과거에 다녀왔습니다
세입자가 마음 편히 살 수 있게 하겠다는 목적으로 시행한 임대차보호법이 개정 6개월째를 맞이합니다. 부딩은 <빽 투 더 퓨쳐>의 타임머신인 드로리안을 타고 6개월 전으로 돌아가 당시 임대차보호법과 관련해 쏟아진 주장을 복기합니다. 과거의 실수를 통해 앞으로 맞닥뜨릴 수 있는 참사를 피하자는 취지. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘임대차보호법 개정 6개월: 과거에 다녀왔습니다’에 대해 다룹니다.
과거에 다녀왔습니다
지난해 7월 31일부터 개정한 임대차보호법이 시행되었습니다. ‘개정한’이라고 쓴 이유는 1989년 세입자를 보호하겠다는 취지로 최소 전세계약 기간을 1년에서 2년으로 늘린 후 31년 만에 법을 고쳤기 때문입니다. 개정한 임대차보호법의 핵심은 두 가지입니다. ‘계약갱신청구권제(2년 더 살게요!)’와 ‘전월세상한제(임대료는 5% 이내로 올려드릴게요!)’. 지난해에 이 법의 시행을 앞두고 서로 생각이 다른 열정적인 두 집단은 아래와 같은 주장을 내세웠습니다.
임대차보호법 굿!: “그간 세입자 보호는 안중에도 없었음! 앞으로 잦은 이사를 줄여 그들이 심리적 안정감을 느낄 수 있게 해줄 것임. 전월세 폭등? 그건 억측임. 두고 보셈.”
임대차보호법 웩!: “이게 정녕 세입자들을 위하는 법임? 앞으로 집주인들이 매물을 거둬 전셋값이 오르면, 매수로 돌아서는 이들이 늘어 집값이 또다시 폭등할 것임. 두고 보셈.”
실제론 이랬습니다
지난 6개월간 결과적으로 위의 두 집단은 사이좋게 펀치를 한 대씩 주고받았습니다. 임대차보호법이 기존 세입자의 장기적 정착을 도와 주거 안정을 꾀했다는 평가도 받았지만, 전세난과 서울 아파트값 상승의 원인이 되었다는 지적도 있었기 때문입니다.
임대차보호법 굿!: “법 시행 이후 진짜로 세입자의 주거가 안정됐음. 안 믿김? 지난해 12월 기준 전월세갱신율이 73.3%(기존 1년 평균은 59%)를 찍었음. 10명 중 7명이 지금 사는 데서 계약을 연장한 것임.”
임대차보호법 웩!: “이 법을 시행하기 전에도 평균 전세계약 기간은 3년 4개월이었음. 2년 더 살 수 있도록 법으로 정했는데 갱신율은 당연히 높아지는 거 아님? 현실을 직시하기 바람!”
방 빼! 못 빼!
다만 셈법이 복잡해진 전월세 계약이 이어지며 집주인과 세입자 간 분쟁은 확실히 늘었습니다. 지난해 주택임대차분쟁조정위원회가 접수한 임대차보호법 관련 상담 건수가 1만1589건으로 전년(4696건) 대비 2배 이상 늘어난 것이 증거. 이 때문인지 매체들도 연일 아래와 같은 분쟁 사례를 소개했습니다.
들어와 살겠다는 거짓말: “집주인이 실거주 하겠다고 해 계약갱신청구권제를 포기하고 나왔음. 근데 막상 다른 전셋집을 계약했더니 상황이 바뀌었다며 전 집주인 다른 세입자를 알아보는 것임. 분노!”
돈 주면 나간다는 거짓말: “2년 더 살 수 있는 계약갱신청구권제을 쓰지 않는 조건으로 세입자가 목돈을 요구해 1000만 원을 내주는 조건으로 합의했음. 근데 1000만 원을 더 달라고 버티는 것임. 분노!”
올해는 어떨까?
매체들은 올해도 임대차보호법이 불러올 시장의 엄청난 변화를 예상합니다. 점점 안정될 거라는 주장과 더 심해질 거란 주장이 공존합니다. 안정될 거라는 쪽은 1989년 전세계약 기간을 1년에서 2년으로 연장한 당시 4~5개월 정도 혼란을 겪은 뒤 시장이 안정된 사례를 듭니다. 더 심해질 거라는 쪽은 계약갱신청구권을 써버린 세입자들이 앞으로는 너무 오른 고가의 전셋집을 계약할 수밖에 없는 현실을 꼬집습니다. 한편 전문가들은 이렇게 말합니다. 앞으로는 시장과 수요자에게 미치는 영향을 고려해 제도를 만들라고 말입니다. <빽 투 더 퓨쳐>의 브라운 박사도 이렇게 말했습니다. “미래는 너희가 만드는 것이란다.”
줍줍 없어짐
3월부터 아파트 계약 취소분으로 나오는 무순위 청약, 이른바 '줍줍'이 없어집니다. 그간 무순위 청약은 성인을 대상으로 주택 소유와 관계없이 신청할 수 있었습니다. 그럼 앞으로는 어떻게 되느냐고요? 해당 지역에 사는 무주택자만 신청할 수 있게 됩니다. 자격 제한이 없어 경쟁률이 치솟은 ‘줍줍 청약’ 열기가 가라앉을지 주목됩니다.
서울로, 서울로
집값이 계속 오르며 노원·도봉·강북·금천·관악·구로구 등 서울 외곽 지역의 아파트값이 주택담보대출이 나오지 않는 15억 원을 속속 넘기고 있습니다. 최근 지방 아파트가 하나둘 10억 원을 넘어서며 투자금이 서울로 올라오고 있다는 분석이 있습니다.
집이면 돼
현대건설이 서울 강남의 르메르디앙 호텔을 7000억 원에 공동 인수해 개발에 나섭니다. 향후 리모델링이나 재건축을 거쳐 주상복합아파트가 들어설 거라는 관측이 나옵니다. 이들은 지난해 12월에도 컨소시엄을 이뤄 이태원의 크라운 호텔을 인수하는 우선협상대상자로 선정돼 3월 본계약 체결을 앞두고 있습니다.
소형 말고 중대형
서울 부동산시장에서 전용면적 85㎡(약 33~35평)를 넘는 중대형 아파트의 거래량과 가격이 오르고 있다고 합니다. 코로나19 확산으로 가족이 집에 머무는 시간이 늘어난 데다, 다주택자 규제로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 늘며 거래량이 증가했다는 분석이 있습니다. 서울 전체 아파트 거래에서 중대형 아파트가 차지하는 비중은 지난해 3~4월만 해도 13~14% 정도였는데, 이후 증가해 지난달 18.1%를 기록했습니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 25일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 25일)
Q. 임대차보호법을 위반했나요?
1. 부모님이 경기도 안산의 한 아파트에 전세를 살고 있습니다. 신안산선 역 근처라 인근 전셋값이 매우 오른 상황입니다. 저희 부모님도 곧 전세계약을 갱신해야 합니다.
2. 현 집주인은 다른 지역에서 전세를 살고 있습니다. 하지만 그 집도 전셋값이 많이 올랐는지 최근 부모님이 사는 안산의 아파트에 실거주하겠다는 의사를 밝힌 상태입니다.
3. 저희는 60대 부모님과 90대 할머니가 계신 데다 현금 여유가 있어서 전세금을 올려주고서라도 계속 안산의 아파트에 살고 싶은 입장이었고, 다행히 이야기가 잘되어 저희가 현 시세대로 전세금을 올려주는 조건으로 계속 지금의 아파트에 살 수 있게 되었습니다.
4. 여기서 질문입니다. 이 경우 집주인 또는 저희가 임대차보호법을 위반한 소지가 있나요? 그리고 저희처럼 양측의 합의하에 전세금을 5% 이상 증액하는 건 문제가 없는 것인지요? 마지막으로 계약서는 어떻게 써야 하는지도 궁금합니다. 이전 전세금에서 증액한 액수에 대해서만 추가 계약서를 작성하면 하나요?
사연 제공. 최X금님
A. 위반하지 않았습니다!
1. 임대차보호법을 위반하지 않았습니다. 즉 질문자님 말씀처럼 양측의 합의하에 전세금을 5% 이상 증액하는 것엔 문제가 없습니다.
2. 현 상황에서 계약서를 쓰는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째 방법은 기존 계약서를 그대로 둔 상태에서 이전 전세계약이 없다고 가정한 채 완전히 새로운 계약서를 쓰는 것입니다. 이렇게 신규 계약서를 쓰고 그 계약서에 새 확정일자를 받는다고 해도 이전 계약서에 받은 확정일자의 효력은 사라지지 않습니다.
3. 두 번째 방법은 기존 계약서의 여백에(뒷면도 상관없습니다) ① 이전 계약의 재계약이라는 취지를 명확히 표시하고 ② 계약 당사자(집주인, 세입자)가 서명이나 날인을 하는 방법입니다. 그리고 그 계약서에 새 확정일자를 받는 겁니다. 이렇게 한 계약서에 두 번의 확정일자를 받아도 아무런 문제가 없습니다.
4. 다만 주의해야 할 것이 있습니다. 기존 계약서의 글자 위에 줄을 그어 처음의 보증금 등을 지운 후 새로운 내용을 적어 넣으면 이전의 보증금이나 계약기간 확인이 불가능하기 때문에 절대로 이전에 쓴 글자를 삭제해서는 안 된다는 점입니다.
5. 아무래도 첫 번째 방법은 공인중개사의 서비스를 이용하게 될 확률이 높습니다. 개업 공인중개사를 통해 계약서를 작성하면 중개수수료를 내야 하는 문제가 발생합니다. 따라서 저는 두 번째 방법을 권합니다.
부동산경매
법원의 강제력을 동원해 돈을 빌린 이(채무자)가 돈을 빌려준 이(채권자)에게 빚을 갚도록 강제하는 절차를 말합니다. 보통 채권자가 채무자의 주택 등에 대해 법원에 경매를 신청하면 법원이 높은 가격을 부른 이에게 팔아 대신 받아주죠.
부동산공매 세금을 내지 않은 국민에게 국가기관이 세금을 걷는 방법이라고 이해하면 쉽습니다. 세금을 내지 않아 국가기관에 압류된 부동산 등을 경매처럼 공개적으로 파는 걸 말하죠. 민사집행법에 근거한 부동산경매와 달리 이것은 국세징수법을 따릅니다.
철푸덕
노을 만 평 사다가 철푸덕 배 깔고 눕고 싶어라.
사진 제공. @haba
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