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끝까지 갈 수 있을까?


[1] 임대차 3법 시행 후 2년이 지났습니다.

[2] 이 법은 장점이 많지만 단점도 분명했습니다.

[3] 정부는 이 법의 손질을 예고했습니다.


끝까지 갈 수 있을까?

임대차 3법 시행 후 2년이 지났습니다. 이 법 덕에 적지 않은 세입자가 2년마다 이사를 다녀야 하는 번거로움을 덜었습니다. 다만 한편에선 전셋값이 크게 오르는 부작용도 겪었습니다. 오늘 부딩은 ‘임대차 3법 2년: 끝까지 갈 수 있을까?’에 대해 다룹니다.

들어가며

지금 임대차 3법과 관련한 뜨거운 이슈요? 이 법 자체를 고치겠다는 정부의 계획입니다. 세입자 보호라는 좋은 입법 취지에도 불구하고 시장의 혼란을 야기한다는 게 정부의 판단입니다. 임대차 3법 시행 이후 시장의 변화를 숫자로 살핍니다.


2년

임대차 3법¹⁾은 2020년 7월 31일에 시행했습니다. 사실 정치권에선 이명박 정부 시절부터 전셋값 폭등에 대한 규제가 필요하다는 인식이 있었습니다. 이에 임대차 규제 입법을 과거부터 준비해온 더불어민주당이 총선에서 압승한 후 강하게 밀어붙인 법안이 바로 임대차 3법입니다.

¹⁾ 세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이는 세입자의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 만들었습니다.


9개

임대차 3법은 세입자를 무적으로 만들어주지 않습니다. 다음과 같은 아홉 가지 상황에서 집주인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. ① 세입자가 월세를 2개월 치 이상 밀렸거나 ② 거짓으로 집을 빌렸거나 ③ 합의하에 집주인이 이사비 등 상당한 보상을 했거나 ④ 집주인의 동의 없이 전대¹⁾했거나 ⑤ 집을 심하게 파손했거나 ⑥ 노후화 등으로 집이 부서졌거나 ⑦ 철거나 재건축 등을 해야 하거나 ⑧ 집주인이 실거주할 계획이거나 ⑨ 그 밖에 집을 계속 빌려주기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

¹⁾ 집주인에게 빌린 집을 세입자가 제3의 세입자에게 다시 임대하는 걸 말합니다.

23개국

세입자의 권익을 보호하는 법안은 나라 밖에도 있습니다. OECD 국가 중 우리와 경제 규모가 비슷한 23개국이 임대료 인상률을 제한하고 있습니다. 아예 처음 계약할 때부터 임대료를 규제하는 나라도 13개국이나 되고요. 예를 들어 스페인은 임대차계약 후 최초 5년 동안은 임대료 인상률이 물가상승률을 넘지 못하게 규제하고 있습니다.


37%

물론 이 법안은 부작용도 있었습니다. 신규 계약을 하는 집주인이 세입자의 계약갱신청구권 사용을 고려해 4년 치 보증금 인상분을 한 번에 올려 받는 사례가 대표적입니다. 이에 전셋값은 폭등했고요. 가령 한국부동산원 통계 기준 지난 6월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3315만 원을 기록했습니다. 임대차 3법 시행 직전인 2020년 6월 4억6224만 원 대비 1억7091만 원(37%) 오른 겁니다.

  • check! 하지만 임대차 3법이 전셋값 폭등을 불러왔다고 하기엔 억울한 측면도 있습니다. 최근 2년간의 전셋값 인상은 과거보다 줄어든 공급물량, 저금리, 갭투자 등이 복합적으로 작용한 결과이기도 해섭니다.


77.7%

지난해에 국토교통부는 임대차 3법의 성과를 깜짝 발표했습니다. 서울 25개 구에서 각각 4개씩 대단지 아파트 총 100개를 뽑아 분석한 결과 임대차(전세)계약 갱신율이 임대차 3법 시행 1년 전인 2019년 9월~2020년 8월 평균 57.2%에서 2021년 5월 77.7%까지 상승했다는 겁니다. 참고로 당시 강동(85.4%), 서대문(82.6%), 서초(80.0%) 등 순으로 갱신율이 높았습니다. 이런 갱신율 상승으로 세입자의 평균 거주 기간도 기존 3.5년에서 법 시행 후 5년으로 늘었습니다.

307건

법 시행 후 집주인과 세입자 간 분쟁은 당연히 늘었습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 분쟁은 임대차 3법 시행 전인 2019년 43건이었지만, 지난해엔 307건으로 증가했습니다. 가장 빈번한 다툼의 원인요? 집주인이 ‘실거주 목적’을 내세워 세입자를 내보내고는 제3자에게 집을 팔아버리는 겁니다. 다만 요 근래 법원은 주로 계약갱신을 거절한 집주인에게 힘을 실어주고 있습니다. “집주인이 실거주할 의사가 없다는 점을 세입자가 입증해야 한다”는 게 최근 판결의 핵심입니다.

  • check! 물론 ‘나쁜 집주인’ 못지않게 ‘나쁜 세입자’도 있습니다. 집주인의 실거주 목적 조항을 활용해 ‘버티는’ 세입자가 대표적입니다. 계약갱신청구권만 믿고 거액의 보상금을 받을 때까지 집을 비우지 않는 사례도 빈번히 기사화됐습니다.

끝까지 갈 수 있을까?

정부는 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 특히 고치고 싶어 합니다. 앞서 말했듯 이 법 덕에 세입자가 4년간 비교적 안정적인 임대료로 거주할 수 있게 됐지만, 그 과정에서 신규 계약 전셋값이 급등해 이중가격¹⁾이 발생하는 등 부작용이 크다는 겁니다. 참고로 정부는 올 연말쯤 임대차 3법 개정안을 내놓을 계획입니다. 단, 이게 가능할진 미지수입니다. 야당이 반대하고 있어섭니다.

¹⁾ 임대료 인상폭 5% 제한이 걸린 갱신계약이냐, 이런 제약을 받지 않는 신규 계약이냐에 따라 같은 단지 같은 평형의 전셋값이 크게 벌어져 2개의 가격을 형성하는 걸 말합니다.


층간소음 공사하면 300만 원?

층간소음 피해 어디까지 겪어보셨나요? 정부가 최근 이에 대한 대책을 내놨습니다. 아파트 층간소음 완화 조치를 한 건설사에 용적률¹⁾ 인센티브를 주는 겁니다. 이미 지은 아파트에서 층간소음 문제로 인테리어 공사를 하는 경우도 기금을 조성해 가구당 300만 원 정도 지원하는 안을 고려하고 있습니다. 관건은 단연 자금 확보 여부입니다.

¹⁾ 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다.


10채 중 4채는 외지인이 샀어요

올해 전국에서 아파트값이 가장 많이 떨어진 세종시. 한데 이상한 점이 있습니다. 올 상반기 세종시 아파트 10채 중 4채(42.3%)를 외지인이 사들였다는 겁니다. 이는 지난해 세종시 아파트의 외지인 매입 비율(38.4%)보다 3.9%p 오른 수준입니다. 어떤 비밀이 숨어 있을까요? 시장에선 “개발 호재가 많은 세종시 집값이 급락하며 이때를 매수 기회로 인식한 외지인이 늘었다”고 평했습니다.

가구 전체 미계약

최근 분양한 가구 전체가 미계약¹⁾된 아파트가 수도권에서 나왔습니다. 최근 무순위청약(줍줍)²⁾까지 치렀지만, 일부 당첨자가 계약을 포기할 가능성이 있는 만큼 추후 무순위청약 물량은 50가구가 넘을 것 같다고. 최근 금리인상 등으로 청약 평균 경쟁률은 점점 낮아지고 있습니다. 한 부동산 기업 통계에 따르면 지난해 19.8 대 1을 기록한 뒤 올 들어 11.7 대 1까지 낮아졌습니다.

¹⁾ 당첨자가 계약하지 않아 남은 물량을 말합니다. 특별공급과 일반공급 일정이 끝나고 예비 당첨자 계약까지 마친 상태에서 남은 물량을 뜻하죠. 이게 생기는 이유요? 부적격 당첨이나 당첨자의 변심, 자금 부족 등이 그 원인입니다.

²⁾ 아파트 계약 취소분에 대해 무순위청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역에 거주하는 무주택자만 신청 가능합니다. 단, 현재 정부는 일정 횟수 이상 줍줍을 해도 판매가 완료되지 않은 잔여 물량은 거주지역이나 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 매수할 수 있도록 부동산정책 개정을 검토하고 있습니다.


2기 신도시 교통은 67%

2기 신도시¹⁾의 교통편 개선을 위해 책정한 사업비 중 실제 집행한 금액은 70%에도 미치지 못하는 것으로 나타났습니다. 최근 LH가 발표한 바에 따르면 2기 신도시 광역교통대책사업은 총 149개(도로 139개, 철도 10개)로 사업비가 26조4000억 원에 이르는데, 그중 17조9000억 원(67%)만 집행됐습니다. 이렇게 굼뜬 이유요? 철도·도로 계획 확정이 늦어지는 것 등이 이유로 꼽힙니다.

¹⁾ 서울 집값 폭등을 막겠다며 노무현 대통령 시절인 2006년부터 건설한 성남 판교, 김포 한강, 파주 운정 등 12개 도시입니다.






공동명의 하나의 부동산(집)을 둘 이상이 공동으로 소유하는 걸 뜻합니다. 지분을 나눌 수도 있지만 따로 정하지 않는 경우 보통 50:50의 비율로 소유하게 됩니다. 가령 부부 공동명의 부동산의 경우 최대 장점은 절세와 세금 감면입니다.



리츠(REITs) 부동산에 투자하는 일종의 주식을 말합니다. 다수의 투자자에게 돈을 모아 부동산에 투자, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자 방식이죠. 정부의 대출 규제 등으로 부동산투자가 어려워지자 이것이 대안으로 떠오른다는 기사가 재작년부터 나온 바 나왔습니다.



제주에서

바다와 집, 산과 하늘, 그리고 비행기.

사진 제공. @waruru_





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