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노노증여는 놉!


노노증여는 놉!

주택 증여의 비중이 역대 최대치를 기록했습니다. 80대 부모가 60대 자식에게 하는 ‘노노(老老)증여’는 줄고, 조부모가 손주에게 하는 ‘세대생략증여’도 떠오르고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘주택 증여 역대 최대치: 노노증여는 놉!’에 대해 다룹니다.


증여가 뭐였더라?

부동산, 현금 등 자기 재산을 공짜로 누군가에게 주는 걸 말합니다. 증여를 하면 당연히 증여세*가 부과되는데, 이는 재산을 받은 이가 냅니다. 나와는 관계없다고요? 원칙적으로 증여세 낼 일은 많습니다. 결혼 또는 독립을 할 때 부모에게 전세금을 받는 경우도 여기에 해당하기 때문입니다.

*성인이 된 자녀는 10년간 부모에게 5000만 원 이상을 받으면 초과 액수에 대해 증여세를 내야 합니다. 세율은 구간(증여 금액)마다 다릅니다.

증여가 얼마나 늚?

올 들어 8월까지 전국의 아파트 증여 건수는 5만8298건이었습니다. 관련 통계 집계를 시작한 2006년 이래 1~8월 기준 역대 최대치입니다. 일반 주택 증여 건수도 역대급입니다. 같은 기간 4만1041건으로 2013년 이후 가장 많았습니다. 이렇듯 증여 건수가 폭증한 데에는 세금 문제가 한몫했습니다. 다주택자의 경우 집을 그냥 두자니 보유세*가, 팔자니 양도세**가 부담이라 세부담이 덜한 증여 쪽을 택한다는 겁니다.

*집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세(이하 종부세)’로 나눌 수 있습니다. 재산세는 모든 집주인이, 종부세는 주택을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 9억 원을 초과하면 내고, 여러 채 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. **집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다. 참고로 다주택자는 양도세율(16∼75%)보다 증여세율(10∼50%)이 낮은 상황입니다.


노노증여는 놉!

요샌 증여 유형도 바뀌었습니다. 80대 부모가 60대 자식에게 하는 ‘노노(老老)증여’는 줄고, 조부모가 손주에게 하는 ‘세대생략증여’가 떠올랐습니다. 이렇게 하는 이유 역시 세금과 관련이 있습니다. 노노증여는 짧은 기간에 3대 간(조부모→자식→손주) 증여 가능성이 있어 세부담이 크지만, 세대생략증여는 할증세율(30%)이 적용됨에도 세금을 한 번만 내기에 돈을 아낄 수 있다는 계산입니다.


1990년대 절세 테크닉

우리나라에선 1999년 전후로 아파트 증여가 늘었습니다. 세부담이 적은 강남의 소형 저층 아파트가 증여 수단으로 인기를 끈 겁니다. 믿기 어렵겠지만 당시 강남의 소형 저층 아파트 일부는 증여세 등을 부과하는 국세청의 기준시가가 시세 대비 3분의 1 수준이었습니다. 즉 증여재산의 규모에 비해 세부담이 적고, 낮은 용적률*로 재건축까지 기대할 수 있었던 겁니다. 이는 1970~1980년대 강남을 밀착 경험한 이들이 구사할 수 있는 절세 테크닉이었고, 훗날 ‘부의 대물림’으로 비화되었습니다.

*얼마나 높게 지을 수 있는지 나타내는 거라고 이해하면 쉽습니다. 이 수치가 클수록 그만큼 빽빽하게 건물을 지을 수 있습니다.


강남에선 흔한 증여?

최근 들어 부의 대물림은 심각한 사회문제로 떠올랐습니다. 올 상반기 서울 강남에서 집을 산 20·30대의 약 37%는 증여나 상속을 끼고 있었다는 조사 결과가 있을 정도입니다. 이는 비수도권의 2배에 달하는 수치입니다. 물론 증여세를 내지 않으려고 부모에게 돈을 빌려 집을 사거나, 사회에 첫발을 내딛지도 않은 미성년자가 임대소득을 올리는 사례도 엄청 늘었습니다.

부의 대물림 문제!

다만 한 가지 아이러니한 점도 있습니다. 주택 거래 중 증여의 비중이 역대 최대치를 기록하는 와중에 부동산을 통한 부의 대물림을 문제로 인식한다는 응답 또한 역대 최대치를 기록한 겁니다. 국토연구원이 얼마 전 내놓은 한 조사 결과에 따르면, 이런 인식은 부동산 구입 자금을 부모에게 받은 경험이 있는 젊은 층(28~41세)일수록 강했습니다. 부모 소득과 자녀 소득의 높은 상관관계에 전 세계가 주목하고 있는 지금, 이 문제를 해결할 수 있는 묘책에 관심이 모입니다.



전세대출 늘려주세요!

국민 10명 중 6명이 전세대출 규모를 늘려야 한다고 했습니다. 정부가 부동산시장 안정화를 위해 강력한 대출 규제를 시작한 가운데 여당 싱크탱크인 민주연구원 의뢰로 진행한 여론조사에서 이 같은 결과가 나온 겁니다. 노웅래 민주연구원 원장은 “당첨만무주택자들의 전세대출만큼은 현행 대출 총량 규제에서 제외해야 한다”고 말했습니다.


외국인의 부동산 쇼핑

외국인이 투자 목적으로 우리나라에서 집을 사는 사례가 늘었습니다. 한데 이들은 대출 규제 대상에서 제외돼 역차별 논란이 일고 있습니다. 가령 지난 3월엔 1988년생 중국인이 서울 강남구에서 89억 원짜리 아파트를 샀는데, 89억 원 전액을 대출로 충당했습니다. 외국인이 한국에서 집을 사며 집값을 올려놓기도 해 제도 개선이 필요하다는 주장이 나옵니다.


아파트 건설 멈춰!

조선왕릉 인근 문화재 보존지역에서 문화재청의 허가를 받지 않고 건설 중인 김포시 소재 아파트 단지가 있는데, 이를 철거해달라는 국민청원에 벌써 20만 명이 넘게 동의했습니다. 참고로 유네스코 세계문화유산인 이 왕릉은 조선 선조의 다섯째 아들이자 인조의 아버지인 원종(1580∼1619년)과 그의 부인 인헌왕후(1578∼1626년)가 묻힌 장릉입니다.

미성년자가 500건

최근 4년간 만 10세 미만 미성년자가 주택을 구입한 사례가 500건을 넘겼습니다. 이들이 산 집값 합산 금액은 1000억 원을 웃돕니다. 이 중엔 편법 증여가 의심되는 사례도 끼어 있습니다. 2018년생이 자기 돈 9억7000만 원을 가지고 25억 원짜리 서울 아파트를 산 케이스입니다. 한 여당 의원은 “편법 증여에 대한 검증을 강화해야 한다”고 주장했습니다.



1가구 2주택 한 가구가 주택 두 채를 가졌다는 의미입니다. 좀 더 정확히 말하면 현재 가진 집 외에 2억 원 이상(서울과 광역시는 공시가격 1억 원 이상) 하는 집을 하나 더 가진 경우죠. 결혼한 부부는 배우자와 주민등록 주소지를 달리하고 생활도 따로 한다고 해도 세대 분리를 인정하지 않아 1가구 2주택자가 됩니다.


일시적 2주택 1세대가 1주택을 구입하기 전 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 혼인 등으로 2주택 이상을 보유한 걸 말합니다. 이 경우 현재 두 채 모두 조정대상지역에 있으면 1년 안에, 그 외엔 3년 안에 기존 주택을 팔아야 취득세 중과세를 피할 수 있습니다.





가두기

두 손으로 프레임을 만들어 떠가는 무언가를 가둡니다.

사진 제공. @mirori__lee

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