수도권 아파트
매매지수 : 94.9 (▲0.1)
전세지수 : 89.6 (■)
지방 아파트
매매지수 : 92.4 (■)
전세지수 : 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
11월 4일 기준, 자료: 한국부동산원
수도권 아파트
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 12월부터 디딤돌대출 한도가 줄어듭니다.
► 대상은 수도권 아파트입니다.
► 서울 5500만 원, 경기 4800만 원 축소합니다.
내 대출한도 얼마나 줄어들까?
잠시 미뤄둔 디딤돌대출 한도 축소 규제를 12월부터 시행합니다. 수도권 중저가 아파트 매수 희망자들의 대출 계획에 차질이 예상됩니다. 오늘 부딩은 ‘디딤돌대출 규제: 내 대출한도 얼마나 줄어들까?’에 대해 다룹니다.
12월부터 대출 축소
정부가 12월 2일부터 디딤돌대출¹⁾ 한도를 ‘수도권 아파트’만 줄입니다. ① 수도권 아파트를 살 때 대출한도에서 4800만~5500만 원 정도인 소액임차보증금(방 공제)을 빼고 ② 신축 아파트 입주자가 잔금을 치를 때 디딤돌대출을 막는 게 이번 규제의 핵심입니다(집단대출, 보금자리론은 가능). 정부가 이렇게 대출을 규제하는 이유는 가계부채를 더 이상 늘리지 않기 위해섭니다.
[ ☑️ Check! ] 소액임차보증금이 뭐냐고요? 집이 경매로 넘어갈 경우 임차인이 먼저 보호받는 돈입니다. 서울은 5500만 원, 경기·인천의 과밀억제권역은 4800만 원입니다. 내가 대출받아 집에 들어가 살 계획이어도, 은행은 나중에 집을 임대할 가능성을 생각해 미리 이 금액을 빼고 대출을 계산합니다.
¹⁾ 디딤돌대출: HF(한국주택금융공사)가 저리로 지원하는 내 집 마련 대출입니다. 연 소득 6000만 원 이하 무주택가구에 최대 2억5000만 원(신혼가구 및 2자녀 이상 4억 원)까지 연 2.35~3.95% 금리로 빌려줍니다.
왜 디딤돌대출만 규제?
정부는 지난 10월 예고 없이 디딤돌대출 규제 계획을 발표했지만, 실수요자의 반발로 유예했다가 이번에 다시 수도권에 한해 시행하기로 했습니다. 반면 같은 시기 신생아특례대출의 소득 기준은 1억3000만 원에서 2억 원으로 완화(12월 2일 시행)했습니다. 디딤돌대출은 규제하면서 신생아특례대출은 완화하는 정부의 행보에 대해 국민의 공감을 얻기 어려울 거라는 평이 나오고 있습니다.
[ ☑️ Check! ] 정부는 "디딤돌대출을 받아 수도권에서 집을 사면, 그 집을 판 사람이 더 비싼 집으로 옮겨가고, 그 과정이 서울 인기 지역의 집값 상승을 부추긴다"는 우려를 밝혔습니다.
내 대출한도 얼마나 줄어들까?
디딤돌대출 한도와 관련해 헷갈리는 내용을 정리해봅니다.
Q 경기에서 5억 원짜리 아파트를 사면 대출이 얼마나 줄어들까?
A 4800만 원이 줄어듭니다(과밀억제권 기준). 가령 일반가구보다 대출한도가 높은 신혼가구의 경우, 3억5000만 원에서 3억200만 원으로 감소합니다.
Q 대출 규제 예외 조항은?
A 수도권 비아파트나 지방 주택엔 이 규제를 적용하지 않습니다. 또 연 소득 4000만 원 이하인 가구가 3억 원 이하 집을 살 때도 대출 규제 대상에서 빠집니다. 출산 가구와 기존 청약 당첨자도 예외입니다.
Q 새로 분양하는 아파트는?
A 입주자 모집 공고가 12월 1일 이전이고, 입주 시작일이 2025년 6월 30일까지인 아파트는 디딤돌대출을 받을 수 있습니다.
Q 이번 대출 규제의 영향을 받는 가구는?
A 수도권 30가구 이상 아파트 중 전용면적 85㎡(약 32평) 이하, 5억 원 이하 아파트의 약 39%가 이번 규제의 영향을 받습니다(출처: 직방). 서울에선 약 10%가 영향을 받을 것으로 보입니다. 특히 중소형 아파트를 사려는 가구가 이번 대출 규제의 영향을 받을 가능성이 큽니다.
1억3000만 원→2억 원
정부가 12월 2일부터 신생아특례대출¹⁾ 연 소득 기준을 2억 원(현재 1억3000만 원)으로 올립니다(출처: 국토교통부). 여기에 더해 내년엔 연 소득 기준을 2억5000만 원으로 한 번 더 올릴 계획입니다. 이번 대출 규제 완화를 두고 “인구 감소와 저출생 문제 대응을 위한 국가적 과제”라고 정부는 평했습니다.
¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 1억3000만 원 이하 무주택가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).
10명 중 3명 “주거 독립 불필요”
전국 청년 10명 중 3명은 “주거 독립이 꼭 필요하지 않다”고 생각하는 것으로 나타났습니다(출처: 한국보건사회연구원). 10명 중 2명은 “경제적 독립을 하지 않아도 좋다”고 답했고요. 또 결혼에 대해 46.2%는 “해도 좋고 하지 않아도 좋다”고 답했습니다. 자녀 출산에 대해선 응답자의 37.3%가 “필요하다”고 답했고, 42.9%는 “해도 좋고 하지 않아도 좋다”고 했습니다.
집값이 오르니까?!
서울 재건축·재개발 단지에서 이름을 둘러싼 갈등이 일고 있습니다. 둔촌동 올림픽파크포레온은 최근 주민 갈등 끝에 도로명 주소를 양재대로 1300(기존 명이로 20 등)으로 통일했고, 흑석동의 한 단지는 아파트 이름에 ‘서반포’라는 지명을 넣으려다 논란 끝에 철회했습니다. 이런 갈등이 일어나는 건 이름이 자산가치에 영향을 미친다고 생각해섭니다.
입주민 주차권 팔아요
등록 차량이 많을수록 주차비를 더 받는 아파트가 늘며, 중고 거래 플랫폼에서 다른 세대의 주차권을 사는 이들도 증가했습니다. 차량 한 대당 주차권은 보통 월 10만~20만 원에 거래됩니다. 단, 아파트에서 입주민의 동의 없이 정기 주차권을 팔면 민사상 책임을 지게 될 수 있다는 법조계의 주장이 나왔습니다.
그린벨트 풀고 5만 가구
정부가 서울 서초, 고양, 의왕, 의정부 등 수도권 4개 지역의 그린벨트¹⁾를 풀고 그곳에 5만 가구를 짓습니다(출처: 국토교통부). 특히 서초(서리풀지구)에선 2만 가구를 공급하는데, 그중 1만1000가구는 신혼부부와 청년을 위한 장기전세주택으로 내놓습니다.
¹⁾ 그린벨트: 환경보전을 위해 지정한 녹지대를 말합니다. 건축물의 신축과 증축, 용도변경 등을 할 수 없게 한 땅이죠. 한마디로 “이 땅엔 집 짓지 마!”. 공식 명칭은 ‘개발제한구역’.
Q 빨리 독립하고 싶은데, 언제 사는 게 좋을까요?
•가족구성원: 30대 중반 여성
•현재 거주지: 서울시 강북구 본가(부모님과 거주)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 1억4000만 원(현금 1억500만 원 + 주식 2000만 원 + 퇴직금 1500만 원) / 대출 없음
•월수입: 약 320만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 100만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 남부권(광명시, 안양시 평촌신도시)
•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>상권>자연>학군
•고민 내용:
-내년에 부양가족 조건으로 디딤돌대출을 받아 5억 원 이하 주택을 구매하려 계획 중입니다.
-하지만 최근 디딤돌대출 정책이 한도 축소를 유예했다가 다시 시행하는 등 변화가 많아 불안감을 느끼고 있습니다.
-애초에 내년 하반기쯤 구매를 목표로 했으나, 정책 변동으로 대출 조건이 다시 바뀔 가능성에 대비해 시점을 조정해야 할지 고민입니다.
-만약 디딤돌대출이 어려워지면 보금자리론이나 다른 대출 상품을 알아봐야 하지만, 그 경우 이자부담이 늘어나 원하는 매물보다 낮은 가격대의 주택을 찾아야 할 수도 있습니다.
-하루라도 빨리 독립하고 싶지만 그 시점을 고민 중인데, 관련해 조언해주실 수 있나요?
사연 제공 | as***님
A 준비되었다면 지금 도전하는 것도 좋습니다
내 집 마련을 계획하고 있다면 지금이 좋은 시기일 수 있습니다. 부동산시장은 금리나 경제 상황 등 예측하기 어려운 변수가 많아 ‘완벽한 타이밍’을 잡기 어렵습니다. 가격이 내려가면 불안하고, 오르면 고민하다가 타이밍을 놓치는 경우도 많기 때문입니다. 즉 자금이 준비되었다면 지금 도전해보는 것도 좋습니다.
평촌신도시는 분당신도시 다음으로 인기가 높은 1기 신도시로, 학원가가 유명해 교육 환경이 좋습니다. 특히 범계역 주변 목련마을이나 중앙공원 인근 향촌은 앞으로 더 좋아질 테지만 가격이 높습니다. 그 대안으로 은하수 샛별5·6단지를 알아보세요. 이 또한 부담스럽다면 신안산선 개통 호재에 교육 환경이 좋은 안산시 (성포)주공11단지, 광명시 ‘하안주공’ 시리즈도 살펴보시고요.
주택 구입 방법으론 소형 평형을 전세 끼고 매입하는 걸 고려해보세요. 전세는 임차인이 임대인에게 돈을 맡기고 이자 없이 거주하는 방식이라 자금 운용에 유리합니다. 부모님과 계속 함께 사실 거라면 독립을 서두르지 말고 전세 끼고 주택을 매입하는 이 방법이 좋습니다. 독립해야 한다면 디딤돌대출을 활용해보세요. 이 경우, 이자와 생활비 부담이 늘어나니 자금 운용 방법을 미리 고민해야 합니다.
실수요자의 반발로 유예한 디딤돌대출 규제는 결국 12월 2일부터 시행합니다. 따라서 자금계획을 꼼꼼히 세워야 합니다. 단, 일반 주택담보대출은 예외입니다. 더욱이 2025년 상반기엔 은행들이 영업 실적을 위해 지금처럼 주택담보대출의 가산금리를 계속 올리긴 어려울 겁니다. 매수 시기를 신중히 저울질하고, 대출 정책이 자주 변하는 만큼 계약 전 은행에서 대출 상담을 받아 안전한 자금계획을 세우는 방법을 추천합니다.
〈청약 기간 11월 11~13일〉
광명 유승한내들 라포레 ★★(2/5)
“분양가 대비 입지가 아쉬워요. 차라리 광명뉴타운 입주권 매입이 더 나을지도.”
평택 브레인시티 한신더휴 ★☆(1.5/5)
“평택은 경기도 미분양 1위 지역이고, 브레인시티에도 미분양은 많습니다.”
검단신도시 푸르지오 더 파크 ★★☆(2.5/5)
“입지가 아쉽지만, 그래도 ‘검단’이니 실거주용으로는 나쁘지 않아요.”
이천 중리지구 A-2블록 신안인스빌 퍼스티지 ★☆(1.5/5)
“이천 부동산시장, 경기도에서도 손에 꼽을 만큼 분위기가 안 좋아요.”
천안 아이파크 시티 ★★★☆(3.5/5)
“선호도 높은 성성지구에 있어 실거주나 투자 모두 괜찮아 보여요. 프리미엄도 기대할 만해요.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
생활숙박시설
‘주거' 기능을 강화한 ‘숙박 시설’로, 2010년대에 외국인이나 장기 출장 수요를 겨냥해 시장에 나왔습니다. 건축법상 숙박 시설로 전입신고 후 주거용으로 쓰는 건 불법이었지만, 2024년 10월 정부는 이를 오피스텔로 용도변경하거나 숙박업 신고를 하는 데 필요한 조건을 완화했습니다.
근생빌라
주택가에 주민 편의를 위해 지은 상가나 사무실 용도의 건물을 ‘근린생활시설’이라 하며, 이를 주거 공간으로 개조한 걸 흔히 ‘근생빌라’라 부릅니다. 겉보기엔 일반 빌라와 비슷하지만, 실제로는 허가받은 용도와 다르게 쓰는 불법 건축물입니다. 건축물대장을 떼어 보면 내가 사는 집이 근생빌라인지 알 수 있습니다.
성북천
물길을 따라 느리게 달린 하루.
사진 제공 | @513f__1996
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