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내 눈도 믿지 마세요


[1] 전국 아파트 전세가율이

[2] 근래 들어 가장 낮은 수치를 기록했습니다. [3] 전세가가 떨어진 건 결코 아닙니다.


내 눈도 믿지 마세요

전국 아파트 전세가율이 98개월 전 최저점을 찍은 이후 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 단, 이를 두고 전세가가 떨어졌다고 여기면 안 된다는 얘기가 나옵니다. 아파트값이 급격히 올라 전세가가 떨어진 것처럼 보인단 주장입니다. 즉 착시효과라는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘전세가율과 착시효과: 내 눈도 믿지 마세요’에 대해 다룹니다.

전세가율이 뭐였더라?

매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%. 한국부동산원 통계에 따르면 지난 2월 기준 전국 아파트 전세가율은 68.9%입니다. 8년 2개월 전인 2013년 12월 63.5%로 최저점을 찍은 이후 가장 낮은 수치. 서울 아파트 전세가율요? 지난 2월 기준 57.2%로 2020년 1월(57.2%) 이후 가장 낮은 수치입니다.


전세가율이 떨어지면 어떤 일이?

크게 두 가지가 변합니다. ① 전세입자의 내 집 마련이 어려워지는데, 전세가와 매매가의 갭이 커서 더 많은 돈을 보태야 집을 살 수 있어섭니다. ② 부동산투자 수요도 줄어듭니다. 갭투자¹⁾라면 내 돈이 더 많이 들어가고, 그만큼 수익률은 낮아지기 때문입니다. 참고로 갭투자가 크게 유행한 2016년 6월 서울 아파트 전세가율은 75.1%.

¹⁾ 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다. 서울 지역 갭투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 4년 만에 3배 가까이 뛰었습니다.


내 눈도 믿지 마세요

최근의 전세가율 하락은 착시효과라는 주장이 나옵니다. 통상 전세가가 진짜로 떨어지거나 전세가가 올라도 매매가 상승폭이 너무 커 전세가가 이를 따라잡지 못할 때 전세가율이 하락하는데, 지금은 후자라는 얘기. 그 증거도 있습니다. 서울 아파트 평균 매매가는 현 정부 출범 초기인 2017년 5월 대비 올해 4월 110.4% 상승했지만, 평균 전세가는 58.5% 오르는 데 그쳤다는 사실입니다.


전세가도 오를 수 있어요

앞으로는 전세가 상승에 주목해야 한다는 주장도 있습니다. 올봄 들어 전세 물건이 눈에 띄게 줄고 있어섭니다. 가령 지난 2월 말 3만여 개에 달하던 서울 아파트 전세 물건이 최근 2만5000여 개로 쪼그라들었습니다. 서울만 그런 게 아닙니다. 전국 17개 시도 중 12개 지역에서 전세 물건이 줄고 있습니다. 전세 물건이 줄어든다면 다음 수순은 전세가 상승일 수 있습니다.

전세가율 rule 활용법!

그건 그렇고 전세가율은 시장에서 통상적 지표 개념으로 통합니다. 이 때문에 투자자들도 늘 관심을 갖고요. 가령 이런 룰을 두고 하는 말입니다. ① 전세가율이 높은 지역은 실수요층이 탄탄하고 집값 하락 위험이 적다.¹⁾ ② 다만 전세가율이 높은 주택은 집값 상승 여력도 낮다.²⁾ ③ 전세가율이 70% 이상이면 전세 수요가 매매 수요로 돌아선다.³⁾ 물론 이런 룰이 전부 들어맞는 건 아닙니다.

¹⁾ 비싼 전세금을 주고서라도 살고 싶은 곳이 전세가율도 높다는 주장입니다.

²⁾ 비싼 전세금을 주고 거주하는 게 매수하는 것보다 낫다고 판단한 집이란 의미입니다.

³⁾ 과거엔 ‘전세가율 60% 법칙’이 통용됐습니다.


당첨 가점 61점→48점

올 들어 3월까지 서울 아파트 청약 합격선이 지난해보다 큰 폭으로 떨어졌습니다. 작년에 청약한 8개 단지의 당첨 가점 평균은 61점인데, 올해 5개 단지의 평균은 48.4점으로 13점 가까이 하락한 것이 그 증거. 시장에선 그 원인으로 분양가상한제¹⁾를 지목합니다. 올해 분양한 단지 대부분이 분양가상한제 적용을 받지 않아 가격이 비쌌다는 얘기. 분양가상한제 적용 여부에 따라 올해 분양 열기에 온도 차가 있을 것으로 보입니다.

¹⁾ 정부가 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다.

1기 신도시 공약대로 합니다!

차기 정부가 1기 신도시 재건축¹⁾사업과 관련해 “윤석열 당선인의 공약대로 진행 중이며, 조속한 사업 추진을 위해 노력 중”이라고 적극 해명했습니다. 얼마 전 “1기 신도시 재건축사업을 중장기 국정 과제로 검토한다”고 발표했다가 ‘말 바꾸기’ 논란이 일었기 때문입니다. 참고로 윤 당선인은 대통령 후보 시절 1기 신도시 특별법을 만들겠다고 공약한 바 있습니다. 일반적으로 재건축사업은 장기간이 소요되지만 특별법 등을 만들면 그 기간을 획기적으로 단축할 수 있습니다.

¹⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 재개발과 헷갈리지 마세요.

앞으로 부모 소득까지 봅니다

서울시가 역세권청년주택¹⁾ 제도 수정을 검토합니다. ‘꼼수’ 사례가 늘어, 정작 주거지원이 절실한 저소득층이 복지 혜택을 누리지 못한다는 지적이 나오기 때문입니다. 이에 대한 서울시의 해법은 입주 희망자뿐 아니라 그 부모의 소득과 자산까지 살펴보는 것입니다. 소득 기준을 부모와 청년을 포함한 ‘3인가구 월평균 소득의 100%(약 624만 원)’로 고치는 안이 유력하다고.

¹⁾ 서울시가 청년과 신혼부부를 대상으로 역세권에 지은 임대주택을 말합니다. 2017년부터 서울에 사는 청년과 신혼부부의 출·퇴근시간을 줄이거나 역세권의 인프라를 누릴 수 있게 도왔죠. 하지만 본래 취지와 달리 주변 시세와 별 차이 없는 비싼 임대료 등 논란도 많았습니다.

2000가구 대단지엔 요양원?

서울시가 새로 짓는 2000가구 이상 대단지 아파트의 주민공동시설에 노인요양원 설치를 의무화하는 방안을 검토 중입니다. 고령화에 대비해 도심에 요양원 부지를 확보하겠다는 계획입니다. 즉 서울엔 시유지가 거의 없어 요양원 건립이 어려우니 민간에서 이를 확충하게 하겠다는 겁니다. 물론 반발이 심합니다. 재산권 침해라는 겁니다. 이 문제로 재개발·재건축사업이 더 늘어질 수 있다는 얘기도 나옵니다.

17%가 서울 사람

작년에 경기도 아파트를 매수한 이들 중 서울 거주자 비율이 2009년 이후 가장 높은 수치를 기록했습니다. 경기도 아파트 매매 32만7992건 중 서울 거주자 거래는 5만6877건으로 전체의 17.34%를 차지, 12년 전인 2009년 17.45%로 최고점을 찍은 이후 가장 높은 수준을 보인 겁니다. 서울 아파트값이 치솟자 수요자들이 경기도에서 내 집 마련에 나선 것. 참고로 지난 3월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 11억5014만 원으로, 6억802만 원인 경기도보다 2배쯤 높습니다.



#7 트로이 시반의 멜버른 집

어느 주말, 유튜브 추천 영상 리스트에서 인테리어 매거진 <아키텍추럴 다이제스트>가 소개하는 트로이 시반의 집을 발견했다. 별다른 기대 없이 재생 버튼을 눌렀다. 온라인을 통해 만나는 유명인사의 집은 근사한 섬네일에 이끌려 클릭하지만 막상 둘러보면 실망하는 경우도 종종 있기 때문이다. 하지만 붉은 고벽돌 담벼락 사이로 조금씩 드러나는 그의 집 마당에 이내 가슴이 두근거렸고, 나는 이 집이 오랫동안 머릿속에 맴돌 것을 직감했다. 카메라 앵글을 따라 들어간 실내는 마당과는 또 다른 세상이었다. 은은한 미색 벽, 결이 아름다운 밝은 컬러 원목과 날것 같은 검은 금속 마감재, 곳곳에 적절히 퍼져 있는 붉은 색감, 은은한 조명. 영상을 보다 말고 나는 트로이 시반이 누구인지 찾아보았다. 호주 출신의 1995년생 싱어송라이터이자 배우로 어릴 적엔 유튜버로도 활동했단다. 영상 속 집은 트로이가 호주 멜버른에 위치한 빅토리아 시대 집을 매입해 전체를 레노베이션한 결과물이다. 미술 작품, 거장 디자이너의 의자와 조명, 그리고 로컬 브랜드의 소품과 가구로 꾸민 집은 호주의 보태닉 가든을 연상시키는 식물과 어우러져 집주인처럼 근사한 이미지를 만들어낸다. 주방과 마당으로 이어지는 창문을 밀어 열며, 거실 한구석에 놓인 가죽 의자에 앉으며, 그리고 동생의 화장실을 소개하며 트로이는 이런 말을 반복한다. “제가 가장 좋아하는 건 이 부분이에요”, “전 여기서 정말 많은 시간을 보내요”. 그걸 지켜보는 나는 연신 고개를 끄덕이며 내가 트로이라도 그 부분을 집에서 가장 좋아하고, 시간을 보내고 싶은 곳이라고 설명할 수밖에 없을 거라고 생각했다.




문주 아파트 주 출입구에 위치해 ‘대문’ 역할을 하는 상징물을 말합니다. 쉽게 말하면 아파트 단지의 섬네일이라 할 수 있죠. 요샌 단지의 고급스러움을 강조하기 위한 장치로 여기기도 합니다.

석가산 여러 개의 돌을 쌓아 작은 산의 형태로 만든 조형물을 말합니다. 조경을 돋보이게 하는 장치로 주로 1000세대 이상 대단지 아파트에서 볼 수 있습니다.



조금 다른

한강, 조금 다른 모습.

사진 제공. @dongdong_ju_9




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