공급은 2029년, 대출은 10월

8월 14일

6분 분량

서울 아파트

매매지수: 101.3 (▲0.21)

전세지수: 101.2 (▲0.20)

수도권 아파트

매매지수: 100.9 (▲0.14)

전세지수: 100.9 (▲0.15)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.2 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 10일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 정부가 수도권에 23만 가구를 더 짓습니다.

► 다만 첫 삽은 2029년 이후입니다.

► 올해 체감할 건 10월부터의 대출입니다.

공급은 2029년, 대출은 10월

정부가 수도권 23만 가구 공급 대책을 내놨습니다. 이름은 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’. 하지만 어느 쪽이 급한지는 이름이 답합니다.

23만 가구보다 앞에 온 세 글자

왜 ‘전월세’가 앞에 왔을까요. 날짜에 답이 있습니다. 8월 13일 대책의 뼈대는 수도권에 23만 가구 이상을 더 짓는 것. 이 중 10만 가구는 새 택지 몫으로, 첫 후보지 세 곳을 공개했습니다. 착공까지 걸리는 시간도 절반 가까이 줄이죠. 그럼에도 ‘첫 삽’은 2029년 이후입니다. 결국 임차인에게 먼저 닿는 건 같은 날 금융위원회가 내놓은 대출·보증 기준, 오는 10월부터 순차로 바뀝니다.

▸ 10만 가구, 나온 것과 남은 것

•신규 3곳: 서울 염창·남양주 와부·광주 장지(2만7200가구)

•남은 택지: 7만3000가구+α, 연내 발표

•착공까지: 68개월→37개월

낮아진 문턱 셋

바뀌는 건 전셋값이 아니라 빌리는 길입니다. 문턱이 낮아지는 문은 셋이죠. ① 청년특례 전세대출보증¹⁾은 연령 기준을 넓히고 소득은 따지는 방식을 바꿉니다. ② 반전세라면 전세와 월세의 보증을 하나로 묶은 ‘청년 전월세결합보증’이 새로 나오고요. ③ 아예 매수로 건너간다면, 정책대출인 보금자리론이 소득을 부부 합산 대신 한 사람 기준으로도 인정합니다. 셋 다 빌릴 길을 넓히는 것이지, 갚을 돈을 줄여주는 건 아닙니다.

▸ 무엇이 얼마나 열릴까

•청년특례 전세대출보증: 34세→39세, 10월부터

•청년 전월세결합보증: 최대 2억 원, 2027년 1월부터

•보금자리론: 부부 합산 8500만 원+부부 중 1인 7000만 원, 10월부터

¹⁾ 전세대출보증: 임차인이 전세대출을 못 갚으면 HF가 은행에 대신 갚아주는 제도입니다. 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 찾는 ‘전세보증금반환보증’과는 반대 방향의 안전장치입니다.

내려갈까, 열릴까, 나도 될까

정부 대책은 방대하지만 궁금한 건 몇 가지로 좁혀집니다. 전셋값부터 새 대출까지 핵심만 살핍니다.

Q 올가을 재계약인데, 전셋값 내려가는 거 기다려볼까?

A 전셋값은 물량이 시장에 나와야 움직입니다. 이번 대책의 착공은 2029년 이후니, 입주까지 치면 그보다 뒤죠. 지금 계약을 앞뒀다면 현재 시세로 계산하세요.

Q 은행마다 대출을 조인다는데, 이제 좀 풀릴까?

A 금융권이 한 해 늘릴 수 있는 가계대출 총량의 목표치를 1.5%에서 3%로 올렸습니다. 다만 은행은 늘어난 몫을 재건축 이주비나 새 아파트 중도금·잔금 같은 정책 목적에 먼저 배정합니다. 청년 실수요 대출도 포함하는데, 구체안은 8월 중 나올 예정입니다.

Q 반전세로 사는 내게도 해당되는 게 있나?

A 39세 이하라면 있습니다. 지금은 전세와 월세의 대출보증 중 하나만 골라 받아야 하는데, 새로 생기는 ‘청년 전월세결합보증’은 이 둘을 한 계약으로 묶습니다. 월세 대출은 매달 정해진 금액이 아니라 필요할 때 꺼내 쓰는 방식이고요. 한도는 임차보증금의 90%, 최대 2억 원. 신혼부부·유자녀 가구는 3억 원까지 열립니다. 출시는 2027년 1월입니다.

Q 마흔이 넘었는데, 이번 대책은 그냥 넘겨야 할까?

A 아닙니다. 새 보증 상품은 39세 이하가 대상이지만, 연령 제한이 없는 항목도 있습니다. 보금자리론의 신혼부부 소득 기준 완화와 가계대출 총량 확대가 그렇습니다. 자신이 걸리는 선이 연령인지 소득인지부터 확인하세요.

Q 2027년에 청년 대출이 새로 나온다던데, 조건은?

A 매수로 건너가는 문입니다. 청년미래보금자리론으로, 39세 이하가 생애 처음으로 4억 원·85㎡ 이하 비아파트를 살 때 LTV¹⁾ 최대 80%와 우대금리를 적용받습니다. 정부 예시로 2억 원을 30년 만기·연 3% 가정으로 빌리면 월 원리금이 약 85만 원. 비아파트 평균 월세 80만 원과 비슷한 부담입니다. 2027년 1월부터 2년간 한시 운영하고, 금리 등 세부 조건은 추후 확정합니다.

¹⁾ LTV: 집값 대비 빌릴 수 있는 돈의 비율입니다. 80%면 4억 원짜리 집에 최대 3억2000만 원까지 대출이 됩니다.

8월 28일부터 관리비 설명 필수

원룸 관리비, 그간 살아봐야 알았죠? 8월 28일부터는 공인중개사가 계약 전 청소·경비비처럼 가구별 사용량을 재기 어려운 공동 관리비 금액을 설명해야 합니다(출처: 국토교통부). 월세는 낮게 정하고 관리비로 사실상 임대료를 올리던 꼼수에 제동이 걸리는 겁니다.

일주일 새 2107건 증가

세제개편안 발표 뒤 서울 아파트 매물은 일주일 새 2107건 늘었고, 그 절반 이상인 1065건이 강남 3구에 몰렸습니다(출처: 아실). 세부담 변화에 민감한 강남권부터 움직인 겁니다. 다만 매물 증가가 곧 가격 하락으로 이어지진 않았습니다. 낮춘 호가가 실제 거래로 이어지는지 봐야 합니다.

신고가 비중 9.4→28.1%

7월 서울에서 가장 많이 거래된 아파트 가격대는 6억~9억 원으로, 전체의 27.7%였습니다(출처: 직방). 전체 거래 중 신고가 비중도 1년 새 9.4%에서 28.1%로 3배 뛰었죠. 거래 4건 중 1건 이상이 신고가였습니다. 주택담보대출¹⁾ 한도 6억 원이 닿는 가격대에서 새 가격 기준이 만들어졌습니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

반기 가입 8879명, 역대 최대

올 상반기 주택연금¹⁾ 신규 가입자는 8879명으로 반기 기준 역대 최대, 중도해지도 1410건으로 4년 6개월 만에 가장 많았습니다(출처: HF). 평균 가입자의 월 수령액이 4만1000원 오른 3월부턴 가입률이 뛰었고, 집값 상승이 기대될 땐 해지자가 늘었습니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 매달 연금을 받는 제도입니다. 집값이 오를 것 같으면 중도에 해지하는 사람도 나옵니다.

적발되면 5% 과태료

정부가 서울·경기 신축 빌라 다운계약 집중 점검에 나섭니다(출처: 국토교통부). 왜 다운계약을 하느냐고요? 신고액을 줄여 세금을 덜 내려는 겁니다. 매수자도 취득세¹⁾를 아끼긴 합니다. 하지만 적발되면 취득가액의 5% 이하 과태료에 양도세 비과세·감면 혜택도 막힙니다.

¹⁾ 취득세: 집을 살 때 한 번 내는 세금입니다. 6억 원 이하 집을 사서 1주택자가 되면 취득가의 1%라, 5억 원짜리면 500만 원입니다.

Q 전세 만기까지 기다렸다 사도 될까요?

•가족 구성원: 30대 초반 남편, 20대 후반 아내(2인가구)

•현재 거주지: 경기도 성남시 신흥동(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 14억2000만 원(주식 7억6000만 원 + 전세보증금 6억 원 + 현금 6000만 원) / 2억 원(전세대출)

•월 수입: 840만 원(부부 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 150만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 송파구, 경기도 성남시 분당구

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 자연 > 학군 > 상권

•고민 사연:

-올해 결혼한 신혼부부입니다. 지난해 말 경기 성남시 신흥동 산성역포레스티아에 전세로 신혼집을 마련했습니다. 계약 만기는 약 1년 6개월 뒤지만, 다음 집은 실거주 아파트를 사고 싶어 미리 방향을 고민하고 있습니다.

-아내는 서울 송파구 잠실, 남편은 경기 성남시 정자동에서 일합니다. 두 사람의 출퇴근 동선을 함께 고려해 송파구 장지·문정동 일대를 우선 보고 있습니다. 매수 아파트 후보는 송파파인타운8·9단지와 힐스테이트e편한세상문정입니다. 하지만 평형별 시세가 15억 원대 중반~18억 원대로 형성돼 있어 서울 진입이 부담스럽습니다.

-이에 서판교도 대안으로 검토하고 있습니다. 다만 이곳 역시 가격대가 높고, 역 접근성과 대중교통 편의성도 아쉽습니다.

-결국 세 가지 방안을 두고 고민하고 있습니다. ① 전세 만기까지 기다리며 송파·문정권 매수를 준비하는 방안 ② 향후 서울 전세로 이사한 뒤 청약·분양 기회를 노리는 방안 ③ 재건축을 염두에 두고 분당 1기 신도시 아파트를 매수하는 방안입니다.

질문 1.

전세 만기까지 약 1년 6개월 남은 지금 매수에 나서는 게 좋을까요? 아니면 만기까지 기다리며 송파·문정권 매수를 준비하는 게 좋을까요?

질문 2.

실거주 매수를 미루고 서울 전세로 먼저 진입한 뒤 청약·분양을 노리는 전략은 현실적일까요?

질문 3.

신혼부부가 장기 실거주와 자산 형성을 함께 고려할 때 송파구의 장지·문정권, 서판교, 분당 1기 신도시 중 어디가 가장 현실적인 선택일까요? 각 지역의 장단점과 우선순위에 대한 조언 부탁드립니다.

사연 제공: sm***

A 기다릴수록 문턱만 높아집니다

전셋집 계약이 1년 6개월 정도 남았지만, 만기까지 기다리기보다 가능한 한 빨리 내 집 마련에 나서는 편이 좋습니다.

이유는 세제개편에 있습니다. 지금 시장에서 시가 40억 원이 넘는 초고가 아파트(정부 기준)는 앞으로 약세를 보일 가능성이 높습니다. 세제개편으로 장기보유특별공제가 2029년부터 장기거주소득공제로 바뀌기 때문입니다.

물론 국회를 통과해야 하는 사안입니다. 다만 개편안대로라면 10년을 거주해도 최대 10억 원까지만 공제받기에 매물이 나올 수 있습니다.

반대로 30억 원 이하 아파트는 실거주하면 세부담이 오히려 줄어듭니다. 특히 20억 원 이하 아파트는 종합부동산세 대상이 아니어서 경쟁이 더 치열해질 겁니다.

이번 세제개편안의 최대 피해자는 임차인과 초고가 주택을 장기 보유한 고령자입니다. 이들이 결국 30억 원 이하 아파트를 사려는 수요로 유입될 가능성이 높습니다.

그만큼 20억 원 이하 아파트는 수요가 더 늘어날 수 있습니다. 그래서 전세 만기까지 기다리지 말고 먼저 내 집 마련에 나서시길 권합니다.

기다린다고 서울 아파트값이 안정되거나 떨어질까요? 내년 입주 물량은 올해보다 더 부족합니다. 여기에 정비사업 이주 수요까지 겹칩니다. 토지거래허가와 대출 규제에 이어 이번 세제개편까지 시행되면, 임대인은 직접 거주를 선택하고 임차인은 더 밀려납니다.

계약갱신도 마찬가지입니다. 만기가 1년 6개월 정도 남았지만 갱신에 성공한다는 보장은 없습니다. 남은 1년 6개월 사이 매맷값과 전셋값이 함께 오르면 기회비용은 더 커집니다.

청약은 조금 다르게 보셔야 합니다. 당첨 가능성이 높다면 전세로 거주하며 청약에 도전하셔도 좋습니다. 다만 현재로선 자녀가 없는 2인가구 세대주가 당첨될 가능성은 높지 않아 보입니다.

제가 확인하지 못한 청약 우선 조건이 있다면 이야기가 달라지겠지만, 현시점 청약은 생각보다 어려운 전략입니다.

지역은 이렇게 보시면 됩니다. 송파구 장지·문정동은 예산 범위 안에 들어온다면 선택하셔도 좋습니다. 서판교와 분당 중에선 분당을 권합니다. 서판교는 동판교나 분당보다 가격탄력성이 다소 떨어집니다.

분당에선 서현·수내·정자동 주변 아파트가 좋습니다. 다만 가격이 예산 범위 안에 드는지 먼저 확인하셔야 합니다. 야탑이나 오리역 쪽으로 갈 바엔, 저라면 정자역 인근에서 리모델링 중인 느티마을3·4단지(더샵분당티에르원·더샵분당하이스트)도 함께 알아보겠습니다.

관건은 이주비 대출 승계가 가능한지 여부입니다. 앞으로 분당 재건축이 본격화돼 이주 수요가 생길 때 느티마을이 완공되면, 리모델링 단지이긴 해도 신축인 만큼 10년 정도는 인기가 있을 것으로 봅니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.