내 예금 깨면 79만 원, 빌리면 53만 원
서울 아파트
매매지수: 101.5 (▲0.22)
전세지수: 101.4 (▲0.19)
수도권 아파트
매매지수: 101.0 (▲0.15)
전세지수: 101.1 (▲0.17)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (■0.00)
전세지수: 100.2 (▲0.03)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
8월 17일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 예담대가 올해 5000억 원가량 늘었습니다.
► 금리는 가입금리보다 약 1~1.3%p 높습니다.
► 집 잔금·보증금이 급하면, 깰지 빌릴지 따져보세요.
내 예금 깨면 79만 원, 빌리면 53만 원
집 잔금이나 오른 보증금을 곧 내야 하는데, 정기예금 만기는 아직 남았습니다. 깨는 대신 그 예금을 담보로 빌리는 사람이 올해 5000억 원어치 늘었습니다.
내 돈 두고 왜 은행에서 빌릴까
예금을 깨지 않고 그걸 담보로 빌리는 예금담보대출(예담대)이 늘었습니다. 7월 말 5대 시중은행 잔액은 청약통장 대출을 포함해 6조8209억 원. 올해 들어 5000억 원가량 늘었습니다. 아무나 빌릴 수 있느냐고요? 내 명의의 정기예금·적금·청약통장이 있다면 가입한 은행에서 대출 가능 여부를 조회할 수 있습니다. 깨서 잃는 이자와 빌려서 내는 이자, 둘 중 뭐가 큰지가 답을 가릅니다.
▸ 예금담보대출 기본 구조
•대상: 본인 명의 예금·적금·청약통장
•한도: 담보 잔액의 95~100%, 상한 1억~2억 원
•금리: 예·적금 가입금리보다 1~1.3%p 높음
예담대, 왜 늘었을까
다른 대출로는 부족분을 메우기 어려워졌거든요. 그래서 남의 돈 대신 내 돈을 담보로 잡습니다. 예금은 만기까지 그대로 두고, 신용대출보다 낮은 금리로 빌릴 수 있으니까요. 대신 갚을 때까지 예금은 묶입니다. 그럼 어느 쪽이 쌀까요? 1년 만기 5000만 원짜리 예금이 만기까지 3개월 남았다면, 깨는 값은 79만 원이고 빌리는 값은 53만 원 수준입니다(예금금리 3%·중도해지이율 1.5%·대출금리 4.25% 가정).
▸ 깨기와 빌리기의 갈림길
•만기가 가까움: 빌리기가 유리할 수 있음
•만기가 멂: 깨기가 유리할 수 있음
잔금 전에 확인할 세 가지
잔금이나 보증금 기일을 앞뒀다면 아래 세 가지를 확인하세요.
Q 내 경우엔 깨기와 빌리기 중 어느 쪽이 유리할까?
A 대출을 예금 만기일에 갚는다고 놓고 둘을 견줍니다. 깨서 잃는 이자는 만기 예상 세후 이자에서 지금 해지하면 받을 세후 이자를 뺀 값이고요. 이게 만기까지 낼 대출이자보다 크면 빌리는 쪽이 쌉니다. 해지 예상 금액이 앱에 안 보이면 은행에 물어보세요.
Q 주택담보대출·전세대출 한도가 남았다면 먼저 빌려도 될까?
A 예금담보대출을 받을 때는 DSR을 따지지 않습니다. 다만 받고 나면 그 이자가 다음 대출 심사에서 갚을 돈으로 잡히죠. 2025년 7월 3단계 규제부터 그렇습니다. 대출받을 은행에 금액과 실행일을 먼저 알리고 순서를 정하세요.
Q 잔금일에 바로 신청해도 될까?
A 당일 되는 상품도 있지만, 그날 처음 알아보면 잔금일을 못 맞춥니다. 대출이 안 되는 예금일 수도 있고요. 가입한 지 얼마 안 돼 거절되기도 합니다. 주택담보대출·전세대출을 받을 은행에 먼저 확인한 뒤, 필요하면 하루 전에 빌리세요. 4000만 원을 하루 먼저 빌려도 이자는 5000원이 안 됩니다(연 4.25% 기준).
빌라 거래 4년여 만에 최대
올 2분기 서울 빌라(연립·다세대주택) 매매 금액은 4조9346억 원으로 1년 새 31.1% 늘었습니다(출처: 부동산플래닛). 거래량도 1만1536건으로 24.4% 증가했죠. 거래량은 2021년 3분기, 거래액은 같은 해 2분기 이후 가장 많았습니다. 비싼 아파트 대신 빌라로 눈을 돌린 수요가 늘었습니다.
7년간 3만5000가구 감소
2017~2024년 서울 아파트 전세는 3만4883가구 줄고, 월세는 5만1760가구 늘었습니다(출처: 국가통계포털). 같은 기간 전체 임차 가구는 약 1만7000가구 늘었는데, 월세 증가 폭은 그 3배가 넘었죠. 임차 가구 증가보다 전세의 월세 전환이 시장을 더 크게 바꾼 7년이었습니다.
주담대 가산금리 연 3.27%
6월 5대 시중은행에서 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환식 주택담보대출 가산금리는 연 3.27%로, 7년 만에 최고였습니다(출처: 은행연합회). 가산금리는 은행이 기본금리에 더하는 몫입니다. 같은 돈을 빌려도 이자가 늘죠. 대출 전 최저 금리보다는 실제 적용 금리를 확인해야 합니다.
태릉·과천, 해제 총량에서 제외
정부가 서울 태릉골프장 6800가구와 과천 경마공원·방첩사 9800가구를 그린벨트 해제 총량 규제에서 뺍니다(출처: 국토교통부). 지자체의 해제 한도를 쓰지 않고 협의 시간을 줄여 공급을 서두르려는 겁니다. 공급을 위해선 그린벨트도 예외로 풀겠다는 정부의 정책기조가 더 선명해졌습니다.
이사비 최대 40만 원 지원
서울시가 무주택 청년 4000명에게 중개수수료·이사비를 최대 40만 원 지원합니다(출처: 서울시). 단, 2024년 1월 이후 서울에 이사한 19~39세 청년 중 거래금액 2억 원, 중위소득 150%(1인가구 월 소득 약 385만 원) 이하여야 합니다. 청년몽땅정보통(youth.seoul.go.kr)에서 8월 31일까지 신청하세요.
Q 입지 좋은 비아파트와 구축 아파트, 무엇이 나을까요?
•가족구성원: 30대 중반 여성(1인가구)
•현재 거주지: 서울시 마포구 소재 빌라(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 1억8000만 원(현금 1억2000만 원 + 주식 4000만 원 + 예적금 2000만 원) / 1억 원(전세대출)
•월수입: 390만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 150만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 서대문·은평구
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 환금성 > 실거주 편의성
•고민 사연:
-현재 서울 마포구 빌라에 전세로 사는 1991년생 여성입니다. 직장은 중구 충무로 부근이지만 이직 가능성이 있어 근무지를 기준으로 지역을 좁히긴 어렵습니다. 다만 서울 서북부 생활에 만족해 이 생활권에서 첫 집을 찾고 싶습니다. 전월세 만기 때마다 매수를 고민했지만 결정을 미루다, 이번에는 우선순위를 정하려 합니다.
-자산 1억8000만 원에서 전세대출 1억 원을 뺀 현재 순자산은 8000만 원입니다. 2027년 6월 이후 부모님께 5000만~1억 원을 빌릴 수 있어, 매수에 투입 가능한 자금은 1억3000만~1억8000만 원으로 보고 있습니다. 월 원리금 상환은 최대 150만 원까지 감당할 수 있습니다.
-현재 사는 망원·마포구청 일대가 마음에 들지만, 이곳의 아파트는 그 예산으로 사기 어렵습니다. 아파트만 고집하는 건 아닙니다. 교통이 편리하고 안전하게 살 수 있다면 도시형생활주택이나 1.5룸 오피스텔도 괜찮지만, 나중에 팔기 어렵거나 손해를 볼까 걱정입니다.
-비아파트 주택 후보로는 애오개아이파크(도시형생활주택(10평 초반/5억 원대))와 망원역에서 도보로 20분 이상 떨어진 도시형생활주택(4억 원대)을 봤습니다. 아파트는 은평·서대문구 홍제역 인근의 5억 원대 초중반 구축 소형을 보고 있습니다.
-청년주택드림청약통장이 있어서 공공분양도 고민하고 있습니다. 다만 당첨을 노리려면 익숙한 서울 서북부 생활권을 벗어나야 할 수 있다는 점이 걸립니다. 현재 전세 만기는 2027년 11월입니다.
-친구나 남자친구와 공동 매수하는 방안도 생각했지만 변수가 많아 우선 혼자 감당할 수 있는 10평대 후반~20평대로 좁히는 게 좋을지도 고민 중입니다.
질문 1.
현재 순자산 8000만 원과 향후 부모님께 빌릴 돈을 합쳐 1억8000만 원을 투입하고, 월 원리금을 150만 원까지 낸다면 매수 상한을 얼마로 잡는 게 안전할까요? 5억 원대 중반은 무리일까요?
질문 2.
교통이 편리한 마포권 도시형생활주택·오피스텔과 은평·서대문구의 구축 소형 아파트 중 무엇을 우선시해야 할까요? 실거주 편의성과 향후 환금성을 함께 고려해 조언 부탁드립니다.
질문 3.
전세 만기인 2027년 11월까지 기존 주택 매수를 준비하는 게 좋을까요? 아니면 재계약해 살며 공공분양을 노리는 게 나을까요?
사연 제공: be***
A 구축 아파트가 먼저입니다
내 집 마련에 투입할 수 있는 자금은 최대 1억8000만 원 정도네요. 월수입이 390만 원이니 원리금 상환액은 월 150만 원 정도를 한계로 잡는 게 좋겠습니다.
그렇다면 대출은 3억 원 안팎이 적당해 보입니다. 매매가는 최대 5억 원 정도로 보는 게 좋겠고요. 5억 원대 중반까지 가면 대출을 4억 원 가까이 받아야 합니다.
불가능한 건 아니지만 위험관리가 필요합니다. 여기서 위험관리란 금리가 크게 오르는 예상치 못한 변수가 생겨 집값은 떨어지고 대출이자 상환 부담은 갑자기 1.5~2배 늘더라도, 2~3년은 이를 악물고 버틸 수 있는 능력을 말합니다.
아시겠지만 서울에서 예산 5억 원으로 아파트를 찾기는 쉽지 않습니다. 그래도 마포의 도시형생활주택보다는 은평구나 서대문구의 구축 소형 아파트가 낫습니다.
마음에 드는 선택지가 많진 않겠지만, 주거 안정을 위해 내 집 마련을 하는 게 좋겠습니다. 최악의 전월세난 상황에서 정부가 이번에 내놓은 세제개편안은 무주택 임차인의 주거를 더 불안하게 할 가능성이 있기 때문입니다.
“Buying(사는 것)이 아니라 Living(사는 곳)”이라는 설명은 이론적으론 아름답지만, 현실에선 임대인이 직접 거주해야 세제상 불이익을 피할 수 있습니다. 결국 임대인이 실거주를 택하거나, 세부담을 임대료에 얹어 임차인에게 전가할 가능성이 높습니다.
다만 은평구와 서대문구에서 구축이라도 마음에 드는 아파트를 찾을 수 있을지 걱정입니다. 수도권지하철 3호선 홍제역 주변에서 예산에 맞는 매물을 찾을 수 있다면 구축 아파트를 사는 게 좋습니다.
마포구 도시형생활주택이 재개발구역 안에 있거나 재개발 가능성이 있다면 택해도 됩니다. 가용자금이 부족한 만큼 이미 정비구역으로 지정됐거나, 아직 지정 전이라도 동의서를 걷고 있어 가능성이 있는 곳을 찾아보세요.
공공분양은 올 하반기 2·3기 신도시 1만8000가구, 내년 2만7000가구를 분양할 계획이라고 합니다. 당첨 가능성이 있다면 수도권 신도시 청약에 도전해도 좋습니다.
3기 신도시인 남양주 왕숙2지구나 부천 대장 정도는 노려볼 만합니다. 전세 만기인 2027년 11월까지 기다리진 마세요. 지금부터 괜찮은 매물이 있는지 손품과 발품을 팔아 알아보고, 그사이 공공분양 물량이 나오면 청약에도 도전하시기 바랍니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 8월 24일~27일
•쌍용 더 플래티넘 서대문 ★★★★(4/5)
GOOD: “귀한 서울 물량. 가재울뉴타운도 가까움.”
BAD: “177가구 소규모 단지. 가로주택정비사업의 한계.”
•의왕역 한신더휴 ★★★(3/5)
GOOD: “1호선은 현재, GTX-C는 예정. 의왕역 하나로 설명 끝.”
BAD: “직전 의왕역 SK VIEW보다 작은 체급, 한 수 아래 브랜드.”
•상동역 롯데캐슬 시그니처 ★★(2/5)
GOOD: “부천 대장 단지 예약.”
BAD: “전용 84㎡ 16억 원, 113㎡ 22억 원. 부천 분양가 맞나?”
•제일풍경채 첨단3지구(A6BL) ★★★★★(5/5)
GOOD: “반도체 호재에 분양가상한제까지, 흥행 조건은 다 갖춤.”
BAD: “전국에서 청약 가능. 광주 사람에겐 경쟁자만 늘어남.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
잔금대출
집을 살 때 계약금·중도금을 뺀 나머지 집값을 치르려고 받는 대출입니다. 분양 아파트뿐 아니라 기존 주택 매매에도 쓰이죠. 보통 잔금일에 실행하며, 한도가 모자라면 현금이나 다른 대출로 부족분을 메워야 합니다.
동시이행
계약 당사자가 서로 해야 할 일을 같은 때 처리하는 겁니다. 집을 살 땐 잔금 지급과 소유권 이전이 맞물립니다. 전월세가 끝날 땐 보증금 반환과 집 인도가 맞물리죠. 한쪽이 준비하지 않으면 상대도 자기 의무를 미룰 수 있습니다.
볕이 좋아
볕이 좋아 옷을 내다 널었다.
사진 제공 | @513f__1996
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