규제로 모자란 내 전세금은 얼마?
- BOODING
- 7월 3일
- 6분 분량
수도권 아파트
매매지수: 100.8 (▲0.17)
전세지수: 100.3 (▲0.05)
지방 아파트
매매지수: 99.5 (▼0.02)
전세지수: 99.8 (▼0.01)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
6월 30일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 정책 전세대출 한도 축소로 인해
► 20·30대 실수요자가 혼란을 겪습니다.
► 추가 대출 여지도 사라졌습니다.
규제로 모자란 내 전세금은 얼마?
6억 원 넘는 주택담보대출은 막겠다는 정부. 한데 20·30대 실수요자가 느끼는 진짜 부담은 따로 있습니다. 오늘 부딩은 ‘정책 전세대출 규제: 규제로 모자란 내 전세금은 얼마?’에 대해 다룹니다.
정책 전세대출도 규제!
정부 발표 한 방에 버팀목 같은 정책 전세대출 한도도 줄었습니다. ① 가계부채가 지난해 말 기준 1868조 원을 넘기자 ② 정부는 이번에 서민용 정책대출도 규제에 포함시켰고 ③ 작년 말 “늘리겠다”고 발표한 신혼부부·신생아 대상 소득 기준 상향 계획도 철회했습니다.
▸ 정책 전세대출, 왜 줄임?
•가계부채 급증: 1868조 원(GDP 100% ↑)
→ 전반적 대출 억제 필요
•예산 축소: 45조 원 → 33조7500억 원(-25%)
→ 공급 여력 감소
•소득 기준 상향 계획 철회: 7500만 원 → 1억 원
→ 완화 안 하기로 결정
규제로 모자란 내 전세금은 얼마?
정책 전세대출 한도는 줄고, 소득 기준은 그대로라 애초에 대출 자체가 안 나오는 사례도 늘고 있습니다. 특히 7월 이후, 수도권에서 신혼부부가 보증금 3억 원짜리 전셋집을 계약해도, 예전처럼 부족한 금액을 메우는 건 더 어려워졌습니다.
▸ 전세금 얼마나 부족할까?
•신혼부부·신생아특례(수도권·3억 원 기준)
기존: 최대 2억7000만 원
현재: 2억4000만 원
부족분: 최대 3000만 원
•청년버팀목전세(보증금 2억 원 기준)
기존: 전세금의 90%인 1억8000만 원
현재: 1억5000만 원
부족분: 최대 3000만 원
모자란 전세금 메울 땐?
정책 전세대출 한도 축소와 관련해 좀 더 살핍니다.
Q 기존 정책 전세대출 이용자도 규제 대상임?
A 아니요, 이미 받은 대출은 그대로 유지돼요. 이번 조치는 6월 28일 실행분부터 적용됩니다. 참고로 금리만 바꾸는 재약정은 예외예요. 덧붙여 이번엔 버팀목 같은 정책 전세대출만 해당돼요.
Q 계약 갱신할 때 전세금 5%를 올리면?
A 오른 전세금만큼은 신규 대출로 따로 심사해요. 예를 들어 전세금이 4억 원에서 5% 올라 4억2000만 원이 됐다면, 증액된 2000만 원만 새로 심사해요. 규제 이전에도 같았지만, 이제는 한도 자체가 줄었기 때문에 받을 수 있는 금액이 더 적어질 수 있어요.
Q 부족한 전세금은 어떻게 메움?
A 세 가지 방법이 있어요. ① 내 돈을 더 보태거나 ② 신용대출을 받거나 ③ 전세금 일부를 월세로 돌리는 겁니다. 참고로 신용대출은 이제 연 소득 100% 이내로만 받을 수 있어요. 연봉이 5000만 원이면 신용대출과 카드론을 합쳐 5000만 원까지만 대출 가능합니다. 카드론도 신용대출에 포함되도록 규칙이 바뀌었어요.
Q 임대인과 전세금 협상, 언제까지 끝내야 했더라?
A 계약 만료 2개월 전까진 갱신 의사를 밝혀야 해요. 대출 심사까지 생각하면, 그 전에 협상까지 마치는 게 안전해요.
Q 전세대출 보증 비율은 얼마나 줄어들까?
A 이번 정책 전세대출 규제와 별개로, 7월 21일부터 수도권이나 규제지역에선 전세금의 80%(현행 90%)까지만 보증해줘요. 보증 비율이 줄면서 은행이 떠안는 리스크가 커지고, 전세대출 한도도 자연히 줄어들 수밖에 없습니다.
주담대 평균 금리 3.87%
은행의 신규 주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리가 4개월째 떨어져 지난 5월 평균 3.87%를 기록했습니다. 고정형 3.86%, 변동형은 3.97%였습니다. 전세대출 금리도 3.7%로 낮아졌습니다. 실수요자 입장에선 이자 부담이 한결 줄어든 셈입니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 설정해 받는 대출입니다. 갚지 못하면 은행이 집을 처분해 돈을 회수합니다. ‘앞으로 살 집’이나 ‘이미 소유한 집’이 담보가 될 수 있습니다. 금리가 낮고, 한도도 커서 집을 살 때 가장 먼저 활용하는 방식입니다.
LH, 3분기 1만3000여 가구 공급
LH가 올 3분기 공공분양 7700가구, 공공임대¹⁾ 5600가구, 총 1만3000여 가구의 입주자를 모집합니다(출처: LH). 7월엔 남양주 왕숙과 구리 갈매, 8월엔 과천 주암, 9월엔 원주·울산에 각각 공급합니다. 월세 부담이 큰 청년층에겐 시세보다 저렴한 임대주택이 현실적 대안이 될 수 있습니다.
¹⁾ 공공임대: 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 저렴하게 임대하거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택으로, 주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급합니다.
준공 후 미분양, 12년 만에 최대
다 짓고도 주인을 못 찾은 준공 후 미분양¹⁾이 2만7000가구를 넘어섰습니다(출처: 국토교통부). 지난 5월 기준 22개월째 증가세, 12년 만에 최대치입니다. 지역별로 보면 수도권 17.1%, 비수도권 82.9%. 가장 많은 지역은 대구로 3844가구, 전국의 14.2%를 차지했습니다.
¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고 주택’을 의미합니다.
외국인 ‘부동산 쇼핑’ 제한?
‘6억 원 주택담보대출 규제’ 대상에서 외국인은 빠져 논란입니다. 그 형평성 문제에 정부와 서울시는 법 개정 논의에 들어갔습니다. 작년 외국인이 사들인 아파트 등 집합건물은 1만3615건. 1년 전보다 13.6% 늘었습니다(출처: 등기정보광장). 실거주보다 투자 목적이 많다는 지적도 나옵니다.
미리 공고했으면, 6억 이상 대출 가능
강력한 대출 규제로 시장이 흔들리자 정부가 수습에 나섰습니다. ① 6월 27일까지 모집 공고를 낸 아파트는 중도금·잔금대출을 6억 원 넘게 받을 수 있고 ② 임차인 보증금 반환용이라면 다주택자도 대출이 가능하게 조치했습니다. 계약을 포기하려던 수요자의 숨통을 틔워준 셈입니다.
Q 신혼희망타운, 계약해야 할까요?
•가족구성원: 30대 초반 예비부부
•현재 거주지: 서울시 금천구 가산동 월세(예비 신부), 인천시 본가(예비 신랑)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 4억5000만 원(본인 및 부모 지원 합계) / 대출 없음
•월수입: 870만 원(두 사람 합계)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 300만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 수원시 광교신도시(광교자이더클래스), 경기도 광명시 철산동
•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통> 자연 > 학군 > 상권
•고민 내용:
-결혼을 앞둔 예비부부입니다. 최근 경기 부천 대장지구 A-6 신혼희망타운(전용면적 55㎡)에 예비 당첨됐고, 번호도 앞쪽이라 실제 입주 가능성이 큽니다. 하지만 당첨 소식을 듣고 나서 고민이 깊어졌습니다. 원래는 광교 매수 계획을 중심으로 준비하고 있었기 때문입니다.
-저희가 모은 돈은 2억5000만 원이고, 결혼 시 양가 부모님이 각각 1억 원씩 지원해주시기로 했습니다. 여기에 총 6억 원 대출을 받아, 10억5000만 원대 광교자이더클래스 25평 매수를 유력하게 검토 중이었습니다.
-광교에 마음이 간 이유는 명확합니다. 신랑 신부 직장이 각각 인천(자차 보유), 강남이고, 신부 고향이 분당입니다. 또 신부 부모님이 추후 판교나 광교 쪽(신분당선)으로 이사할 계획이 있어 입지 안정성과 생활권 연결 면에서 매력적이었습니다. 한데 갑자기 신혼희망타운 예비 당첨 소식을 듣고 다시 방향을 고민하게 됐습니다.
-대장지구 신혼희망타운은 입주까지 2년, 전매제한기한도 3년이라 최소 5년간은 매수·이사 모두 제한되고, 시세차익을 얻기 위해선 10년 이상 실거주 가능성까지 고려해야 할 수 있습니다. 무엇보다 신혼희망타운은 수익공유형모기지를 반드시 사용해야 하는 구조라 이자 부담은 적지만 추후 시세차익을 정부와 나눠야 하는 점이 걸립니다.
-출퇴근 거리도 무시할 수 없습니다. 부천 대장과 강남은 거리 부담이 크고, 결국 입주 전까지는 전세나 월세로 다른 곳에서 지내야 할 것 같습니다. 관련하여 질문을 드립니다.
질문 1.
광교자이더클래스를 지금 매수하는 것, 대장지구 신혼희망타운을 분양받고 다른 곳에서 5년간 거주하며 기다리는 것 중 어느 쪽이 나을까요?
질문 2.
아예 다른 방향으로 대출 포함 10억 원 내외 현금으로 투자 가능한 대안이 있는지도 궁금합니다. 갑작스레 예비 당첨이 되어 급하게 방향을 정해야 하는 상황입니다.
A 하나만 골라야 한다면, 포기하세요
투자수익만 놓고 보면 광교자이더클래스가 부천 대장 신혼희망타운보다 단기 가격탄력성이 더 좋습니다. 신분당선 상현역 역세권이라 인프라가 좋고, 주거 만족도가 높은 아파트이기 때문입니다.
특히 지난 6·27 부동산 대책으로 대출 규제가 강화되며 주택담보대출 6억 원 이하(LTV 50% 기준, 매매가 12억 원 이하) 아파트의 인기가 높아질 수 있어, 광교가 수혜 지역이 될 가능성이 있습니다.
다만 2012년 입주해 신축에서 준신축 단계로 넘어가고 있고, 2027년 11월 입주하는 부천 대장 A-6 신혼희망타운과 15년 입주 차이가 나는 점은 아쉽습니다.
특히 부천 대장 A-6 신혼희망타운은 분양가가 3.3㎡(약 1평)당 2000만 원 수준으로 저렴하며, 시공사도 DL이앤씨라 괜찮습니다.
3.3㎡당 2000만 원이 비싸다는 분도 있지만, 3기 신도시가 이 정도면 준수합니다. 수익공유형이라는 점이 투자수익에 제한이 될 수 있지만, 반대로 투자금을 적게 넣을 수 있다는 장점도 있습니다. 즉 적게 투자해 잘 살고, 수익은 절반만 가져가는 전략입니다.
욕심을 낸다면 부천 대장 A-6 신혼희망타운에 계약해 살고, 나머지 자금으로(부모님이나 믿을 만한 형제 명의를 활용해) 광교신도시 아파트에 전세 끼고 갭투자를 해두셔도 좋습니다. 이 경우 대출을 받지 않고 자기 자금으로 매수하는 구조라, 6·27 대책의 실거주 의무와는 무관합니다.
서울 강남을 비롯한 한강벨트 아파트 가격이 먼저 치고 올랐고 ▶향후 입주 물량 부족 ▶기준금리 인하 ▶추경 통한 유동성 공급 ▶대출 규제로 인한 풍선효과를 고려하면, 지금 타이밍에 광교 등 수도권 신도시에 전세 끼고 투자하는 전략은 유효합니다.
2주택 전략이 현실적으로 어려워 하나만 선택해야 한다면 그냥 광교로 가세요. 친정이 가깝고 출퇴근도 편하며 가격탄력성도 괜찮아 시세차익과 거주 만족도를 모두 충족할 가능성이 큽니다.
투자자금이 부족하다면 최소 투자로 3기 신도시 새 아파트에 거주하며 투자수익을 공유하는 부천 대장 A-6 신혼희망타운이 유리할 수 있지만, 부모님 지원으로 자금 확보가 가능하다면 광교가 합리적 선택입니다.
부천 대장이 아니라 하남 교산이나 고양 창릉이라면 신도시 아파트를 선택하라고 했겠지만, 3기 신도시 중에선 인천 계양과 부천 대장이 상대적으로 약세인 점을 부인하기 어렵고, 수익공유형 구조도 만족스럽지 않습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 7월 7일~7월 9일
•오티에르 포레 ★★★★★(5/5)
GOOD: “서울숲역 초역세권, 시세차익 7억 원 이상.”
BAD: “88가구뿐, 가점 69점 이상은 돼야 함.”
•리버센트 푸르지오 위브 ★★★★(4/5)
GOOD: “영등포뉴타운 첫 분양, 시세보다 2억 원 저렴.”
BAD: “계약금 20%, 33평 기준 3억5000만 원 필요.”
•오퍼스 한강 스위첸 ★★(2/5)
GOOD: “5호선 연장 기대에 시네폴리스 개발까지, 입지 개선.”
BAD: “개발 지연에 인프라도 부족, 시세보다 5000만 원 비쌈.”
•송도역 한신더휴 프레스턴 ★★(2/5)
GOOD: “송도역까지 도보 10분, 교통 접근성은 준수.”
BAD: “분양가 경쟁력이 약해, 입지 감안해도 아쉬움.”
•고덕 자연앤 하우스디(A4BL)(민영) ★★(2/5)
GOOD: “서정리역 역세권에 분상제 덕까지.”
BAD: “평택 부동산 기온은 아직 낮음.”
•대전 하늘채 루시에르(1회차) ★★(2/5)
GOOD: “49층 주상복합, 주변 5000가구 신축단지로 쾌적함.”
BAD: “대전 시내에서도 비선호 입지.”
•고척 푸르지오 힐스테이트 ★★★(3/5) [무순위]
7월 8일 | 39가구
GOOD: “계약률 93%, 서울 신축 희소성에 프리미엄.”
BAD: “서울 거주 무주택자만 청약 가능.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
빈집
1년 넘게 사람이 살지 않은 집입니다. ‘빈집 및 소규모주택 정비 특례법’에 따라, 지자체가 철거하거나 고쳐 쓰게 만들 수 있습니다. 프랑스·영국 등은 빈집에 세금을 매기고 있고, 우리는 한때 논의했지만 아직 시행되진 않았습니다.
폐가
법엔 없는 이름이지만, 사람이 살지 않고 방치된 건축물을 이렇게 부르곤 합니다. 3년 넘게 방치된 건축물은 위험할 경우 지자체가 철거 명령을 내릴 수 있습니다. 영화에선 자주 보이지만, 진짜 폐가는 위험해서 촬영 허가가 쉽게 나지 않습니다.
안방에서
우리 집 안방에선 살구빛 구름이 눞고.
사진 제공 | @abracos.donggyu
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