등 금융시장을 움직이는 주요 인사들이 최근 더 자주 만나며 전의를 다지고 있어서입니다. 이들은 집값 거품을 시원하게 걷어내기 위해 곧 투트랙 전략을 쓸 것으로 알려졌습니다. 그것은 ‘추가 금리인상’‘더 강한 대출 조이기’입니다.


닭이 먼저, 달걀이 먼저?

다만 문제가 있습니다. 현재 금융 당국과 시중은행의 생각이 너무 다르다는 겁니다. 금융 당국은 대출이 늘어 집값이 올랐다고 보지만, 시중은행은 집값이 올라 대출이 늘었다고 여깁니다. 시중은행이 내세우는 주장의 핵심은 이겁니다. 지난해와 비교하면 올해도 집값과 전셋값이 뛰어 주택·전세 거래량이 작년 같기만 해도 부동산 대출은 당연히 늘 수밖에 없다는 것.


10% 올랐는데 6% 규제라고?

시중은행의 이런 주장은 통계로도 나왔습니다. 5대 시중은행에서 올해 증가한 가계부채의 약 70%는 집값이 오르며 자연스레 늘어나는 주택담보대출이었고, 약 52%는 ‘실수요’ 성격이 분명한 전세대출이라는 내용입니다. 더군다나 올해 벌써 집값과 전셋값이 10%가량 뛰어 특별히 부동산 거래가 늘지 않아도 가계부채는 10% 안팎으로 늘 수밖에 없는 상황인데, 가계부채 증가율을 6%로 조이는 건 무리한 요구라는 겁니다.

왜 불편은 우리의 몫!?

여하튼 금융 당국의 ‘가계부채 관리’가 시작되며 치솟은 전셋값을 마련하기 위해 대출이 필요한 이들이 불편을 겪는다는 주장도 나옵니다. 현재 전세대출은 거의 무주택자만 받을 수 있는데, 은행이 전세대출까지 조일 수밖에 없도록 금융 당국이 가계부채를 관리하는 건 현실을 무시한 탁상 행정이라는 겁니다. 결국 실수요자는 전세를 포기하고 반전세나 월세를 택할 수밖에 없게 하는 규제라는 얘깁니다.


어떻게 조율할까?

이런 가운데 최근 은행 대출 창구엔 당장 돈은 필요 없지만 만약에 대비해 ‘일단 받고 보자’는 생각을 가진 이들도 등장했습니다. 한 번도 거래한 적 없는 외국계 은행을 찾는 이도 늘었고요. 금융 당국도 이런 상황을 모르는 건 아니라, 실수요자의 불편을 줄이는 방향으로 정책을 펼 거라며 목소리를 냅니다. 실수요자의 불편을 금융 당국이 어떻게 조율해갈지가 관심사입니다. 





월세 20만 원 매달 지원

정부는 내년 1년간 저소득 청년에게 최대 월세 20만 원을 매달 지원합니다. 지원 대상요? 가구소득 기준 중위 100%, 본인 소득 기준 중위 60% 이하인 15만2000명입니다. 한편 청년을 대상으로 하는 월세 대출도 늘립니다. 대출이 가능한 소득 기준을 연 2000만 원에서 5000만 원으로 높여 지원 대상을 늘리는 겁니다. 이렇게 하는 건 청년세대 부의 양극화를 완화해 공정하게 출발선 상에 설 수 있게 하기 위함입니다.


9월 15일부터 모집!

강동구와 동작구, 서초구 등 서울 17개 자치구에서 9월 15일부터 장기전세주택* 1900가구에 대한 입주자를 모집합니다. 참고로 장기전세주택은 현재 서울시에 살고 있는 무주택 가구 구성원으로 가구당 일정 소득과 보유하고 있는 자동차 가격 등 다소 까다로운 기준을 충족해야 합니다. 콕 집어 말하면 현금은 많고, 소득은 적을수록 유리합니다. 자세한 내용은 여기.

*주변 시세의 80% 이하 전세보증금으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 공공임대주택입니다. 전용면적 84㎡(약 33평) 아파트를 4억 원대 초반에 공급할 거라고.


‘오른다’ 하면 더 오른다니까!

어떤 아파트가 신고가에 팔렸다는 보도가 늘수록 집값이 더 오를 것으로 여기는 이도 늘어나 부동산시장을 한층 불안하게 한다는 연구 결과가 국무총리 산하 국토연구원에서 나왔습니다. 즉, 집값이 더 오를 거라는 보도 증가가 시장을 불안정하게 한다는 겁니다. 다만 이런 주장에 대해 국책 기관이 집값 폭등을 정책 실패가 아닌 언론 탓으로 돌리는 게 아니냐는 지적도 나왔습니다.


비어 있는 공공임대아파트

최근 4년간 공공임대아파트가 50만 가구나 늘었는데 입주하지 않아 비어 있는 공공임대아파트도 함께 늘었습니다. 일례로 지난해에 공급한 공공임대아파트 7만2349가구 중 16.6%인 1만2029가구는 여전히 입주자를 못 찾고 있다고. 전문가들은 “공공임대아파트가 소수의 취약 계층을 위한 복지정책이라 전·월세시장 안정화 대책이 될 수 없다”고 코멘트했습니다.


8개월째 빌라가 더 팔림

서울에서 다세대·연립주택(빌라) 매매 건수가 아파트 매매 건수를 8개월째 넘어섰습니다. 8월 기준 서울에서 빌라 매매가 아파트 매매보다 상대적으로 많은 지역은 은평구(251건)와 강서구(245건)였습니다. 전문가들은 이를 서울 아파트의 공급난과 전세난이 계속 이어지며 비아파트 매수 심리가 강해지는 ‘풍선효과*’ 때문이라고 평했습니다.

*어느 한 곳을 규제로 누르니 다른 곳의 집값이 부풀어오르는 걸 의미합니다.


현금청산

재개발·재건축아파트에서 조합원 분양 신청을 하지 않는 경우, 조합원 자격에 미달되는 경우 등 새 아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 걸 말합니다. 내 집을 조합에 주고, 조합에서 집값에 해당하는 돈을 받아 나오는 걸 의미하죠.



지분쪼개기

분양 자격 하나를 인위적으로 나누어 입주권을 받을 수 있는 조합원 수를 늘리는 것을 말해요. 주로 재개발 예정 지역에서 낡은 단독·다가구주택을 다세대·연립주택(이른바 빌라) 등으로 전환하는 행위를 말하죠. 엄연한 불법입니다.  





후암동

후암동의 우묵한 밤하늘을 따라 걷는 우리들. 🦉 사진 제공. @iktogenic

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