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금리 오르는데 돈 빌려요?


[1] 전세대출 규제가 풀렸습니다.

[2] 단, 금리인상이 이어질 예정입니다.

[3] 차기 정부의 고민이 깊어집니다.



금리 오르는데 돈 빌려요?

은행이 대출 문턱을 낮추고 있습니다. 전세대출 한도 등을 대출 규제 이전 수준으로 돌려놓고 있습니다. 단, 동시에 금리인상도 이어지고 있어 이를 잘 살펴 대출받아야 한다는 목소리가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘대출 규제 완화: 금리 오르는데 돈 빌려요?’에 대해 다룹니다.

예전처럼 빌려드려요

주요 시중은행이 대출 빗장을 풀고 있습니다. 가계부채 총량 관리* 차원에서 꽉 묶인 대출 규제를 느슨히 하는 겁니다. 우리은행이 지난 3월 21일 전세대출 규제 3종 세트**를 푼 데 이어 신한·하나·NH농협은행도 그 뒤를 따랐습니다. KB국민은행은 30일부터 풀고요. 차기 정부의 대출 규제 완화 공약에 맞춰 먼저 반응하는 셈입니다. 혹자는 이를 은행의 수익성을 위한 차원으로 보기도 합니다. 그간 금리인상과 부동산 거래 침체로 대출 수요가 줄었다는 겁니다. 참고로 5000만 원으로 막아놨던 마이너스통장 한도도 이번에 연 소득만큼으로 복구했습니다.

*1800조 원까지 불어난 가계부채 때문에 2020년에 금융 당국은 시중은행에 2021년 가계부채 연간 증가율을 5~6% 내에 맞추라고 일렀습니다. 금융 당국의 2022년 가계부채 연간 증가율 목표는 4.5%입니다. 근래 은행 대출 잠그기는 이런 금융 당국의 가이드라인에 따른 것입니다.

**1) 전세대출 갱신 한도를 전세보증금이 인상된 범위 내로 끊고 2) 전세대출 신청을 계약서상 잔금 지급일 이전까지 할 수 있게 하며 3) 1주택자는 전세대출을 받을 때 은행 창구에서만 할 수 있게 한 걸 말합니다. 단, 3월 25일 현재 대부분 시중은행은 이를 규제 이전 수준으로 되돌렸습니다. 1) 전세 갱신 계약서상 전세보증금의 80% 이내까지 대출이 가능하며 2) 잔금 지급일 이후에도 전세대출을 신청할 수 있고 3) 1주택도 비대면 전세대출을 허용하는 식으로 말입니다.

이만큼 빌릴 수 있어요

시중은행의 전세대출 규제완화에서 가장 눈에 띄는 건 한도 수준이 높아진 점입니다. 예컨대 전세 3억 원인 집에서 전세대출 1억 원을 받아 살던 세입자가 계약갱신 후 보증금이 4억 원으로 올랐다면 지금까진 인상된 1억 원까지만 대출을 받을 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 오른 보증금의 80%인 3억2000만 원에서 기존 대출금(1억 원)을 뺀 2억2000만 원까지 받을 수 있습니다.


주담대는 언제 풀려요?

시중은행의 전세대출 규제완화는 이뤄졌지만 주택담보대출(주담대) 규제완화에 대한 소식은 아직 들리지 않습니다. 최근 금융위원회*의 대통령직 인수위원회 업무보고에서도 이와 관련한 자세한 내용은 없었던 것으로 알려졌고요. 하지만 시장에선 4월엔 이와 관련한 구체적 대책이 나올 것으로 전망합니다. 참고로 윤석열 대통령 당선인은 LTV**를 지역에 상관없이 70%로 올리고, 생애 최초 주택 구입 가구는 80%까지 확대하겠다고 공약했습니다. DSR*** 규제완화도 검토하기로 했고요.

*국무총리 산하 중앙행정기관으로 금융정책을 총괄하는 의사결정 기구입니다. 주로 금융정책과 제도를 수립하고 법률 제·개정 등의 권한을 행사합니다. 금융기관을 직접 들여다보는 실무적 성격이 강한 ‘금융감독원’과 헷갈리지 마세요.

**‘Loan to Value Ratio’의 약자로, 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%만 대출을 받을 수 있습니다.

***‘총부채원리금상환비율’을 이르는 것으로 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 2022년 1월부터 모든 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 받습니다. 즉 빚을 갚는 데 연 소득의 40% 이상을 쓸 수 없게 되는 겁니다. LTV 규제를 완화해도 DSR 규제가 그대로면 대출한도를 늘리기 어렵습니다.



금리 오르는데 돈 빌려요?

그런가 하면 주담대 규제완화 역시 금리인상 시기에 예상되는 부작용을 살펴야 한다는 지적이 나옵니다. 이는 DSR 규제완화와 관련이 깊습니다. 앞으로 금리가 오를 게 충분히 예상되는 상황에서 차주가 빌린 돈을 제때 갚을 수 있는지 평가하는 기준이 낮아져 1800조 원에 달하는 가계부채*가 더 불어나면 경제에도 부담이 되고, 집값도 다시 오를 수 있다는 얘깁니다. 이에 따라 '집값 안정'을 위한 규제완화책을 추진 중인 차기 정부의 고심도 깊어질 전망입니다.

*가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.




3주 연속 상승

3월 21일 기준 한국부동산원의 서울 아파트 매매수급지수*가 87.8을 기록했습니다. 3주 연속 오름세입니다. 지수는 기준선(100) 아래지만, 매수 심리는 조금씩 살아나는 듯합니다. 이는 차기 정부가 부동산 규제를 완화하기로 한 것과 관련이 깊습니다. 참고로 한국부동산원 서울 아파트 매매수급지수는 지난해 11월 15일 기준선 아래로 떨어진 후 현재까지 수요보다 공급이 많은 상태가 이어지고 있습니다.

*수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.



순자산 4억 원 돌파

통계청이 ‘2021 한국의 사회지표*’를 공개했습니다. 이걸 보면 지난해 가구당 순자산**은 평균 4억1452만 원으로 처음으로 4억 원을 넘었습니다. 한데 부동산 가격 급등이 원인이라는 점에서 실감하기 어려운 수치라는 주장도 나옵니다. 그런가 하면 국민 5명 중 1명은 ‘남성이 가족의 경제적 부양을 책임져야 한다’고 생각하는데, 나이가 어릴수록 이 의견에 동의하지 않았습니다. 2021 한국의 사회지표 원문 보기는 여기.

*통계청이 우리 사회의 변화상을 한눈에 볼 수 있게 인구와 건강, 소득, 주거 등의 최근 통계를 모은 걸 말합니다. 1979년부터 매년 발표하고 있습니다.

**자산에서 부채(빚)를 뺀 나머지 금액을 말합니다.


3월 28일부터 접수!

3월 28일부터 30일까지 5차 민간분양* 사전 청약** 접수를 시작합니다. 이번엔 경기도 오산시 세교2지구 2개 단지에서 총 1573가구가 나옵니다. 모두 전용면적 59∼84㎡(약 25~33평). 분양가는 주변 시세 대비 15~20% 저렴한 3억~4억 원대입니다. 전체 물량 중 37%를 일반공급***으로 분양하고 나머지 63%는 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%) 등 특별공급으로 배정합니다. 청약 신청은 청약홈 사이트에서 할 수 있습니다.

*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있습니다.

**본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.


8월부터 층간소음 안녕!

아파트 층간소음 스트레스가 줄어들 것으로 보입니다. 8월 4일부터 아파트를 다 지은 후 층간소음을 측정하는 ‘층간소음 사후확인제도’를 시행하기 때문입니다. 앞으론 하이힐을 신고 걷는 것처럼 바닥을 두드려 ‘경량충격음’을 측정하고, 타이어를 85cm 높이에서 떨어뜨리는 등의 방법으로 ‘중량충격음’도 측정합니다. 이 테스트를 통과하지 못하면요? 아파트 성능 미달 사실을 대외적으로 알리고 건설사는 보수공사를 해야 합니다.

미리 안전진단 받아요

재건축*사업의 첫 관문인 안전진단**을 추진하는 노후 단지가 늘었습니다. 서울 노원·도봉·강북구는 물론 경기도 광명·안산시 등에서 예비안전진단(현지 조사)부터 시도하는 모습입니다. 즉 안전진단 중 가장 까다로운 ‘적정성 검토’ 규제가 풀리기 전에 예비안전진단부터 넘자는 전략. 시장에선 안전진단 규제가 6월 지방선거 전 완화될 것으로 보고 있습니다.

*낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.

**지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다. 한편 안전진단은 안전진단 실시 여부를 결정하기 위한 현지 조사 격인 ‘예비안전진단’과 ‘정밀안전진단’으로 나뉩니다. 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받으면 공공기관의 적정성 검토라는 추가 절차도 거쳐야 합니다.






장기전세주택 흔히 시프트(Shift)라고 부릅니다. 서울시와 SH공사가 주변 시세의 80% 이하로 무주택자가 전세로 들어가 살 수 있게 마련한 신개념 주택으로, 최장 20년까지 살 수 있습니다. 오세훈 서울시장이 2007년에 도입했습니다.



국민임대주택 정부가 일정 소득 이하의 무주택 가구주를 대상으로 빌려주는 주택을 말합니다. 보통 임대기간은 30년이며 2년마다 갱신이 가능합니다. 분양으로 전환되진 않고 오직 임대로만 거주할 수 있는 특징이 있습니다.





머엉

주로 어디서 멍때리세요? 저는 북한강.

사진 제공. @filmc_u




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