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그냥 3개월 뒤에 나갈게요!


[1] 계약갱신청구권에 대한 갈등이 이어집니다.

[2] 임차인 보호를 위해 만든 제도가

[3] 임대인을 궁지로 몰고 있어섭니다.


그냥 3개월 뒤에 나갈게요!

임차인에게 총 4년간 거주 기간을 보장하는 계약갱신청구권. 이를 둘러싼 갈등이 새로운 국면을 맞았습니다. 임차인을 보호하기 위해 만든 제도가 최근 임대인을 위협하는 무기로 떠올랐기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘계약갱신청구권의 명암: 그냥 3개월 뒤에 나갈게요!’에 대해 다룹니다.



계약갱신청구권이 뭐였더라?

전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 임차인이 임대인에게 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 제도입니다. 잦은 이사로 인한 임차인의 주거 불안을 해소하고 과도한 임대료 인상에 대한 부담을 덜어주자는 취지로 만들었습니다. 보증금 인상률을 5%로 제한하는 전월세상한제¹⁾와 함께 과거 전셋값 상승기에 임차인에게 ‘안전판’ 역할을 했다는 평가를 받습니다.

  • check! 계약갱신청구권 사용법요? 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 전화 통화나 문자, 이메일 등으로 계약갱신청구권을 쓰겠다는 의사를 밝히면 됩니다. 이때 임대인은 실거주 등 아홉 가지 예외 상황이 아니면 이를 거부할 수 없습니다.

¹⁾ 전월세상한제: 계약갱신 시 임대인이 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도를 말합니다.


이게 왜 문제?

▲임차인은 늘어난 계약기간 2년을 다 채우지 않고 언제든 계약을 해지할 수 있고 ▲임대인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 하며 ▲다음 임차인을 구하는 중개수수료도 임대인이 부담한다는 법 조항 때문입니다. 즉 전셋값 상승기에 임차인 보호를 염두에 두고 만든 ‘계약갱신청구권’이 전셋값 하락기를 맞아 자유롭게 계약을 깨기 위한 ‘계약해지권’으로 쓰인다는 지적입니다.

  • check! 특히 신축 입주 등이 많은 지역에선 계약갱신청구권을 써서 일단 계약기간을 2년 늘려놓고, 주변에 더 싼 전셋집이 나오면 곧장 계약을 깨는 임차인이 늘고 있다는 분석입니다.

그냥 3개월 뒤에 나갈게요!

전셋값이 많이 떨어진 요새도 계약갱신청구권을 쓰느냐고요? 부동산R114에 따르면 올 상반기 서울 아파트 전월세 거래 가운데 약 25%(12만8821건 중 3만1968건)는 계약갱신청구권을 썼습니다. 최근 시세에 맞게 전셋값을 낮추는 대신 2년의 계약기간을 지켜야 하는 신규 계약(재계약)과 달리 언제든 보증금을 돌려받고 퇴거할 수 있는 계약갱신청구권의 맹점을 누군가는 활용하고 있는 겁니다.


묵시적 갱신이라면?

별말 없이 만기 후 임대차계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신을 한 경우에도 임차인은 언제든 계약을 깰 수 있습니다. 마찬가지로 임대인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 하고요. 단, 이 때문인지 최근엔 임대인 입장에서 묵시적 갱신이 이뤄지지 않게 계약 종료 일자를 챙겨야 한다는 조언도 나옵니다. 상호 계약임에도 임차인에게만 일방적으로 계약을 중도에 깰 수 있는 권리를 보장해주는 법이라는 비판이 따릅니다.

18개월 만에 상승

한국부동산원에 따르면 지난 3주 연속 ‘보합’을 이어온 전국 아파트값은 7월 셋째 주(7월 17일 기준) 0.02% 올랐습니다. 전국 아파트값이 오른 건 2022년 1월 넷째 주(0.02%) 이후 18개월 만입니다. “선호 지역의 주요 단지 위주로 간헐적 상승 거래가 이어지고, 주변 지역으로 가격 상승 기대감이 퍼지며 전체 상승 폭도 커졌다”라고 한국부동산원은 설명했습니다.


7월 27일부터 DTI 60%

정부가 7월 27일부터 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 돈을 빌리는 임대인에 한해 대출 규제를 완화합니다. 기존 DSR¹⁾ 40% 대신 ‘DTI²⁾ 60%’를 1년간 적용하는 게 핵심 내용입니다. 가령 연 소득 5000만 원인 임대인은 현재 최대 3억5000만 원(금리 연 4.0%, 만기 30년)까지 대출할 수 있지만, 앞으로 1억7500만 원의 추가 대출이 가능해집니다.

¹⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

²⁾ DTI: DSR처럼 소득을 기준으로 주택담보대출(주담대) 한도를 정하는 규제입니다. 매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 ‘기타 대출의 이자’를 합친 금액을 연 소득으로 나눠 계산합니다. ‘모든 대출’의 원리금 상환액을 기준으로 심사하는 DSR보다 다소 완화한 규제라는 평가입니다.


건설사 24곳 “동영상 기록”

국내 30대 건설사 중 24곳이 앞으로 현장의 모든 공정을 영상으로 남깁니다. 오세훈 서울시장이 부실 공사를 막겠다며 건설사에 ‘시공 영상 기록’을 요청한 데 따른 결과입니다. 이에 건설사 24곳은 앞으로 서울시 현장의 철근 배근 등 공정 대부분을 영상으로 기록해 관리하기로 했습니다. 단, 이런 건설사의 노력이 서울시에 한정될 것을 걱정하는 목소리도 나옵니다.


GTX-C노선 올해 착공

GTX-C노선 공사를 올해 안에 시작합니다. 총 86.46km 길이인 GTX-C노선은 경기 양주 덕정역부터 수원역까지 14개 정거장에 섭니다. 서울 도심에선 창동역과 청량리역, 삼성역 등 6개 역에 정차합니다. 계획대로 2028년에 개통하면 덕정역에서 수원역까지 걸리는 시간이 1시간 이내(현재 2시간 30분대)로 크게 줄어든다고.


하반기 11만6000가구 분양

리얼투데이에 따르면 올 하반기 전국에서 일반 물량 기준 11만6775가구의 아파트를 분양합니다. 올 상반기 4만4360가구의 2.6배 수준입니다. 작년 말 시장이 나빠지며 분양을 미룬 건설사들이 올 들어 서울을 중심으로 청약 분위기가 나아지자 분양 채비에 나서는 걸로 보입니다. 공급 가뭄이 심한 서울에서도 9702가구가 청약시장에 나옵니다.







사전점검 새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 과정입니다. 보통은 입주 한 달 전쯤 3일간 진행합니다. 2021년 1월부터는 입주 예정자가 사전점검 때 발견한 하자에 대해서 사업주체는 입주 전까지 의무적으로 보수 조치를 마쳐야 합니다.



점등식 새 아파트 입주 전 최대 전기부하를 점검하는 야간 행사입니다. 애초 아파트의 전기 시설이 잘 작동하는지 확인하는 절차였는데, 최근엔 이를 사진으로 남겨두려는 이가 몰리며 하나의 문화가 되었습니다. 다만 점등식 날짜는 입주 예정 주민에게만 공개하는 경우가 많습니다.



부산

가보지 않은 길로 걷기.

사진 제공. @by.jun___



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