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그건 니 생각이고



그건 니 생각이고

집값이 오르느냐 내리느냐를 맞히려는 강한 욕구는 시장 전문가들의 고유한 특성입니다. 다만 이런 전망이 최근엔 양 갈래로 벌어져 심한 두통을 유발하고 있습니다. 쏟아져 내리는 저마다의 집값 전망과 그 근거를 매치했습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 한데 모은 집값 전망: 그건 니 생각이고에 대해 다룹니다.


꺾임? 꺾임? 꺾임!

서울을 비롯한 수도권의 집값 상승률이 한풀 꺾였다는 목소리가 나옵니다. 지난달부터 꾸준히 나왔고, 요샌 이를 본격적인 하락장의 신호로 해석·주장하는 기사도 보입니다. 최근 발표한 한국부동산원의 조사 결과는 이런 주장에 힘을 더합니다. 5개월 만에 아파트, 단독·연립주택을 포함한 서울과 수도권의 집값 상승률이 꺾였다는 조사 결과입니다. KB선도아파트50지수*도 얼마 전에 비슷한 조사 결과를 내놨습니다. 계속 오르기만 하던 집값 상승률이 3월부터 주춤하고 있다는 겁니다.

*전국 시가총액 상위 50개 아파트 단지의 가격이 바뀌는 걸 나타내는 지수입니다. 부동산시장의 흐름을 앞서서 예측할 수 있는 지수로 알려져 있습니다.

꺾인 요인

전문가들은 집값 상승률이 꺾인 요인으로 크게 아래의 세 가지를 꼽습니다. 물론 그 영향력이 앞으로 계속될지는 미지수라는 말도 덧붙입니다.


  • 2·4 부동산 대책 때문임!: “정부는 서울 인근에 새 아파트를 지어 공급하겠다 하고 오르는 집값을 받아주던 이들이 지갑을 닫으니 자연스레 상승률이 꺾였음.”

  • 공시가격이 올라서임!: “올해 19.9%나 오른 서울 아파트의 공시가격* 때문임. 세금 문제로 6월 1일 전에 팔아야 하는 집이 꽤 나올 걸 알기에 현재 서로 눈치를 보고 있고, 그래서 상승률도 꺾였음.”

  • 금리 인상 때문임!: “그거 앎? 주택담보대출 금리가 6개월 연속 올랐음. 금리가 올라 집값 상승률이 꺾인 것임. 금리인상=집값 안정은 기본 아님?”

*정부가 매년 조사, 산정해 공시하는 부동산 가격입니다. 이를 기준으로 정부는 집을 가진 이가 내는 세금인 보유세를 부과합니다. 다만 보유세 과세 기준일이 6월 1일인 만큼 그 전에 세부담이 심한 집을 처분하려는 이가 늘 거라는 전망이 있습니다.

그건 니 생각이고

물론 시장엔 집값이 앞으로 떨어질 거로 보는 이만 있는 게 아닙니다. 이래서 다시 오른다, 저래서 결국 떨어진다는 양극단의 주장을 모았습니다.

이래서 다시 오름

  • “올해 서울 집값은 서울시장 보궐선거가 결정지을 것임. 왜? 거대 양당 후보가 똑같이 주택공급 확대·규제완화카드를 내놨기 때문임. 고로 누가 뽑히든 서울 집값은 오름.”

  • “집값이 빠지긴 뭘 빠짐? 지금 서울 재건축 단지와 수도권 일부에선 매수세가 뜨거운데? 누구 인천 소식 못 들었음? 이 열기, 곧 서울 전역으로 번질 것임.”


저래서 결국 떨어짐

  • “더 오르긴 뭐가 오름? 요새 주택 매수 심리 확 죽은 거 모름? 지난주 서울 주택매수우위지수가 77.3이었음(KB부동산 리브온). 작년 5월 넷째 주(72.7) 이후 가장 낮은 수치임. 부동산은 심리인 거 잊음?”

  • “서울 아파트 거래량이 지난해 12월 7520건을 찍고 3개월 연속 쪼그라들었음(1월 5754건, 2월 3853건, 3월 2055건). 거래량 감소는 가격 하락 신호 아님?”


선거 결과만 기다려

최근 서울을 비롯한 수도권의 집값 상승세가 주춤한 건 사실입니다. 다만 집값이 하락할 거로 보는 쪽도, 다시 상승할 거로 보는 쪽도 똑같이 중요하게 여기는 변수가 있습니다. 서울시장 보궐선거 결과입니다. 선거는 일회성 이벤트기에 너무 큰 무게를 두지 않는 게 옳다고 보는 의견도 있지만, 서울시장이 현 정부의 부동산판을 뒤흔들 만한 엄청난 권한을 갖고 있다고 보는 시각도 존재합니다. 이미 상당수의 매체가 이번 주에 치르는 서울시장 보궐선거가 집값 상승의 분수령이 될 거로 전망하고 있습니다.




5억 원까지 빌려줌

다음 달, SGI서울보증이 원금 분할상환이 가능한 5억 원(유주택자는 3억 원) 한도의 전세자금 대출 상품을 내놓습니다. 금융위원회와 한국주택금융공사가 지난해 10월 말 출시한 분할상환 전세자금 대출 상품의 한도가 2억2200만 원인 것에 비하면, 2배 이상 높아진 수준입니다. SGI서울보증은 지금도 분할상환 전세자금 대출 상품을 운영하고 있지만, 새로운 상품엔 도중에 일시 상환 방식으로 바꿀 수 있는 기능을 추가한다고 합니다.

청약제도 손봄

정부와 여당이 조만간 청약제도를 손봅니다. 1인가구와 청년세대가 기존 청약제도에서 소외되었다는 의견에 따른 개편입니다. 전문가들은 추첨제 물량 비중을 늘리거나 특별공급 비중을 확대하거나 신설하는 방향이 유력할 거로 전망했습니다.

농사 안 지으면 중과세

내년부터 ‘비사업용토지’에 대한 양도세* 부담이 크게 늘어납니다. 최근 정부가 발표한 ‘부동산 투기 근절 및 재발 방지 대책’에 따른 것입니다. 비사업용토지란 본래 목적대로 사용하고 있지 않은 땅을 말합니다. 다시 말해 경작하지 않는 농지를 부동산 투기 목적의 땅으로 간주해 일반 양도세율(6~45%)보다 10% 포인트 높은 16~55%의 세율로 중과세하는 겁니다. 전문가들은 몇 년 내에 처분할 계획이었다면 가급적 서둘러 올해 안에 매도하는 것이 세부담을 줄이는 길이라고 조언합니다.

*부동산을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다.



일반분양

청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.

내 청약 가점 알아보기



매수우위지수


KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.

매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 4월 5일)



전세수급지수

KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.

매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 4월 5일)



강보합

시세가 조금 올랐거나 당장은 움직이지 않더라도 강한 매수세가 뒷받침되어 상승 쪽으로 움직일 가능성이 높은 걸 말합니다. 가격 변화는 없지만 내가 보유한 3억 원짜리 주택에 매수 문의가 자주 들어오는 경우라고 할 수 있겠죠.

약보합

시세가 하락한 채 반등하지 않고 보합을 유지하는 상태를 의미합니다. 쉽게 말해 3억 원이던 내 아파트가 지난달에 2억7000만 원까지 떨어진 후 계속 그 가격을 유지하는 걸 말합니다.





낮달

좀 아까 여윈 낮달을 저편 어디에 띄웠는데.

사진 제공.@from_st.24

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