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내 대출한도 얼마나 깎일까?



[1] 스트레스 DSR 규제 시행으로 인해 

[2] 대출한도가 줄어들 전망입니다.   

[3] 올 상반기 스트레스 금리는 0.38%입니다.



내 대출한도 얼마나 깎일까?

2월 26일부터 대출한도가 줄어듭니다. 스트레스 DSR을 시행하기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘스트레스 DSR 시행: 내 대출한도 얼마나 깎일까?’에 대해 다룹니다.




스트레스 DSR이란?

미래의 금리인상 가능성을 고려해 현재 대출금리에 ‘가산(스트레스)금리’를 더해 대출한도를 정하는 걸 말합니다. 즉 2월 26일부터 주택담보대출을 받을 땐 ▷기존 DSR¹⁾(내 소득 수준에서 빚 갚을 능력을 봄) 규제에 ▷스트레스 DSR(미래의 금리 변동 위험성을 반영)까지 반영해 그 한도를 정하게 됩니다.

¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금(원금+이자)이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.



이거 왜 할까?

지난 금리 급등기에 변동금리¹⁾ 대출자의 취약함이 드러났기 때문입니다. 은행에선 DSR 규제에 맞춰 대출해줬는데, 나중에 보니 본인의 한도를 훌쩍 넘어 대출받은 이가 많았단 얘기. 이에 한계상황의 높은 금리를 상정하고 돈을 빌려주겠다는 겁니다. 한편 고정금리²⁾를 유도하고 가계부채를 줄이려는 취지는 좋지만 현금 부자만 집을 살 수 있게 하는 대책이란 불만도 나옵니다.

¹⁾ 변동금리: 경제 상황에 따라 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 보통은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.

²⁾ 고정금리: 3년, 5년, 7년, 10년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 상품입니다. 많은 은행이 ‘5년’을 주력으로 판매합니다. 장기간 금리를 고정하다 보니 은행 입장에선 변동금리 상품보다 더 높은 금리를 적용하는 게 일반적입니다.



스트레스 DSR 계산법은?

‘과거 5년간 제일 높았던 한국은행의 예금은행 신규 취급액 기준 최고 금리(A)’에서 ‘현재 금리(매년 5월·11월 기준)(B)를 빼’ 계산합니다(단, 하한(1.5%)과 상한(3%)을 부여함). 가령 A가 연 5%, B가 연 3%라면 스트레스 금리는 2%가 되는 것. 내가 대출받을 수 있는 금리가 연 4%라면 스트레스 금리 2%p를 더한 연 6% 금리를 적용해 돈을 빌린 것으로 한도를 계산하는 겁니다. 이처럼 높은 금리를 적용하면 대출한도는 단연 줄어듭니다. 단, 대출한도가 급격히 줄어드는 걸 막기 위해 올 상반기까지 스트레스 금리의 25%만 적용하기로 했습니다.

  • check! 이런 가운데 스트레스 DSR이 무슨 소용이냐는 주장도 나옵니다. 정부가 신생아특례대출(27조 원 규모)을 출시했기 때문입니다. 금융당국은 가계부채를 줄이기 위해 DSR 규제를 확대하는데, 정부 부처는 초저금리에 DSR 규제도 받지 않는 대출을 내놔 혼란스럽다는 의견입니다.




내 대출한도 얼마나 깎일까?

스트레스 DSR과 관련해 헷갈릴 만한 내용을 Q&A로 한 번 더 정리합니다.


Q 모든 대출에 스트레스 DSR을 적용할까?

A 변동금리 대출엔 모두 적용합니다. 다만 △1단계(2월 26일~6월)로 은행권 주택담보대출에 먼저 적용하고 △2단계(7월∼12월)로 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출에 적용한 후 △3단계(2025년~)에서 모든 가계대출에 적용하는 식으로 발전시킬 계획입니다. 스트레스 금리 적용 비율도 1단계 25%, 2단계 50%, 3단계 100%를 적용하고요.


Q 스트레스 금리를 추가하면 이자도 늘어날까?

A 아니요. 스트레스 금리는 대출한도를 정할 때만 적용합니다. 즉 실제 이자는 늘지 않습니다.


Q 당장 적용받게 될 스트레스 금리는?

A 과거 5년간 제일 높았던 한국은행의 예금은행 신규 취급액 기준 최고 금리는 연 5.64%(A), 현재 금리는 연 4.82%(B)입니다. A에서 B를 뺀 값은 0.82%지만 스트레스 금리 하한이 1.5%고, 올 상반기엔 스트레스 금리의 25%만 적용하니 최종 스트레스 금리는 0.38%입니다.


Q 내 대출한도 얼마나 깎일까?

A 연 소득 5000만 원인 내가 30년 만기 원리금 균등 상환 방식으로 주택담보대출을 받는다고 가정해봅시다. 연 5.04% 변동금리를 택했다면 기존엔 최대 3억3000만 원까지 빌릴 수 있었지만, 2월 26일부턴 최대 대출한도가 3억1500만 원(9% 축소), 올 하반기엔 3억200만 원(9% 축소), 내년엔 2억7500만 원(16% 축소)까지 대출한도가 깎입니다(출처: 금융위원회).





청년월세지원 신청 START

정부가 앞으로 1년간 청년월세특별지원¹⁾ 신청을 받습니다. ① 19~34세 무주택자(청약통장 가입 필수)로 ② 보증금 5000만 원 이하, 월세 70만 원 이하 주택에서 부모와 따로 살며 ③ 소득과 자산(월 소득 134만 원 이하, 자산 1억2200만 원 이하) 요건 충족 시 월세 20만 원을 1년간지원해주니 복지로(bokjiro.go.kr) 등을 통해 지금 체크해보세요.

¹⁾ 청년월세특별지원: 경제적 어려움을 겪는 청년층의 주거 부담을 줄이기 위해 월 20만 원씩 최대 12개월간 월세를 지원해주는 정책입니다.



전세는 집값 상승의 원흉?

전세제도가 거시건전성(금융시스템을 원활하게 함) 규제를 방해한다는 지적이 나왔습니다. LTV¹⁾ 규제를 강화해도 전세를 통해 갭투자²⁾가 가능해서 규제를 우회할 수 있다는 겁니다. “임대인은 ‘무이자 자금조달’, 임차인은 ‘저비용 주거 서비스 이용’이 전세제도로 가능하지만, 정부의 정책 효과는 반감시킨다”고 보고서는 주장했습니다(출처: 한국금융연구원).

¹⁾ LTV: ‘Loan to Value Ratio’의 약자로, 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.

²⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 아파트나 빌라를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.



전세 사기 피해자 1만2900여명 인정

전세 사기 특별법¹⁾에 따라 지원을 받을 수 있는 피해자 556명을 정부가 추가로 인정했습니다. 이로써 전세사기피해지원위원회가 인정한 피해자는 총 1만2928명입니다. 전세 사기를 당했다고요? 사기 피해 접수, 주거·금융지원, 법률 상담 등이 가능한 전세피해지원센터부터 찾아보세요.

¹⁾ 전세 사기 특별법: 전세 사기 피해자를 돕기 위해 작년 6월부터 시행한 법입니다. 단, ‘전세 사기 피해자’로 인정받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ① 주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자를 갖출 것 ② 보증금이 3억 원 이하일 것 ③ 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상될 것 ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것.



그린빌트 확 풉니다

정부가 그린벨트¹⁾를 대폭 풀기로 했습니다. 그린벨트를 활용해 반도체 같은 국가산업의 거점을 지방으로 분산하면 수도권 쏠림 현상이 누그러지고, 국토 균형 발전에도 도움이 된다는 겁니다. 단, 녹지의 중요성을 강조하는 ‘국제적 추세’를 역행한다는 반대 의견도 나옵니다.

¹⁾ 그린벨트: 환경보전을 위해 지정한 녹지대를 말합니다. 건축물의 신축과 증축, 용도변경 등을 할 수 없게 한 땅이죠. 한마디로 “이 땅엔 집 짓지 마!”. 공식 명칭은 ‘개발제한구역’.



경매 10년여 만에 최대

올 1월 신규 부동산 경매 신청이 1만619건을 기록했습니다(출처: 대한민국 법원). 2013년 7월(1만1266건) 이후 최대치입니다. 고금리 기조, 경기침체, 매매거래 감소 추세에 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 그걸 회수하기 위해 강제경매¹⁾를 신청한 사례까지 늘어난 영향이란 분석입니다.

¹⁾ 강제경매: 돈을 빌린 이(채무자)가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 않을 시 발생하는 강제집행 방법입니다. 돈을 빌려준 이(채권자)는 법원으로부터 채무자가 채무금액이 있다는 판결을 받고, 채무자의 주택 등을 팔아 금전 채권을 얻습니다.





<수도권>

△서울 작년 3대 오피스권역 임대료 8.8% 상승

△서울 작년 아파트 매매 4건 중 1건은 외지인이 매입

△서울 작년 아파트 월세 3건 중 1건은 100만 원 초과


△서울 3.3㎡당 분양가 3000만 원 이상 자치구 15곳

△강동 명일1동 주민센터 부지에 공공주택 등 개발 추진

△동작 사당동 마지막 재건축 ‘사당5구역’ 사업시행인가


△마포 재개발지 원주민 정착 돕는 ‘보상주택’ 제도 시행

△송파 아파트값 서울 자치구 중 유일하게 상승세

△용산 ‘국제업무지구’ 주민 의견 청취 추진


△중랑 중화2동, 면목2동 등 모아타운 대상지 선정

△고양 재건축 사전 컨설팅 희망 단지 공모

△광명 방치된 철산동 218-3 일대에 공원 조성 방침


△성남 1기 신도시 재건축 선도지구 공모 대비 TF 구성

△인천 올 1월 아파트 거래 증가율 42.3%로 전국 1위

△수도권 올 1월 아파트 거래량 회복세



<지방>

△부산 전세 사기 피해 1410건, 전국 5위

△부산 동부와 서부, 아파트 가격 격차 심화

△대구 곳곳에서 할인 분양 놓고 갈등 심화


△세종 올 1월 주택 매매시장 소비심리지수 하강 국면

△경주 1년간 부동산 실거래가 제도 위반 24건 적발

△정읍 올해부터 출산·양육 가구 주택 취득세 감면


△제주 부동산시장 불황에 ‘오션 뷰’ 아파트 마피 속출

△지방 2월(24일 기준) 청약 단지 2곳 중 1곳 미달

△지방 대학가 원룸 공실률 비상











전용면적

‘전용(專用)’이라는 말처럼 오직 주거 용도로만 쓰이는 공간을 말합니다. 현관부터 시작하는 집 내부의 면적이죠. 2009년 4월 1일 이후 공동주택의 공급면적은 모두 전용면적 기준으로 표시해야 합니다. 전용면적을 ‘평’으로 대충 빠르게 바꾸고 싶으면, 전체 면적 마지막 자리의 수는 절삭하고 반올림해 3을 곱하면 됩니다. 예를 들면 이런 식. 137㎡는 14×3=42평, 133㎡는 13×3=39평.


공급면적

전용면적에 현관 밖 계단이나 복도, 엘리베이터 등 다른 사람과 함께 쓰는 공용면적을 합한 걸 말합니다. 다시 말해 우리 집의 실제 면적과 계단, 복도 등 건물 내 공용공간을 합한 면적. 우리가 평소 아파트 평수를 말할 때 많이 사용하는 ‘24평형’, ‘33평형’ 등은 공급면적을 말하는 겁니다.



비행기

비행기는 얼마나 오래 살까, 아파트보다 오래 살까.

사진 제공. @yellow_tear




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