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늘었지만 늘지 않았다?


[1] 매달 약 1만 가구씩 늘던 미분양이

[2] 2월엔 79가구 늘었습니다.

[3] 공급 연기의 착시현상이란 주장이 나옵니다.


늘었지만 늘지 않았다?

매달 약 1만 가구씩 늘던 미분양이 주춤합니다. 올 2월엔 79가구 늘어나는 데 그쳤습니다. 미분양 위기가 끝났느냐고요? 분양을 미뤄 생긴 착시현상이라는 얘기가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 착시현상: 늘었지만 늘지 않았다?’에 대해 다룹니다.


1만 가구 증가→79가구 증가

미분양¹⁾ 증가세가 확 꺾였습니다. 국토교통부는 2월 말 기준 전국 미분양이 7만5438가구라고 발표했습니다. 1월(7만5359가구)보다 0.1%(79가구) 늘어난 겁니다. 작년 말엔 매달 약 1만가구씩 미분양이 늘었습니다. 아파트를 사고파는 이도 늘었습니다. 2월 전국 아파트 매매거래량은 3만1337건으로 1월 대비 75.6% 증가했습니다. 경기가 바닥을 찍었다는 분석이 또 고개를 듭니다.

  • check! 서울 아파트 매매거래량도 점프했습니다. 2월 서울 아파트 매매거래량은 2286건을 기록했습니다. 1월(1161건)에 비해 96.9% 늘었고, 작년 같은 기간보단 62.8% 증가했습니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 미분양이 심한데 계속 분양을 하는 이유요? 주택공급은 토지 매입부터 분양, 착공(공사), 입주까지 최소 5년은 걸립니다. ‘시차’가 존재하는 겁니다. 즉 2023년 현재 미분양은 과거 건설사도 예상하지 못한 일일 수 있습니다.





늘었지만 늘지 않았다?

통계상 미분양 증가세는 잦아들었습니다. 하지만 이게 착시현상이라는 주장도 나옵니다. 미분양 물량이 너무 쌓여 건설사에서 분양을 미뤘다는 겁니다. 실제로 올 2월 누적 분양 실적은 전국에 약 1만900가구입니다. 작년 같은 기간(약 4만4200가구)보다 75% 줄었습니다. 미분양 물량 1위인 대구는 올 초 새 아파트 공급 승인을 중단하기까지 했고요. 집이 ‘팔릴 때’ 다시 분양하겠다는 겁니다.

  • check! 건설사에서 분양을 미루는 게 비단 미분양 우려 때문만은 아닙니다. 코로나19 이후 급등한 인건비와 자재값 때문에 일어난 조합과의 갈등도 한몫합니다.


통계만 믿을 순 없어요

미분양 증가세는 한풀 꺾였지만 ‘악성 재고’로 통하는 준공 후 미분양¹⁾은 계속 증가세입니다. 올 2월 8554가구로 1월(7546가구)보다 13.4%(1008가구) 늘었습니다. 실제론 준공 후 미분양 물량이 국토교통부 통계의 2배가 넘는다는 분석 결과도 나왔습니다. 전국 3500여 단지를 조사해보니 1월 기준 준공 후 미분양은 1만7523가구로 국토교통부 발표(7546가구)의 2.3배나 된다는 겁니다. 결국 통계만 믿고 집을 샀다가 피해를 볼 수도 있다는 얘깁니다.

  • check! 미분양 통계에 대한 논란이 불거지는 이유는 단순합니다. 정부가 건설사의 자발적 신고에 의존해 통계를 내기 때문입니다. 실제로 현행법상 서울 강남 3구와 용산구를 뺀 전국 비규제지역에서 건설사는 계약률을 공개해야 할 의무가 없습니다. 즉 건설사가 자발적으로 신고하지 않은 것까지 치면 미분양 물량은 훨씬 많을 거란 얘깁니다.

¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.


더 지켜보는 수밖에?!

최근 서울 일부 지역에서 아파트 호가가 오르고 있습니다. 미분양 증가세가 꺾였다는 소식도 들립니다. 이런 분위기가 건설사의 분양 연기에 따른 착시현상이라는 주장도 있습니다. 그야말로 혼란스러운 상황. 하지만 처음 겪는 일은 아닙니다. 시장의 큰 흐름이 바뀌기 시작하는 초입엔 늘 지역과 상품에 따른 온도차가 발생했다는 것. 하락장으로 바뀐 지 아직 6개월밖에 되지 않았으니 시장이 어떤 흐름을 보일지 좀 더 지켜보는 수밖에 없다는 주장이 나옵니다.


주담대 금리 3%대 복귀

3월 31일 기준 5대 시중은행의 고정형¹⁾ 주담대 금리는 3.66~5.85%로 집계됐습니다. 특히 KB국민은행, NH농협은행의 금리 하단은 각각 3.66%, 3.95%로 3%대까지 낮아졌습니다. 주담대 금리 하단이 3%대에 진입한 건 1년여 만입니다. 이처럼 금리가 낮아진 건 한국은행이 기준금리를 동결하고, 정부가 금리인상을 최소화하라며 은행을 압박하고 있기 때문입니다. 금리 하락세가 더 이어질지 관심이 모입니다.

¹⁾ 고정형(금리): 3년, 5년, 7년, 10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품입니다. 많은 은행이 ‘5년’을 주력으로 판매합니다. 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에선 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 게 일반적입니다.



서울 빌라 낙찰률9.6%

한 경매 기업에 따르면 지난 3월 서울 빌라(다세대·연립주택) 낙찰률¹⁾은 9.6%로 아주 낮습니다. 10건 중 평균 1건도 낙찰되지 않는 겁니다. 이유요? 임차인에게 보증금을 돌려주지 못해 경매로 넘어오는 깡통전세²⁾ 때문입니다. 어차피 보증금까지 인수해야 해서 낙찰이 안 되고, 계속 유찰이 이어진다는 것. 그럼에도 경매로 넘어오는 빌라는 계속 늘고 있습니다. 3월 서울 빌라 경매는 841건으로 2월(670건)보다 25.5% 늘었습니다.

¹⁾ 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율을 말합니다. 낙찰률이 60%라면 경매 10건 중 6건이 새 주인을 찾았다는 얘기입니다.

²⁾ 깡통전세: 통상 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.


특례보금자리론 4월 금리 동결

정부는 특례보금자리론¹⁾의 4월 금리를 동결(바꾸지 않음)한다고 밝혔습니다. 이에 4월 신청자도 일반형은 연 4.15%(10년)부터 4.45%(50년), 우대형은 연 4.05%(10년)부터 4.35%(50년) 금리로 대출받을 수 있습니다. 참고로 특례보금자리론 금리는 시장 상황에 따라 매달 바뀝니다. 단, 한번 적용하면 만기까지 쭉 고정금리.

¹⁾ 특례보금자리론: 2024년 1월 말까지 판매하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주며 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다. 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)와 앱을 통해 접수를 받습니다.


반지하에서 이사 시 5000만 원 빌려줍니다

정부가 반지하주택과 고시원, 여인숙, 컨테이너, 쪽방, 피시방 등에서 3개월 이상 거주한 이에게 최대 5000만 원까지 무이자로 최장 10년간 빌려주는 ‘비정상거처 이주지원 버팀목전세자금대출’ 접수를 4월 10일부터 받습니다. 단, 대출을 받으려면 연 소득 5000만 원 이하, 자산 3억6100만 원 이하 등 몇 가지 자격 조건을 충족해야 합니다. 자세한 내용은 주택도시기금 홈페이지(nhuf.molit.go.kr)에서 확인하세요.



서울 매매수급지수 70 선 회복

3월 27일 기준 서울 아파트 매매수급지수¹⁾가 70.6을 기록했습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 작년 11월 7일(70.7) 이후 쭉 60 선에 머물다 20주 만에 70 선으로 올라섰습니다. 지수가 가장 높은 지역은 노원·도봉·강북구를 포함한 동북권(74.9)입니다. 중저가 아파트가 많아 특례보금자리론 출시의 영향을 받았다는 평입니다.

¹⁾ 매매수급지수: 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 시장에서 집을 팔려는 이가 사려는 이보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 집을 팔려는 이보다 사려는 이가 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.











금융자산 눈에 보이지 않는 자산을 말합니다. 그 자체로는 그냥 종이 쪼가리나 모바일 화면에서만 잡히는 자산이죠. 예금이나 주식이 대표적입니다. KB금융지주경영연구소가 발표한 ‘2022 한국 부자보고서’에 따르면 금융자산이 10억 원을 넘는 개인은 2021년 말 42만명으로 전체 인구의 0.82%를 차지했습니다.



실물자산 자동차, 금 등 형체가 있는 자산입니다. 부동산이 대표적이죠. 이는 그 자체가 재화나 서비스를 생산해내는 특징이 있습니다. 아무리 값이 하락해도 휴지가 되는 일도 없고요. 미국을 비롯한 선진국과 달리 우리나라 사람들은 실물자산 선호 현상이 뚜렷합니다.


밤 산책

원종동, 이 동네를 산책하려면 단연 밤이 좋다.

사진 제공. @09_08_07__




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