[1] 계약갱신청구권에 대한 갈등이 이어집니다.
[2] 임차인 보호를 위해 만든 제도가
[3] 임대인을 궁지로 몰고 있어섭니다.
그냥 3개월 뒤에 나갈게요!
임차인에게 총 4년간 거주 기간을 보장하는 계약갱신청구권. 이를 둘러싼 갈등이 새로운 국면을 맞았습니다. 임차인을 보호하기 위해 만든 제도가 최근 임대인을 위협하는 무기로 떠올랐기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘계약갱신청구권의 명암: 그냥 3개월 뒤에 나갈게요!’에 대해 다룹니다.
계약갱신청구권이 뭐였더라?
전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 임차인이 임대인에게 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 제도입니다. 잦은 이사로 인한 임차인의 주거 불안을 해소하고 과도한 임대료 인상에 대한 부담을 덜어주자는 취지로 만들었습니다. 보증금 인상률을 5%로 제한하는 전월세상한제¹⁾와 함께 과거 전셋값 상승기에 임차인에게 ‘안전판’ 역할을 했다는 평가를 받습니다.
check! 계약갱신청구권 사용법요? 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 전화 통화나 문자, 이메일 등으로 계약갱신청구권을 쓰겠다는 의사를 밝히면 됩니다. 이때 임대인은 실거주 등 아홉 가지 예외 상황이 아니면 이를 거부할 수 없습니다.
¹⁾ 전월세상한제: 계약갱신 시 임대인이 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도를 말합니다.
이게 왜 문제?
▲임차인은 늘어난 계약기간 2년을 다 채우지 않고 언제든 계약을 해지할 수 있고 ▲임대인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 하며 ▲다음 임차인을 구하는 중개수수료도 임대인이 부담한다는 법 조항 때문입니다. 즉 전셋값 상승기에 임차인 보호를 염두에 두고 만든 ‘계약갱신청구권’이 전셋값 하락기를 맞아 자유롭게 계약을 깨기 위한 ‘계약해지권’으로 쓰인다는 지적입니다.
check! 특히 신축 입주 등이 많은 지역에선 계약갱신청구권을 써서 일단 계약기간을 2년 늘려놓고, 주변에 더 싼 전셋집이 나오면 곧장 계약을 깨는 임차인이 늘고 있다는 분석입니다.
그냥 3개월 뒤에 나갈게요!
전셋값이 많이 떨어진 요새도 계약갱신청구권을 쓰느냐고요? 부동산R114에 따르면 올 상반기 서울 아파트 전월세 거래 가운데 약 25%(12만8821건 중 3만1968건)는 계약갱신청구권을 썼습니다. 최근 시세에 맞게 전셋값을 낮추는 대신 2년의 계약기간을 지켜야 하는 신규 계약(재계약)과 달리 언제든 보증금을 돌려받고 퇴거할 수 있는 계약갱신청구권의 맹점을 누군가는 활용하고 있는 겁니다.
묵시적 갱신이라면?
별말 없이 만기 후 임대차계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신을 한 경우에도 임차인은 언제든 계약을 깰 수 있습니다. 마찬가지로 임대인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 하고요. 단, 이 때문인지 최근엔 임대인 입장에서 묵시적 갱신이 이뤄지지 않게 계약 종료 일자를 챙겨야 한다는 조언도 나옵니다. 상호 계약임에도 임차인에게만 일방적으로 계약을 중도에 깰 수 있는 권리를 보장해주는 법이라는 비판이 따릅니다.
18개월 만에 상승
한국부동산원에 따르면 지난 3주 연속 ‘보합’을 이어온 전국 아파트값은 7월 셋째 주(7월 17일 기준) 0.02% 올랐습니다. 전국 아파트값이 오른 건 2022년 1월 넷째 주(0.02%) 이후 18개월 만입니다. “선호 지역의 주요 단지 위주로 간헐적 상승 거래가 이어지고, 주변 지역으로 가격 상승 기대감이 퍼지며 전체 상승 폭도 커졌다”라고 한국부동산원은 설명했습니다.
7월 27일부터 DTI 60%
정부가 7월 27일부터 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 돈을 빌리는 임대인에 한해 대출 규제를 완화합니다. 기존 DSR¹⁾ 40% 대신 ‘DTI²⁾ 60%’를 1년간 적용하는 게 핵심 내용입니다. 가령 연 소득 5000만 원인 임대인은 현재 최대 3억5000만 원(금리 연 4.0%, 만기 30년)까지 대출할 수 있지만, 앞으로 1억7500만 원의 추가 대출이 가능해집니다.
¹⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
²⁾ DTI: DSR처럼 소득을 기준으로 주택담보대출(주담대) 한도를 정하는 규제입니다. 매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 ‘기타 대출의 이자’를 합친 금액을 연 소득으로 나눠 계산합니다. ‘모든 대출’의 원리금 상환액을 기준으로 심사하는 DSR보다 다소 완화한 규제라는 평가입니다.
건설사 24곳 “동영상 기록”
국내 30대 건설사 중 24곳이 앞으로 현장의 모든 공정을 영상으로 남깁니다. 오세훈 서울시장이 부실 공사를 막겠다며 건설사에 ‘시공 영상 기록’을 요청한 데 따른 결과입니다. 이에 건설사 24곳은 앞으로 서울시 현장의 철근 배근 등 공정 대부분을 영상으로 기록해 관리하기로 했습니다. 단, 이런 건설사의 노력이 서울시에 한정될 것을 걱정하는 목소리도 나옵니다.
GTX-C노선 올해 착공
GTX-C노선 공사를 올해 안에 시작합니다. 총 86.46km 길이인 GTX-C노선은 경기 양주 덕정역부터 수원역까지 14개 정거장에 섭니다. 서울 도심에선 창동역과 청량리역, 삼성역 등 6개 역에 정차합니다. 계획대로 2028년에 개통하면 덕정역에서 수원역까지 걸리는 시간이 1시간 이내(현재 2시간 30분대)로 크게 줄어든다고.
하반기 11만6000가구 분양
리얼투데이에 따르면 올 하반기 전국에서 일반 물량 기준 11만6775가구의 아파트를 분양합니다. 올 상반기 4만4360가구의 2.6배 수준입니다. 작년 말 시장이 나빠지며 분양을 미룬 건설사들이 올 들어 서울을 중심으로 청약 분위기가 나아지자 분양 채비에 나서는 걸로 보입니다. 공급 가뭄이 심한 서울에서도 9702가구가 청약시장에 나옵니다.
사전점검 새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 과정입니다. 보통은 입주 한 달 전쯤 3일간 진행합니다. 2021년 1월부터는 입주 예정자가 사전점검 때 발견한 하자에 대해서 사업주체는 입주 전까지 의무적으로 보수 조치를 마쳐야 합니다.
점등식 새 아파트 입주 전 최대 전기부하를 점검하는 야간 행사입니다. 애초 아파트의 전기 시설이 잘 작동하는지 확인하는 절차였는데, 최근엔 이를 사진으로 남겨두려는 이가 몰리며 하나의 문화가 되었습니다. 다만 점등식 날짜는 입주 예정 주민에게만 공개하는 경우가 많습니다.
부산
가보지 않은 길로 걷기.
사진 제공. @by.jun___
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