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규제의 엇박자



[1] 전세대출에도 DSR 적용을 추진합니다. 

[2] 우선 1주택자의 전세대출부터 조입니다. 

[3] 단, DSR 적용을 하지 않는 대출도 출시합니다.



규제의 엇박자

금융당국이 전세대출의 DSR 규제를 검토합니다. 그러는 한편 DSR 규제를 적용하지 않는 대출을 내놓습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 규제: 규제의 엇박자’에 대해 다룹니다.




전세대출도 규제합니다

금융당국¹⁾은 전세대출에도 DSR²⁾ 규제를 적용할 방침입니다. 우선 ‘1주택자’의 전세대출 이자 상환분의 DSR을 산정합니다. 이후 규제의 강도를 점점 키울 거란 전망입니다. 그간 전세대출은 대출 규제 대상에서 빠져 있었습니다. 실수요자의 피해를 우려해섭니다. 하지만 이것이 가계부채³⁾를 키운단 지적이 잇따르자 결국 규제하는 겁니다. 시행 시점은 검토 중입니다.

  • check! 현행 전세대출은 그 문이 무주택자에게 활짝 열려 있고, 1주택자는 부분적으로 규제를 받고 있습니다(2주택자는 대출 불가). 이번 전세대출 규제 방안도 무주택자의 주거 불안이 심해질 수 있단 우려 때문에 집을 가진 이의 대출부터 규제하는 겁니다.

¹⁾ 금융당국: 금융제도를 만들고 금융회사를 감독하는 금융위원회(국가기관)와 금융감독원(민간기구)을 말합니다.

²⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

³⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.

 


전세대출 얼마나 늘었길래?

전세대출을 규제해야 한다는 주장은 전부터 있었습니다. 2012년 말 8조6000억 원에 불과하던 전세대출 잔액(총액)이 2022년 9월 말 171조7000억 원으로, 10년 만에 약 20배나 불어난 사실(출처: 한국금융연구원)도 이 주장을 뒷받침합니다. 전세대출이 이렇게 급증한 원인요? ▶과거 집값이 오르며 전셋값까지 끌어올린 영향이 큽니다. ▶보증기관이 거의 100% 보증해주니 은행이 대출을 쉽게 내주는 경향도 있었고요.






규제의 엇박자

이런 가운데 전세대출 규제가 무슨 소용이냐는 목소리도 나옵니다. 정부가 곧 DSR 규제를 받지 않는 신생아특례대출¹⁾(27조 원 규모)을 출시하기 때문입니다. 금융당국은 가계부채를 줄이기 위해 DSR 규제를 확대하는데, 정부 부처는 초저금리에 DSR 규제도 받지 않는 대출을 내놔 가계부채를 다시 키울 거란 얘깁니다. 정부 정책에도 소통을 통한 ‘정박자’ 규제가 필요하단 지적입니다.

  • check! 최근 이창용 한국은행 총재는 “신생아특례대출이 무주택 서민과 젊은 층, 저출산 문제에 도움을 준다는 점에서 좋은 제도라고 본다”면서도 “제도가 좋다고 소득수준이 되지 않는데도 돈을 빌려주는 게 도움이 되는진 생각해볼 문제”라고 했습니다.

¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 1월 29일 출시하는 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 1억3000만 원 이하 무주택 가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).


임차권등기명령 4배 증가

지난해에 임대인에게 전세금을 제때 돌려받지 못해 법원에 임차권등기명령¹⁾을 신청한 건수가 4만5445건을 기록했습니다(출처: 법원등기정보광장). 2022년 1만2038건의 약 4배 수준입니다. 특히 ▲서울 1만4787건 ▲경기 1만1995건 ▲인천 9857건 등 수도권(3만6639건)의 신청 건수가 전체의 80.6%를 차지했습니다.

¹⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.



전세대출도 대환 가능

1월 31일부터 전세대출도 대환(갈아타기)이 가능해집니다. 최근 주택담보대출대환서비스¹⁾에 대한 은행권의 경쟁이 치열한 것처럼 이 역시 비슷한 양상을 보일 거란 분석입니다. 단, 전세대출 갈아타기를 할 땐 보증료와 중도상환수수료 등 추가 비용이 들 수 있으니 꼼꼼히 체크해야 합니다.

¹⁾ 주택담보대출대환서비스: 비대면으로 자신이 보유한 주택담보대출을 간편하게 더 낮은 금리 상품으로 갈아탈 수 있는 서비스입니다. KB시세가 조회되는 아파트 중 다른 금융기관에 10억 원 이하의 담보대출을 보유한 이라면 누구나 신청 가능합니다.



서울 당첨자 60%는 30대 이하

지난해(1~11월) 서울 청약 당첨자의 59%는 30대 이하였습니다(출처: 파이낸셜뉴스). 2022년 43.2%에 비해 15%p 이상 급증했습니다. 추첨제 물량 증가, 고분양가 추세에 따른 영끌 청약이 그 원인으로 꼽힙니다. 참고로 같은 기간 전국 30대 이하 당첨자의 비중은 52.2%를 기록했습니다.



11개월 만에 최저치

지난해 12월 서울 아파트 매매거래량이 1730건을 기록했습니다(출처: 서울부동산정보광장). 지난해 1월(1413건) 이후 11개월 만에 최저치입니다. 매수자와 매도자의 동상이몽 때문에 거래절벽이 생긴다는 평입니다. 지난 2018~2020년 서울 아파트 월평균 매매거래량은 6000건대였습니다.

 


공유형 임대주택 도입

정부가 청년·신혼부부 대상 공공임대주택¹⁾에 ‘공유 주거’ 개념을 도입합니다. 최근 젊은 층의 달라진 공간 활용 패턴을 고려해 거실, 주방, 세탁실 등을 공유하면 주택 총면적을 줄여 가격도 낮출 수 있단 설명입니다. 정부는 공공임대주택으로 시작해 반응이 좋으면 공공분양²⁾까지 그 대상을 넓힐 계획입니다.

¹⁾ 공공임대주택: 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 저렴하게 임대하거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택으로, 주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급합니다.

²⁾ 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다. 윤석열 정부는 공공분양 정책 자체에 브랜드(뉴:홈)를 입혔습니다.



#5 원룸엔 투자하지 않는다

저는 원룸에 투자하지 않습니다. 1인가구가 늘며 소형 면적이 인기라지만 저는 사람들이 이 현상을 잘못 이해하고 있다고 봅니다.


국토교통부의 ‘2021년도 주거실태조사 통계 보고서’를 볼까요. 만 19~34세 청년 가구 중 66%가 1인가구입니다. 이들의 1인당 평균 주거 면적은 2017년 26.6㎡에서 2021년 30.4㎡로 넓어졌습니다. 수도권 기준으로도 2017년 26.1㎡에서 28.4㎡로 넓어졌어요. 


더욱이 주택 점유 형태에서 임차 비중이 2017년 75.7%에서 2021년 81.6%로 올랐습니다. 내 집에 살지 않더라도 조금이라도 넓은 집을 찾는 겁니다. 이렇게 정리할 수도 있겠네요. ‘1인가구가 늘면 소형 평수에 대한 ‘수요’는 생기지만 그 ‘인기’가 높아지진 않는다.’





한데 왜 그렇게 많은 1인가구가 원룸에 사느냐고요? 글쎄요. 넓은 집에 살 여유가 없기 때문 아닐까요? 원룸에 살고 싶어서가 아니라. 저는 이렇게 생각합니다. 쾌적한 주거 환경에서 자란 세대가 늘고, SNS로 타인의 삶을 대리 경험할 기회가 쌓이며 1·2인가구도 원룸보단 넓은 평수에서 살고 싶은 욕구를 접기 어려울 거라고요.


하나 더. 원룸에 투자할 때 경쟁 상대가 많은 것도 문제입니다. 입지와 인프라가 뛰어난 소형 오피스텔, 고시원, 반지하와도 경쟁해야 하죠. 그리고 무엇보다 투자수익률도 낮습니다. 실거주보다는 월세 파이프라인을 위해 원룸에 투자하는 이가 많기 때문입니다. 그만큼 팔려고 마음먹었을 때 매수자를 구하는 데도 제약이 있을 수 있어요.


그래서 부동산에 투자하려거든 가급적 원룸보단 방 세 칸, 그게 힘들면 최소 방 두 칸엔 투자하는 게 좋다는 입장입니다. 물론 입지가 너무너무 좋다면 방 한 칸도 좋겠지만요.  





도시형생활주택

가구당 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 평형으로 구성한 300가구 미만 단지형 빌라를 말합니다. ‘단지형 연립주택’과 ‘원룸형’ 두 종류로 구분하며 청약통장 없이도 청약이 가능합니다. 분양가상한제 대상에서 제외돼 서울 강남에선 3.3㎡(약 1평)당 분양가가 7000만 원대까지 나오며 논란이 있었습니다.



전원주택

이름 그대로 전원(田園)에 지은 집을 말합니다. 과거엔 부유층을 위한 집으로 여겼지만 1990년대 이후 삶의 질을 중시하는 사회 분위기에 따라 서민층도 주목하기 시작했습니다. 교외에 지어 땅값 포함 건설비가 저렴하다는 장점과 함께 집주인이 모든 걸 관리해야 하는 단점이 있습니다.




설국 

국경의 긴 터널을 빠져나오자 태백이었다.

사진 제공. @yeoyu_roi




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