그러니까 떨어져요?
부동산 가격은 오르락내리락 변동성이 아주 큽니다. 그리고 그건 사람의 심리 때문이래요. ‘사촌이 땅을 사면 배가 아프다’란 속담처럼 상대적 박탈감을 느끼는 이들의 심리가 부동산 가격을 상당 부분 움직인다는 거죠. 오늘 부딩 뉴스레터는 코로나19가 국내의 부동산 구매 심리에 미칠 영향을 살핍니다. 과거 사스, 메르스 사태 당시의 데이터도 챙겨 왔어요.
떨어져요, 떨어져!
지금 많은 기사에서 코로나19가 부동산시장에 미칠 영향에 대해 얘기합니다. 전문가들은 코로나19의 확산이 부동산시장엔 부정적 요인이라고 말하죠. ‘심리’가 엉망이라면서요. 부동산중개업소도 비슷한 얘길 합니다. 확진자가 늘면서 팔 사람, 살 사람이 몽땅 자취를 감춰 곧 가게 문을 닫아야 할 것 같다고요. 한쪽에선 새 아파트 분양도 연기하고 있어요. 재건축·재개발을 추진하던 이들도 총회를 연기했죠. ‘대면 거래’가 필수인 부동산시장은 앞으로 장기적 침체와 하락세가 불가피할 거라고 합니다.
과연 그럴까?
물론 이런 예측을 일축하는 이들도 있습니다. 이들은 부동산시장이 잠시 주춤하다 다시 가격이 상승할 거라고 말합니다. 심지어 ‘주춤’하는 이유도 코로나19는 아니랍니다. 정부가 쏟아낸 여러 부동산 대책에 지친 피로도가 누적되어 잠시 ‘쉬어 갈 뿐’이라고 얘기하죠. 근데 정말 그럴까요? 부딩이 코로나19 사태와 거의 판박이인 사스와 메르스 사태 당시의 부동산 가격 자료를 끄집어 왔습니다.
사스(SARS): 2003년 사스가 확산되던 당시엔 아파트 매매가 관련 통계 체계가 구축되기 전이라 정확한 변동률을 확인할 순 없지만, 전국 아파트의 3.3㎡(약 1평)당 평균가격은 상승했습니다. 사스가 창궐한 2003년 3월 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 514만 원이었는데 6월엔 534만 원, 12월엔 577만 원까지 올랐죠(부동산114 자료 참조).
메르스(MERS): 메르스가 창궐한 2015년에도 이상하게 아파트 가격이 상승했어요. 특히 확진자와 사망자가 단기간에 확 늘어난 5월 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 931만 원이었는데 8월엔 948만 원, 12월엔 966만 원까지 완만하게 상승했죠(한국감정원 자료 참조).
이런 아스트랄!
다만 전염병이 확산하는 경우에도 이렇게 가격이 오르긴 했지만, 이번엔 상황이 조금 다르다는 주장도 나옵니다. 바로 ‘매수 심리’가 악화되었다는 사실 때문이죠. 한국은행이 발표한 ‘2월 소비자동향조사 결과’를 보면 전국의 주택 가격 전망은 1월에 이어 두 달 연속 하락했습니다. 지난해 12월 125에서 1월 116, 2월에는 이보다 더 내려간 112를 기록했죠. 쉽게 말해 정부의 고강도 부동산 대책에 코로나19까지 겹쳐 점점 시장에 대한 기대가 쪼그라들고 있다고 할 수 있습니다.
그럼 지금이 기회? (매수심리표 보는 법)
매달 여러 기관에서 주택 관련 ‘투자심리지수’를 발표합니다. 앞에서도 설명했듯 부동산시장을 움직이는 건 사람들의 심리이기 때문이죠. 단, 기관마다 이 지수의 주체나 산출법 등을 비교하긴 어려워요. 하지만 대부분 지수값은 0~200이고, 100을 기준으로 오르면 ‘상승 국면’, 내리면 ‘하강 국면’으로 이해하면 됩니다. 부동산시장에선 심리가 꺾이면 가격도 빠질 가능성이 높습니다. 초록 창에서 주택 매매가격 동향만 검색해도 이 지수를 쉽게 볼 수 있어요.
아이 있는 신혼부부 주목(feat. 마곡9단지)
서울시 강서구 마곡동에서 공공분양(LH, SH)하는 마곡9단지가 지금 뜨겁습니다. 가점이 낮아 민간분양(래미안, 자이 등 일반 아파트) 청약에서 자꾸 미끄러지는 신혼부부들이 특히 주목하고 있죠. 정확히 뭐 때문에 그러나 살펴보니 신혼부부 특별공급(신혼특공)*으로 할당하는 물량이 전체 963세대의 30%로 민간분양(20%) 대비 많아서였습니다. 이 아파트의 신혼특공 1순위는 자녀가 1명 이상 있어야 해요(애 없으면 특공 불가). 같은 순위권에선 해당 지역 거주자, 자녀 수, 추첨 순으로 결정한다고 하죠. 커뮤니티에선 마곡9단지의 가격이 특히 좋대요. 전용면적 59㎡(약 24~26평)가 평균가 5억885만 원, 최저가 4억7695만~5억2515만 원으로 주변 시세 대비 5억 원 이상 싸기 때문이라고 하죠. 1순위 청약은 3월 16일에 시작합니다. 자세한 내용은 여기.
*신혼부부 특별공급: 신혼부부가 일반공급과 청약 경쟁 없이 좀 더 쉽게 주택을 분양받을 수 있게 한 제도예요. ‘혼인신고일 기준 7년 이내의 신혼부부인 무주택 가구’가 자격 요건이죠.
30대가 또
지난달 거래 신고된 서울 아파트를 30대가 가장 많이 샀다는 기사에 댓글이 풍년입니다. 지난해에 이어 올해도 커뮤니티에선 30대 고소득자들의 구매력에 관심이 많은 것 같습니다. 구별로 보면 30대는 성동구(1위), 마포구(2위), 서대문구(3위) 순으로 아파트를 많이 샀습니다. 한편 이 기사에 달린 댓글은 “지금은 서울 말고 수도권 저평가 지역으로 갈 때”부터 “빠른 정보력으로 시세가 더 오를 만한 곳만 선별했네”, “대출 무서운지 모르고 덤비네” 등으로 다양했어요. 참고로 지난 ‘2·20 부동산 대책’으로 새롭게 조정대상지역에 편입된 수원과 의왕, 안양에선 30대보다 40대의 아파트 매입 비중이 높았습니다.
연면적
건물 각 층의 바닥면적을 합한 전체 면적을 말합니다. 예를 들어 건물을 330.58m²(100평)로 3층까지 지었다면, 이 건물의 연면적은 991.74m²(300평)가 되는 것.
용적률
대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 의미합니다. 용적률이 낮으면 재건축 때 수익률이 높아 더 많은 세대를 분양할 수 있죠. 1980년대에 지은 저층 주공 아파트가 인기인 이유도 낮은 용적률 때문입니다. 지금 서울엔 거의 남아 있지 않지만요.
우린 늘 통역이 필요해
‘어릴 땐 뭐 이래 하고 말았지만, 커서 다시 보니 가슴을 먹먹하게 한 영화’ 랭킹이 있다면, 저는 <사랑도 통역이 되나요?>(Lost in Translation, 2003)를 1위로 뽑을 것 같아요. 그나저나 또 생각나네요. 영화 마지막 장면에서 밥은 샬롯에게 귓속말로 뭐라고 했을까요?
출처. 유튜브 채널 Cristian Nicolae